你知道吗？
防城港，基本上不卖地，房子去化也需要8年；
二线城市哈尔滨、大连、长春、兰州、呼和浩特、青岛、郑州等7个城市库存消化周期超过2年；
2021年，百城库存房企近5年创新高；
2022年2月末，三四线库存涨幅扩大到20%并且去化周期需要2年；
房产去库存化已经迫在眉睫，为什么？
对一个城市来说，除了宏观调控外，最关键的就是库存了。
库存的多少，供求关系就是一目了然，特别是土地，直接影响了未来两三年的楼市走向。
那么，在全国到底哪些城市的库存比较多呢？今天就给你答案。
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先来看一则住宅存量库存：
数据来源克尔瑞
一线城市：
上海库存环比下降，供应量少，成交比较热，上海的新盘去化率都能保持到80%，高端盘最为火热，就像招商云玺，苏河望等当天售罄。
北京就不如上海，而广州和深圳也是低迷。
二线城市：
青岛，沈阳，武汉在2月份库存总量比较多，除此外，哈尔滨，南昌库存积压也严重。
其余的环比相差不大，而杭州，合肥等库存减少的多，比如合肥，可以归于市场成交热度好些，去化率为69%。特别是学区与倒挂的盘，去化都相对好些。
三四线城市：
分化是比较严重的，山东，江苏，广东，河南城镇存量在全国来说，都是比较多的，已经超过了20亿。宁夏，青海，西藏相对比较少，不到2亿。
而从2月份的存量来看，临沂，钦州这些库存上涨比较多，宁波由于前期的火热，现在也出现了回调的情况，库存多了些，太仓，三亚2月份相对较少一些。
仅从存量上来看，开年相对热闹的城市是上海，杭州，合肥等这些有价值的城市。
属于北方城市以及东北城市的春天，并不那么美好。
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再来看去化周期：
防城港，连江，大连，烟台，河源，梅州这6个城市排名靠前。
万万没想到，大连在这个行列，在这top20行列里面，除了三四线城市外，东北的一些二线城市大连，长春也没有跑出这个圈。
大连相对于长春还好些，最起码楼市还算热闹，特别是高新区。
而长春真的是老大难的一个，哈尔滨已经取消限售了，估计再有行动的话，长春会第一个跟上。
为什么？
长春的难不仅难在数据上，营销上更加的难。
降价，腰斩的刺激已经很难让购房者买单了，于是把卖公寓的手段都用在了住宅上：返本销售。
全款购买，1-2天内返，贷款买3个月返，占比40%
0首付，超长分期，10-20年不等，房子成为了白菜价。
知道的以为在长春，不知道的还以为是在鹤岗。
在长春，不仅购房者不买单，房企也是惴惴不安。
不妨看去年的土拍：
图片来源：米宅
三轮土拍流拍率，长春达到了82%，位列第一名。
土地市场是哀鸿遍野，两次土拍都不好，就是价格下降，依旧激不起开发商的厮杀。
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跟长春同病相连的还有一个三四城市，那就是每次都是全国库存第一的防城港！
2月份的去化周期是90多个月，也就是需要8年。
也就是说，即使8年不供地，防城港楼市也是相当稳定的。
在如此高库存的情况下，防城港的楼市如何呢？
这是防城港10年的一个销售数据：
图片来源：米宅
2021防城港的销量，只有18606套，算是近8年的最低数量，这里面最高的就是2018年的那波行情延伸，卖了48486套，从2018年之后，算是直线下降。
惨淡的2021年，房价也是相当的魔幻，从1月份5295元/㎡，到12月份的4997元/㎡。
在这种情况下，房企的心态也崩了：
龙光的千亩大盘，一下子卖了10年，随后是恒大来了，碧桂园也紧随，蓝光等百强房企都选中了这个城市。
但是后来呢，龙光和碧桂园走了出来，算是清盘了，蓝光，恒大都不中了，还有些直接躺平了。
脱身的龙光和碧桂园以后再也没有见身影。
房企，已经开始大撤退！
或许你会认为，都这个样子了，是不是直接躺平了？
没有，这不，在上一波，这个全国库存第一的城市也加入了救市的大军：
降首付，首付降到2成。
对于防城港的做法，不管有没有用，起码值得称赞。
在楼市行情不景气的时候，受到影响最大的就是这些城市。
一方面是库存的走高，一方面是消化不动，未来只会越积压越严重！
为什么这么说？
来看这张图：
2022年开年并没有那么火热，2022年1月末全国平均还是17多个月，到2月份持续增加，上升到了19.53月。
一线城市的去化周期比较短，北京去化周期是比较长，接着是广州，深圳是10个多月，上海相对比较少，不足5个月，一线城市也分化。
三四线城市1月份末的去化还是21.09个月，而2月份直接干到23.25月，高于平均值，并且同比增加了83%。
这也就意味着未来三四线城市的去化周期达到了两年，库存压力和风险是比较大的，未来楼市风险会更大，特别是防城港、烟台、淄博、临沂等本身库存就比较大的城市。
不管是一线城市还是二线城市的去化周期来看，基本上都在10个多月，基本面上的存量很少低于7个月的，宏观来看，市场上的房子并不紧缺。
单点的区域以及楼盘在受市场的青睐。
如何买房，如何买对房成为我们目前面临的最严峻的问题。
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最后想说句掏心窝子的话：
1、现在是置换的好时候，比如从北方的城市置换成南宋版图内的城市，长三角，珠三角是重点。
2、从区域版块来说，这是掐尖，去主城，去买改善的好时机。在一些市场扁平化的城市，就买有价值的区域和楼盘，比如长沙就紧盯豪宅，郑州就买金水北，东区。
3、对于三四线城市，有人就留一套自住，没人就没必要留恋。因为不少城市房价已经属于坍塌的状况，就比如开封，房价回到了2015-2016年，有些轮回终会留下一层沙，这是我们向上的渠道，有些则是连根都拔起的状态。
4、学校，地铁，商圈是硬通货，特别是学校，你会发现这条理论适合一二三线所有城市。
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