最近，大湾区楼市松绑的政策一茬接一茬。
上一秒还在ICU，下一秒就去蹦迪，官方态度来了个180度大转变。
首付降低、取消限购限售、松绑限贷、买房送钱、放宽落户抢人、提高公积金额度等…怎么刺激就怎么来。
对购房者来说，接踵而来的松限就像一服泻药，叫人坐不住，稳不起，在清醒中心急如焚，容易自乱阵脚；又像一剂麻药，麻得人美梦连篇，想着还能再松、更松、在迷迷糊糊中错失良机。
一场击鼓传花的游戏，在全国风靡起来，而广州还没有任何动静，什么时候才能跟上大队伍？跟上之后，具体会怎么松？
1佛山、东莞、中山都倒了…
只有广州还在扛
大湾区楼市调控政策密集出台，手段主要集中在放松限购区域、购房门槛，以及发放购房大礼包等方面。
具体有多松？看下面：
➪3月中，六部委罕见刷频，集体发声表态维稳。
➪4月18日，央行发布23条救市举措，开始强调降首付、降利率，目的性明确。
这是大背景，既然官方都发话了，那么下面城市自然也就不客气地开始放松了。
佛山试探再三后，还是承认了二手房满五年之后不限购的新政，非限购区域恢复首付两成政策，人才T卡门槛降低；
中山直接将购房门槛放松到了大专以上；
东莞则在出台了7条楼市新政，恢复个税购房，取消新入户购房“双半年”限制等；
惠州取消了对大亚湾和惠阳片区的限购政策；
江门直接发放“购房大礼包”……
为什么老大一点头，底下就纷纷“不装了”？原因很明确，市场真的太冷了，冷到令人打颤。
克而瑞数据显示，2022年第一季度，佛山一手住宅网签成交16828套，同比下降41.09%，环比下降26.92%。
而截至3月底，佛山一手库存累计10.6万套，去化周期也从去年同期的9.8个月延长至14.7个月。
东莞市住建局发布数据显示，2022年一季度，东莞新建商品住宅网签5165套，同比大幅减少57%；网签面积为56.96万平方米，同比大幅减少60%。
惠州合纵联行数据显示，惠州今年一季度全市住宅成交共计10339套，与2021年一季度相比下跌70%，成交量创近7年以来新低。
中山1-3月一手住宅网签量仅6007套，相比去年同期1.6万套的住宅网签数据大幅下滑。
并且，中山更惨的还在于一季度的GDP增速失速，GDP总量在大湾区城市中，排行倒数第二，所以作为中山经济支柱的房地产行业，中山必须要稳楼市。
而相比较起来，广州楼市至少还有豪宅兜底。
根据中原研发部统计，2022年第一季度，广州一手千万豪宅成交宗数占比为4.6%，2021年全年占比为2.3%，占比翻了一倍。
有了豪宅做门面支撑，广州确实硬撑了一段时间，并没有进行明确的松绑动作。
不过，在周边城市都放松了的情况下，广州还能坚持多久？这种由豪宅展示出来的“欣欣向荣”的姿态，还能支撑广州楼市走多远呢？
2广州楼市真实写照：
有钱人在刷卡，刚需退出群聊
刚刚过去不久的五一楼市给不少人打了“强心剂”，我们不妨来看看期间成交最多的新盘都是什么“货色”。
不完全统计，今年五一前后，广州大概有4000套新房供应，共20多个楼盘，其中成交超过50套的，只有10个项目。
而且，你仔细看高成交的项目都有什么特点？
天河保利天汇、珠江花城，海珠琶洲南TOD，荔湾白鹅潭广州幸福湾，都是广州中心城区重点发展区域。
主城区之外，黄埔品秀星樾、星汇城等，也多是靠近地铁的盘。
其次从价格来说，这些高成交的项目总价段大部分都是千万级别，琶洲南TOD总价1400-3800万一套，幸福湾1000-2000万一套，就连黄埔的五矿壹云台最高总价都去到了1500万一套。
很明显，都不是刚需能接近的盘。
位于增城的刚需盘，则是冷冷清清，无人问津。
换言之，当下的楼市，当前的政策，已经让绝大部分刚需失去了入场机会。
有钱人还在刷卡，刚需已经默默退出群聊。
而如果光做有钱人的生意，相信这也不是所有开发商都顶得住的。
根据克而瑞数据，4月份新房的供应其实已经达到了年内最高水平，供应量重回百万平以上，开发商已经在准备冲击二季度了。
不过，疫情影响，加之没有更多利好刺激，买家明显持观望情绪，开发商也只能选择延后推新，计划往后一挪再挪。
为什么会这样？
归根结底，还是大家对于房地产的未来不够有安全感。
经过这一年以来的猛烈调控，但凡手里有点钱的都不太敢狂加杠杆往上买房了，因为未来太不可测。
