1/3民营房企暴雷后，国家队出场了

2021年至今，百强民营房企有多少发生暴雷或者债务违约？

　　答案是1/3。

　　如果聚焦到前40房企，这个比例是近5成。

　　最近网上流传的这张统计图表爆火，揭示了当下民营房企的惨状。但由于时间差的关系，还有几家房企并没有统计在表格当中。

　　5月30日，深圳本地的两家房企爆发危机。

　　深圳前海网红盘龙光天境，所属地产项目公司被申请强制执行16.8亿，公司希望业主共筹资金垫款解决危机，每户30万，共计3亿，众筹成功可以保交楼，否则可能变成烂尾楼。

　　深圳顶豪神盘开发商半岛城邦因为深陷财务危机，宣布从6月1日起全员待岗6个月。

　　房企暴雷的防线又一次被攻破。

　　1房企继续过冬

　　当下的市场环境，房企稍有经营不慎，就有满盘皆输的风险。

　　前不久举行的全国稳住经济大会上，央行行长易纲明确提出要“尽快矫正，对民营房企信贷收缩的行为。”

　　但是“健康的人喝汤，生病的人水都喝不到。”

　　即便是现在这样特殊的时期，金融机构也没有改变嫌贫爱富的本质，现在能发行债券的也只有碧桂园、龙湖、美的置业这样不差钱的民营房企。

　　今年6月到8月，房企们又将迎来一波偿债高峰期：6月的债务到期规模为872亿元，7月为1215亿元，8月为1012亿元，而且现在房企销售额还在继续腰斩。

　　捱过了无数寒冬，房企还是没能盼来春天，接下来还会有一大波房企在暴雷的路上。

　　而那些提前出险的房企，现在已经迎来了新生。

　　最近“染红”的房企很多：

　　6月1日建业地产出售29%的股权给同晟置业，同晟背后是河南铁建投。

　　5月份，华南城公告宣布引入深圳特区建发战投成功。

　　中国奥园也准备引进一家山东国资背景的战投。

　　南通的中南建设，50亿引入四家国资战投。

　　引入国资背景战投，相当于是一种增信手段，以便于借到更多钱，早先就有不少房企因为引入国资战投转危为安，最著名的就是万科引入深铁，绿城引入中交。

　　当然，国资也不是光为了收拾烂摊子而存在，在拿地、开发、运营等方面的权重也会越来越高。像激进派房企那种极高负债，盲目扩张的行为会受到越来越多的管制，为稳定楼市发生更大的作用。

　　2国企支撑土地市场

　　房企暴雷不断，土地市场首当其冲受到最大影响。

　　端午假期前，北京和上海同一天举行土拍，本以为会是一场土地盛宴，但没想到最终平淡收场。

　　北京14宗地块7宗底价成交，3宗流拍，只有4宗地块达到最高价格上限，核心区域需要竞争，其他地块没人要，只有国企接盘。最终拿地的企业只有龙湖一个民企，其他都是国企。

　　上海刚解封，虽然土拍前出台了一系列的利好政策，但结果也并不乐观，20幅地块16宗底价成交，大部分都是国企央企接盘。

　　事实上，当前国内房地产和土地财政主要就是靠国企和央企支撑。

　　有统计表明，今年以来集中供地的城市，成交的地块国企央企拿地占比都超过了一半。

　　深圳、南京、北京、广州国企拿地占比分别为100%，100%，97%，88%；杭州、青岛、合肥分别为58%,53%,42%。

　　当国企垄断土地市场，稳定地方财政的同时也把土地价格圈在了笼子里，以后地王现象可能很少出现。国企接盘，稳定，稳定还是稳定。

　　3警惕城投“土地空转”

　　除了实力强大的国企央企，还有地方城投平台支撑土地市场。

　　中泰证券的数据显示，1-4月份，城投拿地金额，占全国土地出让金比重达到了10.73%。

　　江苏城投拿地占比最高，达到了23.48%，江西、湖南、四川、重庆、湖北和安徽这六个省份，城投拿地占比在10%-20%之间。

　　尤其是一些实力较弱的三四线小城市，主要就靠城投平台支撑土地市场。

　　嘉峪关、天门市城投拿地比例超过80%，遂宁、岳阳等19个城市船头拿地占比在30%~50%之间，宿州市、海西蒙古族藏族自治州、泰州市、太原市等27个地级市城投拿地占比在20~30%。

　　城投平台有地方政府背书，也能起到平稳楼市的作用。但是不同城市的城投平台拿地后所造成的结果也是截然不同的。

　　比如深圳地铁、苏州高新这些也都是城投平台，他们完全可以在公开市场拿地，依靠自己的力量进行商业开发，实现盈利，当然一些城投平台也可以和房企合作开发，这些都没毛病。

　　怕就怕一些资质较弱的城投平台，找不到合作方，只好大搞“土地空转”。

　　城投在公开市场拍地，地方实现了卖地收入，政府性基金收入增加，但同时，城投公司反靠土地抵押融资，最后以城投债的形式存在，只要是负债就是需要还的。

　　只有楼市回暖，城投手里的土地增值，然后转让给房企，收获一波红利，或者找合作方开发，也是不错的选择。

　　但如果楼市遇冷，土地就套死在自己手里，金融机构的欠款一波接着一波，还容易引发破产风险。

　　去年7月，云南城投发布了一则公告，宣称由于规划变更，西双版纳州景洪市政府会回收此前拿下的11宗土地。

　　像这样收回城投土地的情况，其实是很普遍的，只是很少有人关注到。

　　所以你明白现在为什么一些城市出台一些“割韭菜根”的政策了，比如德州齐河一成首付，广西玉林和县城抢人，找农民接盘，甚至郑州也出台二成首付……

　　虽然这些政策有些被收回了，但是影响极其恶劣。

　　最后，这一轮楼市下行周期，给房地产市场带来最大的改变就是“国进民退”，高负债民气逐渐出清，国企央企成为主要力量，可以最大程度稳定房地产未来发展。让房地产真正成为内循环的一部重要力量，给经济发展带来更大的作用。

　　但是这个过程也一定伴随很多风险，这里也给大家提个醒，现在一些项目声称可以零首付、一成首付，其实就是配合银行高评高贷，现在这样的经济形势，这样都有很大的风险。而且像这样降低首付比例的城市，大概率都没有价值，去了就是接盘侠。