大约在一周之前，王文学召集了200多位核心员工，重新回到华夏幸福河北廊坊总部。福朋喜来登酒店里，酒桌摆了近20个，员工从晚上7点多一直喝到了深夜。
王文学难得高调露面，酒一连喝了好几壶，看起来心情很不错。他跟员工信心满满地宣告：幸福活得了。酒宴前一天，华夏幸福刚刚公布了债务进程化解过半的消息。
然而，解决华夏幸福的下半场危机，只靠以前“大开大建”的产业新城模式，已经行不通了。老王面临着一道事关公司命运走向的选择题。
酒宴当天，他宣布了一份轻资产转型策略：不做产业地产开发，转而做产业轻资产服务，并将探索“代建、装修、物业”等业务。
新的业务版图拉得很大，但大家听来听去发现，王文学还是没丢掉产业新城这个老本行。尽管在过去两三年里，他在产业新城之路上摔了不少跤，也自我反思过很多次。但痛定思痛后，老王最终还是拾起了产业新城这个老饭碗。
过去那个重资产开发的时代里，他是那个开天辟地的“王”。但“大开大建”的模式过去后，老王正在努力搭上新时代的船。
1变成乙方，“跪着”赚钱
2022年6月份，浙江温州海洋经济发展示范区（以下简称为“温州海经区”）正式挂牌还不到一个月，很多大型项目投资的消息，已经开始纷至沓来。
华夏幸福轻资产模式的正式启动，正需要一个华丽的开场。而开发区、高新区历来都是各地经济转型发展的先锋阵地，享受着政策和资源等一系列优待。
通过“招商顾问+轻资产”的模式，华夏幸福为当地导入了一家锂电池干法隔膜企业——盈博莱。盈博莱宣布，计划投资30亿元，一期计划投资12.4亿元，最早将于今年四季度完成首期投资投产。
其还表示，致力于发展海上风电产业集群“温州海经区”，目前已落地12个新能源产业项目，总投资金额达1258亿元。招商方面的工作也是紧锣密鼓的接洽，累计对接专业运营机构50多家次。
这种招商模式，在很多地方已经是常态了。各地虽然有着招商引资的强烈愿望，但拿出来摆到谈判桌上的，大多还是土地优惠、税费减免等常规套路，对产业深入研究的并不多。
从事产业招商的杨林（化名）说道，“当下环境下各地政府都面临这些问题，都需要轻资产招商运营公司。”其补充到，“现在各地政府招商压力都很大，但相关人员配置并不多，根本忙不完，而且还涉及灵活性的问题。因此，必然会在市场上寻找一个第三方的专业团队，把招商工作外包一部分出去，更高效也更灵活。”
只不过，在整个温州海经区的落地项目里，盈博莱的加入，并不显得十分耀眼。华夏幸福引进温州海经区的投资额，仅占了这个投资池十分之一的比例。
从全国的布局来看，华夏幸福已经完成了3个轻资产项目对接。
虽说3个轻资产项目并不多，但对于华夏幸福而言，这已经是另一个新故事的开篇了。
生于1988年、在华夏幸福分管战略的副总裁林成红对此解释为，华夏幸福要从甲方文化向乙方文化转变，由“躺着赚钱”向“跪着赚钱”转变。
“以前公司赚钱很容易，主要的产业新城及相关业务里，只要园区内企业有了新的投资，公司就能分走45%的投资额，躺着赚钱。新的战略，要重塑以产业发展为核心的政府服务体系和以空间服务为核心的企业服务体系。”华夏幸福方面表示。
2重资产时代的远去
产业新城的老路，华夏幸福已经走了20多年。PPP模式尚未正式命名之前，老王已经趟出了一条非主流的产业模式。
在其他开发商单纯靠卖房赚钱的时候，华夏幸福却能一边卖房、一边帮政府把产业和税收挣回来。
这种“一手握着产业，一手握着地产”的模式，让华夏幸福无往不利，最终成就了一家中国Top10以内的房地产公司，一位登顶富豪排行榜的小镇青年王文学。
2017开始，华夏幸福走上了战略性扩张道路。它开出了一个慷慨的条约:只要有企业到产业园区内落地投资，华夏幸福就能分到45%的投资额。而对地方来说，这也是一个没什么风险的买卖:既能把地卖了，还能把当地招商的压力分担了。
很快，华夏幸福的产业新城模式，开始被复制到全国各地。然而，事情也开始往令人不安的方向发展。
