这几个城市的空置率，有点吓人

谁是住房空置率最高的城市？

　　8月5日，贝壳研究院发布了《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》（以下简称报告），报告研究了国内28个大中城市的3万个小区。

　　先说重点：

　　住房空置率最高的TOP5城市是：南昌、廊坊、佛山、重庆、武汉，全部超过15%。

　　空置率最低的城市TOP3城市是：深圳、北京、上海，均在7%以下，尤其是深圳，全国最低，只有5%。

　　贝壳研究院将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”，下面看看报告有哪些看点。

　　1空置率排名：

　　京沪深最低，南昌廊坊佛山最高

　　下面就是贝壳研究院统计的28个大中城市住房空置率情况：

　　▽重点城市住房空置率概况

　　从排名来看，南昌、廊坊、佛山、重庆、武汉住房空置率位居前五，均在15%以上，而深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。

　　在样本城市中，深圳住房空置率最低，只有5%左右，南昌住房空置率则最高，达到了20%左右。

　　还可以看到，住房空置率随城市能级依次递增，一线城市平均7%，二线城市平均12%，三线城市16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。

　　还可以看到，强省会城市住房空置率大多超过了10%，比如西安、成都、武汉、杭州、昆明、合肥等，而省会首位度较低的济南、南京、广州等城市住房空置率则相对低一些。

　　整体看来，28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。

　　需要特别说明的是，报告统计范围未包括期房和现房待售部分。

　　如果将中国内地28个大中城市住房平均空置率（12%）对比其他国家，空置率处于相对较高的位置。

　　2哪些因素影响住房空置率？

　　房价越高，空置率越低

　　据贝壳研究院统计，城市人口老龄化程度、房价、小区楼龄等因素均会影响住房空置率变化。

　　其一，老龄化程度越高的城市，住房空置率偏高

　　报告研究发现，人口年龄结构会影响住房需求，当老龄化达到一定程度（65岁以上人口占比达18%），住房需求会下降，像深圳、广州这样外来人口较多的城市，流入的大多是年轻人，自然催生大量的租房需求，同时也让城市的人口结构整体变得年轻。

　　下面是根据第七次人口普查数据整理的35个重点城市老龄化程度排名：

　　在主要城市中，南通老龄化程度较高，65岁以上人口占比22.67%，其住房空置率达到15%，重庆老龄化程度达到17.08%，其住房空置率达到17%，两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。

　　与之相反的是，深圳、厦门和广州等城市65岁以上人口占比和空置率均低于10%，不过也有例外，佛山、东莞等城市老龄化程度很低，但住房空置率较高。上海、天津老龄化程度较高，但住房空置率相对并不高。

　　其二，房价越高的城市，住房空置率偏低

　　此外，报告也指出，城市房价越高，其空置成本就越高，所以空置率就越低。

　　深圳、北京、上海、厦门、广州等城市房价最贵，其住房空置率相对最低。南昌、廊坊、佛山、重庆等城市住房空置率偏高，其房价也整体偏低。

　　其三，楼龄越新的小区，空置率越高，高楼龄成熟住宅变得更吃香

　　从上图可以看到，楼龄越高其空置率越低。

　　在大城市，楼龄高的老旧小区大多位于市中心，生活配套丰富、交通发达，居住需求旺盛基本不愁租，所以空置率非常低。

　　次新小区，业主通常出于装修或通风等原因不着急入住，很多投资客也不以居住为目的，所以整体空置率偏高。此外，次新小区通常离市中心有一定距离，或者处在郊区，很多小区周边生活和交通配套不完善，在租赁市场和二手市场上相对不那么抢手，所以也会推高空置率。

　　其四，不同物业类型也会影响空置率，住房空置率由低到高依次为住宅<公寓<别墅。

　　住宅的空置率为什么低于公寓和别墅？

　　公寓在用水、用电方面往往比住宅更贵，很多公寓在格局上也不如住宅住起来舒适，所以性价比、舒适度不如住宅。

　　此外很多人买公寓用来投资经营而不是自住。别墅往往在郊区，周边配套也不完善，所以租赁市场也不活跃。

　　此外，在二手市场上住宅的流通性也好于别墅和公寓。

　　3空置率高的城市，

　　一定不能买吗？

　　得分情况，有产业基础和显著人口增长的城市，其住房空置率偏高相信只是阶段性的，这些城市买房首选核心区域。

　　此外，我们要了解的是，房价本质上是由生产力决定的，买房要永远跟着先进生产力走。

　　当下最有前景的产业是新能源、芯片、生物医药、人工智能等先进产业，能抓住这些产业的城市值得关注。