昨天凌晨，0时0分，东莞再次松绑！
除中心城区（东城、南城、莞城、万江）和松山湖外，不再限购！
这也意味着，东莞32个街镇里面，有28个全面放开限购。全国各地的买房人，都可以来分一杯羹。
这轮松绑不意外。相关传言早就满天飞了，就差最后官方这一锤定音。
东莞这座全国涨得最猛的城市，出现买入时机，各方面条件都非常宽松了。
新政之后，东莞该怎么买？
1东莞调控，非常聪明。因为刚好选在了市场筑底回温的上行期。
说实话，有时候看到一个城市大尺度松绑，我都会觉得很可惜。
原因很简单，市场触底的时候，信心恢复是需要时间的。一下子把限购松开，反而容易让人觉得，是不是已经“黔驴技穷”了？
这轮救市里，不少城市都犯了这个错误。等到能级更高的城市放松限购，自己也没了后手，只能陷入被动。
那么，东莞楼市也失去支撑了吗？并非如此。
进入2022年以来，东莞市场一直在缓慢修复中。
5月14日“莞七条”发布，是个重要节点。包括限售“3变2”、增值税“5改2”、多孩家庭可多买1套房、双证合一等新政，条条重磅，市场迅速起了反应。
新盘来访量持续上升，成交节奏大大加快。6月，东莞卖出了2394套一手住宅，成交量环增超五成，创下年内新高。二手住宅时隔大半年成交突破2000套，环比上月增加55%。
与此同时，东莞新房价格非常坚挺；二手房更是一路涨，到了6月份，甚至突破了2万/平，创下新高。
最重要的信号，出现在土拍市场：地王重出江湖！
要知道，今年首轮土拍，东莞原本打算出让8宗地块，结果开拍前有6宗终止挂牌，导致只有2宗出让，流拍率（含撤牌）高达75%，特别凄惨。
而在刚刚落幕的二轮土拍，东莞算是彻底扬眉吐气了。多家开发商抢地，8宗土地全部卖出不说，还拍出了新的区域地王。
南城街道的广发南地块，总价高达41亿元，保证金10个亿，门槛可以说是很高了。但成功吸引了6家房企入场争夺，并且足足举牌38轮，最终由以46.93亿元的总价封顶成交，溢价率近15%；楼面价2.59万/平，站上了东莞全市楼面价TOP4的位置，登顶南城新地王。
拿下东莞新地王的，是万科。
有趣的是，在东莞拿地后的第三天，万科在深圳举行股东大会。会上，曾经创造了“活下去”“黑铁时代”“节衣缩食”等经典行业概念的万科董事会主席郁亮，这次一反常态，公开表示：
市场已触底，并且在慢慢往上走了。
一向谨慎的房企巨头，开始逆市拿地，不惜溢价。这个信号，实在太强烈了。
趁着楼市和地市回温，市场信心企稳恢复，东莞来了一招趁热打铁，直接往观望的人手里塞了一张房票：
买吧，就现在！
2东莞这次的意图非常明显，就是要抢大湾区其他城市的购房客。
新政一出，心情最复杂的可能是佛山。
6月初，佛山出台新政，把限购区域减少到“三点”（禅城祖庙、南海桂城、顺德大良），并喜提“比基尼式松绑”称号，却没想到东莞悄悄上了心。
老话说，模仿是最好的恭维。现在东莞有样学样，把限购区缩小到“五点”，既是对佛山政策制定者的肯定，更是在明目张胆“抢客”。
在大湾区内地9市中，深圳和广州的购买优先级是最高的。奈何今年都过去一半了，一线城市至今没有实质性松绑政策。深圳松绑的传言越传越离谱，一度惊动了贝壳官方下场辟谣。广州的两个政策大区，南沙黄埔，也一直没动静。
排在广深之后的，是东莞和佛山。这两座城市逐步放松之后，吸纳了相当一部分来自广深的购买力。
不过，无论是人口、产业还是供求关系，东莞都胜过佛山。也难怪东莞大肆松绑之后，佛山会有危机感了。
至于惠州、中山、珠海等三四线城市，甚至广州南沙这类非主流区域，更是疼得嗷嗷直叫：东莞，你不讲武德！
原本一线严防死守，二线羞羞答答，三四线城市们还有机会吃两口肉。东莞闸门一开，这下连汤都未必能喝到了，能不急嘛！
3东莞新政的最大作用在于，在保持核心区域热度的同时，帮助周边区域去化。
一方面，通过官方口径告诉大家，最有价值的地方在哪里。
限购区=价值高地=值得买入，越是限购，说明越珍贵，越不容易买到，所以价值也就越高。
所以说，中心城区和松山湖，能买就买，别犹豫！
这两个区域，一个是东莞CBD，配套最完善的区域，另一个是科创中心，经济支柱，环境还特好那种。而且在东莞属于不可复刻的，已经没什么新房供应，买一套少一套，抢还来不及呢，根本不需要放开限购。
今年东莞第一个摇号盘就出自松山湖，均价高达5万/平，中签率不到40%。最近领证的新盘，部分房源备案价逼近6万/平，被人吐槽说，比隔壁深圳的光明、沙井还贵。
另一方面，也能拉一把非核心区域的成交，带动整个市场回温。
虽然核心区不愁卖，但东莞市场整体还是冷的，上半年一二手住宅成交相比去年“腰斩”，还有很多春风没吹到的地方，亟待解救。
东莞这次松绑，看起来是铆足了劲，要卷走其他城市的购房客了。
在市场仍在底部，向上爬升缓慢地过程中，已经很难通过一两道行政命令，让楼市一夜入夏。那么，对市场上存量购买力的竞争，就在所难免了。
东莞这一招，耍得很漂亮。
如果你认可东莞的价值，我的建议也非常简单：
东莞限购区业主，可以着手旧换新，小换大，刚需换改善
东莞非限购区业主，赶紧把手里的房子卖掉，置换去限购区
没有东莞购房资格，可以选择环松山湖、环城区或者滨海新区
对于东莞这种基本面非常优秀的城市来说，窗口期很短，把握机会上车。
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