环京限购、销售下滑等情况，让华夏幸福对于产业地产的畅想，变成了泡影。原本用于平衡产业长周期投资风险的地产销售，不再高速运转。2017年开始，担当华夏幸福“现金牛”的住宅销售板块孔雀城，陷入销售困境，集团账上的现金流几乎腰斩。
“产业地产目前还没有形成全国性的产业布局，华夏幸福在这方面是开了个先河，但是它所面临的困难也是源于此——产业摊子铺的太大了。”产业运营从业人士王鹏（化名）认为，如果是全国各地的房价都上涨迅速，华夏幸福用商住用地还能弥补产业用地的长期性问题，模式还将会继续运转。但现在来看，当下的房价走势让华夏幸福已经无以为继了。
销售市场的下行，带来的是华夏幸福整个产业模式的崩塌。没有了销售回款作支撑，产业园区的一系列运作开始不断产生摩擦。
标准排名研究院院长谢良兵介绍道，“一般来说，一个产业园区从开建到成熟，往往需要十年的周期，其中任何一环出现问题，都会进一步加大风险”。而对于依赖政企关系的华夏幸福来说，风险被放大了很多倍。
“地方的业务审批相对是缓慢的，很多事情就得往后排，可能一拖就两三年，而产业的回收周期又比较漫长，这就导致拖欠各种各样客户的款项，后来的发债也是举步维艰。”王鹏介绍道。
在很多区域，华夏幸福的产业地产魅力，开始迅速褪色。
以山东为例。初入北方大省山东，华夏幸福的产业新城大计，遭到了严重的水土不服。王鹏回忆道，当时华夏幸福专门从地方体制内招人，做山东某个区域的总经理，以此推动产业新城计划，“但是土地一直没能拿下来，后来就不了了之了。”
据王鹏透露，因为拿不到地没有项目，华夏幸福多个分公司的人都被裁撤了，“山东分公司被裁撤以后，这个老总只能到总部做一个顾问的闲职。”
而对于那些在建的产业新城来说，一系列新麻烦也开始浮现。
华夏幸福最辉煌的时候，开发的产业新城达到了77个，布局了15个都市圈。但由于区域选择不佳、产业导入不多等因素，部分产业新城，并没有抵挡得了市场风险。
2022年4月，华夏幸福转让了首批产业新城项目。位于廊坊市广阳区及永清县的产业新城项目，均出售给了当地城投公司。
而如今，在产业开发模式上“吃了亏”的华夏幸福，也很难再有机会赚重资产的红利了。
2019年财政部10号文发布后，产业地产投资模式受到很大影响。这以后，国内八大建筑央企迅速进入到一级开发领域，形成的体量已经远远超过过去几年民营企业所做的量。
无论如何，华夏幸福产业地产的旧模式，很难再有新故事了。
3“轻资产”真的香么？
当下，王文学必须得下定决心做个大调整。他把赌注压到了产业新城的轻资产模式上。他为产业新城找了条新出路，做起了轻资产的生意。
比他早几年踏入“轻资产”这条河流的，是地产圈的另一个老王——王健林，那个现在被视为地产行业少数赢家的人。王学文也打算摸着轻资产的石头过河。但，打破一道硬墙，从来不是易事。
众所周知，华夏幸福的核心优势是产业园区开发，业务范围从一级土地开发、基建投资、园区租赁、住宅销售等一条龙服务。
但对于来到轻资产赛道的华夏幸福来说，业务就不再像当初看起来那么诱人了。原有的基建投资、一级土地开发等资源优势不再有了以后，华夏幸福和地方政府的有力连接，也被中断了。
“你很难再去整合很多资源了，因为你的筹码少了，你说了不算。这就与一些代理招商公司差别不大，只是作为代理去做事情，当然这种事也是最安全的。”在从业人士陈星（化名）看来。
与重资产模式不同，轻资产要想盈利，极其考验园区的运营和服务能力。这意味着，园区的服务能力必然是优秀的，才能够带来更丰厚的利益。
然而，“卖服务”是轻资产商们的一贯剧情，它的故事前提在于前期的夯实招商。怎么能真正给政府拉来项目，这是问题的关键所在。
提升产业招商能力上，王文学不是没有倾注过心血。华夏幸福副总裁孟惊曾介绍，“（华夏幸福）有三分之二的人在一线招商，有点像政府的招商一局、招商二局”。
在廊坊一次“对外开放”工作会议的报告中，王文学曾自豪地透露过招商引资的秘诀：“可以说全国这些企业，每个行业里面有多少家企业，老板是谁，秘书是谁，电话多少，我们有GPS定位系统，长期跟踪，不断服务，挖掘投资机会。”
