四环新房+学区加持，全新板块值得买吗？

捡漏了，手慢无！

　　最近，大兴区西红门镇东区的详细规划图出炉了。西瓜说房经过实地考察，发现这个片区有三大优势：

　　五环内的环线价值；

　　成片规划、集中开发，后期城市界面好；

　　片区内规划了三所名校（即蓝色块）。

　　四环新房+学区加持，潜力十足！接下来西瓜姐就带大家详细了解一下这个片区。

　　1环线价值

　　从板块地段来看，西红门位于五环内四环外，是大兴区最靠内环的板块之一；距离南四环约4.5公里，20分钟可达丽泽金融商务区，4号线40分钟可直达海淀中关村。

　　从北京新房成交数据来看，五环内均处于“供小于求”的局面，需求比较旺盛；从新房住宅库存套数来看，五环内总库存仅1万套左右，占比为总库存的10%。可以看出，五环内新盘比较稀缺。

　　北京近期成交土地45宗，二环内到五环内成交11宗；就成交总建面而言，二环内到五环内共计占比27%，五环外占比73%。由于五环内的土地项目户型面积定位普遍偏大，预计入市后按套数来看，五环内供应套数占比依然是10%左右。

　　从大兴各个商圈的二手房成交数据看，西红门商圈二手房涨幅是8.5%，仅次于亦庄。

　　再看西红门商圈内部情况。西红门商圈内部楼盘涨幅分化较大，涨幅最高的楼盘达到20%以上。“鸿坤板块”几乎囊括了涨幅前10名的楼盘。这个板块是10年前政府整体规划集中开发的板块，城市界面算是目前最成熟的。

　　涨幅最差的楼盘跌了8%，位于城乡结合部区域的老破小楼盘。

　　这与我们实地走访的体感结论是一致的：

　　南城目前仍然有很多楼盘位于城乡结合部，城市界面很差，楼盘老旧；而有的板块则是近年成片集中开发，城市界面新，配套齐全。这就导致西红门板块内部各楼盘的涨幅分化很大。

　　2成片规划、集中开发

　　京开高速西侧是西红门西组团，这个板块是十几年前的成片规划区，主要由鸿坤开发，发展非常成熟，有鸿坤大量的次新住宅小区，有4号线，有荟聚和鸿坤广场等商业购物广场；有兴海学校、北京第二实验小学大兴实验学校；有兴华公园、兴海公园等。整体的城市界面和居住环境比较好，西组团也就是我们上述说的二手房涨幅最好的板块了。

　　大兴区政府汲取西组团的规划经验，规划了京开高速以东的西红门，也就是西红门东组团。多年来一直未有动静，直到2020年首开龙湖、新城拿下西红门限竞房地块才又重新进入大众视线。在熙悦宸著、熙红印之后，华润也在此拿地了，也就是目前正在热售的华润西红门橡树湾，之后兴创也在此拿地。

　　从大兴区政府公布的《大兴新城西红门组团街区控制性详细规划(2020年—2035年)》来看，板块成片规划有住宅、学校、公园绿地，还有一些其他的市政服务设施，如邮政、社区医院、养老设施用地等。

　　也就是说，这个板块未来的综合配套服务体系还是不错的，加上都是全新建设的住宅、学校等，城市界面会非常好，居住品质会比西红门西组团要好一些。

　　但是从成熟的配套来讲，这边不如西红门西区，因为西区距离荟聚、鸿坤广场、4号线都更近。

　　3三大名校

　　详规中有三个蓝色块，就是西红门镇教育规划中已明确的三所新学校，其中东南侧（6041）新建一所中学，南侧（6036）新建一所小学，目前这两所学校正在征地阶段。北侧（6003）新建一所小学，将于2023年9月1日正式开学。6029、6042、6004、6007是幼儿园。

　　大兴区城市管理中心明确：在市教委的协调下，目前可以确定，三所学校均与市区名校合作办学，但具体合作事宜还在洽商中，合作对象尚未确定。

　　与名校合作是板上钉钉，这个力度着实不小！

　　4选筹建议

　　对于关注环线价值和学区价值的购房者来说，具体该如何选筹呢？

　　新房方面，目前热售的是华润西红门橡树湾，距离三个学校最近，政府指导价是6.6万，户型有75平米两居，89-107平米三居和122-128平米四居。

　　75平是卡468万北京普宅线定价的，值得入手。

　　三居89、95、107平米，一共有4个户型，预算有限又有三居需求的，首选89平三居，目前这个户型比较稀缺；其次选95平，总价约620万；预算充裕的建议选择107平的三居两卫，三面宽户型，全明格局，总体性价比较高。

　　要知道北五环海淀区的橡树湾，房价从开盘到现在已经涨了10倍以上；且以品质著称，在清河的地位难以被撼摇。虽然西红门橡树湾很难再现这种涨幅，但至少品质是有保障的。

　　板块内在售的还有熙红印和熙悦宸著，项目目前几乎处于尾房状态，多为顶底房源，建议不要买顶底楼层。

　　对比新房市场，西红门的二手房上车门槛不高，但小区比较多，面积跨度大，总价范围也比较大，且大多都是老破小，选筹难度比较大，很容易买到高位站岗的楼盘。