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昨天一个朋友问我，怎么才能让房价迅速降下来？
昨天一个朋友问我，怎么才能让房价迅速降下来？
有人说，这还用问，当然是调控。
的确，2021年，二手房指导价出台，成为众多城市楼市的梦魇，就连不可一世的炒房第一城深圳，也被立斩于马下，学区房一夜掉价几百万，至今缓不过来。
但我今天讲的，是比调控厉害一万倍的大杀器：
库存！
相对于调控打击房价的立竿见影，库存则是聚沙成塔，突然倒塌。
就像前几天，郑州出台调控新政19条，取消“认房又认贷”、启动棚改货币化、加大信贷投放，甚至打起了老年人的主意。
拼命救市，正是对近几年积累的大库存风险的恐惧。
不过市场上，也有用库存调控房价的。
比如重庆，三千多万人口，经济全国前五，按道理，这种底子的城市，房价早蹦到了4万/平米以上。
然而实际二手房均价才是1.2万/平米，江北、渝中这种核心区，均价也就是1.6万/平米。
背后的原因，正是当年黄市长提出的“大库存战略”——用漫山遍野的房子，淹没买房需求。
全国除了重庆、长沙这哥俩，其他城市都不敢这么玩。
道理很简单，房子太多，不值钱，开发商不敢拿地，地价就起不来，地方财政就会缺失一大部分收入，无异于自断命脉。如果需求不够，还可能导致楼市瘫痪。
一些城市深谙此理，这些年拼命想办法控制土地出量，维稳房价。
然而大多数还是玩砸了。
2月末，国家统计局公布数据显示，商品房待售面积同比去年增加0.6亿平方米，达到5.7亿平方米的高位，创下近6年来新高。
按照这个进度，再有一年多，就可以达到历史第一高位，2015年的水平。
看到这里，你就明白了：
年后为什么，几大部门态度360度惊天大逆转，全国各地放开调控政策，银行开闸放水………
大库存对楼市影响深远，接下来会对一些城市造成不可逆转的重击。
2
根据CRIC数据显示，全国库存消费周期已经增至19.5个月，一线城市12.96个月，二线城市18.05个月，同比涨幅都在40%以上，风险可控。
而三四线城市，去化周期已经达到23.25个月，同比暴增了83%……
2年的去化周期，基本可以确定，三四线城市已进入跟2015年类似的高库存风险阶段。
但是不同于7年前的是，我国人均居住面积已经接近40平方米，三四线相对购买力也远不及当初。
也就是说，三四线没有消化能力，同时也无法大规模启动“棚改货币化”，强制去消化。
这就像一个人得了病，但没法做手术根除，只能靠喝中药，需要时间养着，但时间却又不够用了。
在这里面，最恐怖的是防城港，这位广西老表，近几年借着北部湾城市群炒作，疯狂卖地，去化周期已经达到了90个月……
意思是现在全部楼盘停工，已有商品房都要卖7年半，目前房价虽然不高，在6300元/平米左右，但大库存会让这个地方持续向鹤岗逼近。
让人惊讶的是大连和烟台这两座二线城市，分别位列去化周期榜三四。这两座城市隔着渤海相望，命运却出奇的一致。
大连之前炒过一波，但后来逐渐销声匿迹，说实话750万左右的人口和不到8000亿的GDP，支撑起1.5万的均价，很勉强。
最主要的是，现在整个东北的战略红利，基本都给了沈阳，导致整体预期偏下，房价天花板降低许多，而且东北人口流向，这几年对大连也不温不火。
再加上大库存风险，这座城市的房价会进入横盘震荡的周期。
而烟台跟大连有几分相似，曾经一飞冲天，无论城市名片还是经济增速，在山东都是排得上名号的，但近几年也是城市群战略下，逐步没落。
大济南战略，连青岛都蒙一层灰，更何况烟台。
山东妖风吹了好几年的日照，榜上有名，去化周期在30个月以上，继续横盘阴跌，没有增长动力。
很多人不懂行情趋势，还在拼命吹这个城市的房价潜力。
房价不是靠吹出来的，而是实打实，靠“产业、人口”资源支撑下的价值逻辑。日照从去年开始，二手房市场就已经开始阴跌了，今年新房库存居高，真相会逐渐显露出来。
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除此之外，30个二线城市中还有哈尔滨、长春、兰州、呼和浩特、青岛、郑州等7个城市库存消化周期超过2年。
北部内陆城市居多，成交最惨，跟经济趋势是相呼应，这是大势所趋。
郑州在上文已经讲过，经过19条大刺激，目前市场已经走入复苏节奏，毕竟人口基数和城市能级摆在那里，未来只要降低土地供应，升值潜力还会回来。
青岛也是这样，跌了几年，房价基本进入底部空间，但供需错配，以至于进入大库存周期，今年行情虽有回暖，但这么大的供应量，很难有涨幅。
像呼和浩特、哈尔滨这类城市，就很艰难了，没有城市能级，没有人口增量，经济也在一路滑坡，房价下行是必然趋势，稳住都需要花功夫。
昨天，哈尔滨决定废止调控政策，打响全国省会城市取消限售第一枪，为了出师有名，还特地加了一句“鉴于完成历史使命”。
什么使命呢？狙击炒房客。
实至名归，哈尔滨这几年的确给东北炒房客们上了一课，叫做《什么是炒房禁地》，这些人未来只能含泪割肉离场。
我之前讲过一个“此地无银三百两”的故事，意思是这一轮楼市，谁救得越猛政策越松，城市房价升值潜力越弱，适用于任何城市。
哈尔滨频频救市，只能让房价预期破产，彻底沦为投资弃儿，如果刚需购买力拉不起来，这楼市就彻底走下坡路了。
二三线城市中，还需要关注贵阳、唐山、沈阳、株洲、石家庄等等，这些城市的广义库存高达1亿平米，都处于高位。
而南昌、长沙、兰州、岳阳、沧州、太原、淄博、宝鸡、蚌埠、佛山次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。
一线城市中，只有上海的库存最低，去化周期只有4.67个月。
从行情也能看出来，从春节开始行情已经开始启动，新开的项目去化率高达80%左右，豪宅盘、改善盘一房难求，基本都在10万/平米以上。
北京待售商品房不少，去化周期超过2年，但基本都在5环外，北面海淀的新房基本是出一套卖一套，变成了大分化市场，只有局部行情。
广深楼市这段时间虽然不温不火，但整体库存偏低，去化周期在10-15个月左右，楼市整体向上的动力很足，行情启动只是时间问题，需要时刻关注。
4
最后再多说几句。
库存大不可怕，最可怕的是去化不了，也就是供应长期大于需求，没人买房，楼市就失去了生命力。
破解之招，唯有刺激。
2015年，我们整整用了6轮大刺激，才让楼市回弹，而现在，我们才进入第二轮周期，日子还远着呢。
3月全国房贷利率，已经创2019年以来最大降幅，平均放款周期缩短至1个月左右，接下来还会无下限的放松。
对于大库存的二线城市，只要城市能级够，成交会回暖，但房价很难有大的起伏，最多是局部片区火热。
而大库存的三四线城市，这次90%都很难刺激起来，医学上这叫“神经损伤”，基本是躺平状态。
刚需继续等，红利不断。
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