然而，时过镜迁。无论是政府的招商需求，还是企业的投资需求，都有了明显的变化。至少，企业的投资落地需求，不再仅仅看中以前的那些税收优惠了。
陈星介绍称，“以前是地方给企业一块地，给你地价便宜点或者税收减免一点，其实大同小异，很难吸引到企业。企业关注的是产业资本招商，就是说企业能拿到多少钱，甚至说能有多大的市场回报，但这些需求，光靠华夏幸福未必能做到，它能发挥的空间很有限。”
而经过市场多年的激烈竞争，地方政府的招商引资也变得越来越专业了，且占有明显的优势地位。虽然代理商们拥有一定的经验技术优势，但对比之下，地方能给到的空间显然更大，具有政策倾斜、官方支持、信息支持、协调效率等多方面优势。
“华夏幸福做代理各地也是欢迎的，但它能提供的更深层次服务并不多，只是多一个渠道为当地提供信息。等到项目落地后，华夏幸福会收到相应的投资奖励。但各地不光有这一个招商渠道，它对所有招商企业都是这样。”陈星告诉《财经天下》周刊。
不过，从另一个意义来讲，华夏幸福做产业轻资产模式，也算是紧跟时代潮流。存量资产运营已经成为产业地产的趋势和方向。在存量的基础上盘活现有资产，创造资产增值，是政策大力引导的方向。
谢良兵认为，如果能在产业招商方面升级模式的话，也不失为华夏幸福借此翻盘的好机会。
“现在各地政府都在大力做产业盘活，给产业做一个新的地位。以前都是老旧工厂，制造业的车间，现在会通过产城融合的模式，把它重新激活。在这方面，对存量产业的运营还是很迫切的。”
4王文学并不认输
从火锅店起家的王文学，一路打拼得很不容易。欠债还不上钱的焦虑，王文学很早就体会过了。
22年前，因为搞装修业务，王文学也欠了一屁股债。年仅26岁的小镇青年，当时表现得颇有觉悟。他一把手烧毁了装修合同，并声明不再讨要欠款。这种以退为进的策略，让王文学顺利获得了第一块儿开发出售的土地，踏进了房地产的大门。
最近的一次因为讨债被围困，还是发生在今年春节前。因为无法兑付赔偿款，他让被裁员工们围堵在了廊坊一家宾馆里。
面对讨债的员工们，王文学镇定回应道：“从哪来回哪去，把我告上去说我没钱，能解决问题吗？”他告诉员工，公司还有很多房子要交付，还要给农民工发钱。
2021年以来的这次危机，却算得上是王文学最难熬的阶段了。王文学向外界坦承，年内需偿还债务达千亿，目前可动用的资金只有8亿元。他恳求债权人给予“时间”，决定“先不还钱、保证有序经营”。
他还罕见进行了创业23年来的首次深度反思。他说自己好高骛远、错判环京地产形势；长三角（大湾区）等新区尚在培育期，未达预期。个人膨胀，扩张激进，抓规模不重效益，管理不够精细等等。
在今年年初的一次债务大会上，他提出，希望讲点义气的弟兄们留下来，帮帮他帮帮公司，向债主恳求时间、向社会及员工恳求帮助。曾经以485亿元登上河北首富宝座的老王，一度失去了往日的雄心。
不过，大佬的世界里，永远没有失败二字。恒大背负万亿负债，许家印依然在至今一车未见的恒驰汽车动员会上，还能谈笑风生。债务危机解决到了一半的王文学，心态也更加乐观多了。
的确是有一些变好的迹象发生。自去年9月底官宣债务重组方案之后，华夏幸福正在逐渐走出泥泞，债务重组上有了不少进展。靠着卖资产、展期、抵押等一系列动作，解决了将近一半的债务。
根据华夏幸福最新公告，经过历时一年的债务重组后，与2021年12月底1078亿元金额相比，其累计逾期债务已经下降超过一半，但仍然高达464亿元。
华夏幸福最新的表态是，计划在2022-2023年完成债务重组，至2025年，华夏幸福还将实现全面转型。
最近两年以来，大部分公司都出现过或多或少的流动性危机。现在，没有了产业开发这个护城河，华夏幸福这艘中国最大产运营商能否安然抵达河的对岸，还没人说得准。
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