现在市场上成交最乐观的是顶流豪宅，可以说是一个和普通购房者完全不相干的领域。
哪怕是刚得不能再刚的刚需，都是在退回到安全边界上挑选房子，例如婚房、学区房等，开发商所期待的刚需像以前那样加杠杆、踮着脚去够的场面已经一去不复返了。
如果说牛市当前的刚需买房还有投资的欲望，那么现在就只能打着风险可控的算盘。
所以说，如果广州楼市再不发点糖，那么无论是对于开发商还是购房者来说，就会一直是慢性折磨。
反正，你不买我不买，耗都耗到你房价下降！
大家都普遍抱着这种心态。
3来自GDP和深圳的双重压力
广州楼市必须启动
广州楼市必须要启动了，有双重压力。
一重压力，来自于GDP。
4月18日，国家统计局公布了中国一季度经济“成绩单”，GDP增速4.8%，远低于两会提出的全年5.5%的总目标。
落到广东省，虽然经济总量依然领先，但如果与去年同期的初值相比，广东省GDP增量不仅再度低于江苏，而且还被山东和浙江赶超。
数据显示，广东省一季度经济同比实际增速只有3.3%，即使加上物价变动因素，名义增速也只有5.1%。
其中，广州、深圳均不及全国增速。
这种压力之下，房地产作为稳增长、拉经济的主力军，必须发挥重大作用了。
二重压力，来自于深圳。
按照往年的规律，楼市存在轮涨效应，在大湾区，往往都是深圳启动了，广州随后就会跟上；广州启动了，佛山的才会启动。
深圳就像是大湾区楼市的晴雨表，他压着，东莞惠州就起不来，同为“老大哥“的广州，也难免唇亡齿寒。
从广州、深圳今年的首轮土拍来看，从溢价率、热度以及参与民营房企的数量看，广州总体来说四平八稳，但底色还是没有深圳好。
在深圳首轮土拍中，全部触顶溢价15%成交，房企拿地热情也高涨，甚至出现了几家房企疯抢同一宗地，这是一个楼市回归的信号。
而广州除了1宗地有溢价之外，其余均为底价成交，并不能起到明显的提振市场的作用。
所以，深圳或许有可能抓住土拍这个拐点，进入松绑的前兆，而只有深圳松了，湾区楼市才能真正站起来。
数据不好看，经济运行受阻，买房人都在观望。一句话：深圳放也得放，不放也得放。
而如果深圳放了，广州有什么理由不放？双重压力之下，广州真的迫在眉睫。
4关于广州松绑的方向分析
那么，广州松绑，有什么方向呢？
我们先来看看广州用来压住楼市的“三板斧”——限价、人才政策以及增值税。
限价——新房备案价+二手指导价，极大削减了开发商的利润空间以及二手业主的议价空间。目前虽然有所放松，但有6%的调价限制，并且分了豪宅线，豪宅线以下限制依旧严格。
人才政策——去年黄埔、南沙收紧人才政策之后，市场出现下行。
增值税——满2未满5的房源，交易要给5.6%的增值税，直接冰封二手市场。
所以说，如果广州出现放松，很有可能从这三板斧中提取灵感。
其一，限价再放开，尤其是针对新房。
具体手段可有下调房贷利率、降低非限购区首付，特别是后者，可以直接拉动刚需的消费力，吸引刚需入市。
其二，人才松限，特别是南沙。
为什么大家都期盼南沙传来好消息？很重要的一个原因是，南沙作为大湾区几何中心，面向购房群体应该是整个大湾区乃至全国，结果它的人才购房政策却是最严格的：
南沙高端领军人才中持A、B、C证的人员
广州市认定的高层次人才
领取广州人才绿卡的人才
持来华工作许可证A证的外国人才
海外高层次留学人才
高管人才、骨干人才
获得副高以上专业技术职称的人才
获得高级技术职业资格（高级技师）的人才
并且，自从去年南沙购房政策收紧后，南沙的二手成交瞬间冰冻！
人才政策执行的时候南沙每个月的二手成交在700套的水平，而政策收紧后瞬间下滑到了每月200套左右，甚至今年2月份的时候南沙二手成交仅145套，为全市垫底，还不如从化的成交量大。
不过之前这件事就传了很久，到现在也没一个准信，希望5月能落实。
其三，促进生育，三孩家庭买房有优惠。
这个是几天前就传出来的消息了，没想到吧，广州楼市松绑政策也可能是广州卫健委发出来的。
总的来说，放松的手段是很多的，但如何才能做到真正“房住不炒”，为刚需着想，为购房者提供一个合理的市场环境，这才是难题。
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