2021年以来多达29家房企暴雷,行业加速出清,众多房企正在窝冬。
虽然,房企暴雷潮已经过去了,
但是,另一个潜在的旋涡,已经形成了!
1
房企集体窝冬的后果是什么?
——大部分房企在土地市场基本躺平了,都不行了,哪还有钱去土地市场潇洒!
这对地方gov可不是好消息啊。
经济形势不好,税收太慢,还是卖地来钱最快,只能继续依靠土地财政续命了。
既然外人靠不住,那就找亲儿子出来干活吧。
所以,肉眼可见的是——
地方城投公司,在房地产领域的参与度越来越高了。
我们来看今年前三季度,全国各省的地方城投公司在土地市场的拿地比例
——江苏、浙江、广东、山东、安徽等经济发达省份,土地出让金规模明显领先,而且地方城投公司拿地比例偏高。
单看这张图,是不是还不够直观?
好,更直观的数据来了!
自集中供地开始——
城投类公司拿地金额近9000亿,占总金额的28%;
城投类公司拿地幅数超1000宗,占总幅数的38%。
夸张么?
还有更夸张的数据。
去年第三批供地,全国城投公司拿地占比直接超过4成。
也就是说,
近两年全国重点城市每成交10块地,就有4块是城投公司拿的。
此时,问题来了!
城投公司拿到手的地,干嘛了?
房企拿地,自然是为了开发赚钱。
但绝大多数的城投公司,并不具备开发能力。
据统计——
目前全国范围内,仅有约20%的城投公司具备房地产项目开发的经验和能力。
正因为缺乏开发能力,因此去年城投拿到手的地,大都囤在了手里,并未进行实质性开发。
截至目前,
城投公司拿地平均开工率只有16%,尚不到平均水平的一半。
以2021年第一批成交地块为例,普通房企拿地的开工率高达61%,而城投拿地的开工率只有23%。
以去年全年成交地块为例,城投公司拿地的入市率不足10%。
此时,关键问题来了!
城投进场托底拿了两年地,拿地之后又不开发,更不入市交易,最终造成的必然结果是什么?
城投债,将越堆越高!
2
城投债这个大雷已经形成了!
总所周知,城投债由城投债券、银行贷款、非标债务组成的。
如果只看城投债券,城投债券规模的趋势还是持续上升趋势。
2013年城投债券规模2.1万亿,2022年6月增加至13.85万亿。其中,近6万亿都是移情这两年新增的。
如果再算上银行贷款及非标债务,
截止2022年6月底,已知的全国各地城投公司债务简直就是天文数字——
累计已超65万亿元。
如果还款能力很强,负债很高也能对付得过去,关键是——
地方城投公司的还款能力,是真令人担忧啊。
过去城投公司还债,主要靠地方gov输血。
只要输血持续充分,城投公司就不会有问题。
今年前三季度的各省卖地很大程度还是靠地方城投公司顶着,卖地收入依然很不理想,
地方gov也没有余粮啊,还指着地方gov源源不断输血,在想啥呢!
再者,
城投债管控越来越严格,城投融资借钱难度加大,借新还旧的债务滚动模式这招不那么好使了。
随着城投债设档分区制度落地,今年上半年大部分城投公司因债务指标超标被限制扩张了。
瞧瞧,地方gov输血不够,城投自身造血也不行,又还在土地市场潇洒托底。
此时此刻,你是否觉得——
完犊子了,城投想不违约都难!
你瞧,去年城投债非标违约54例,今年又有56家城投的商票涉及违约。
这颗雷,看起来迟早要爆。
3
莫慌,爆不了,城投是信仰。
先跟大家说一个比较难以置信的数据——
自1991年第一家城投公司成立以来,城投债在长达30年的时间里从未出现过实质性违约。
哪怕一次都没有!
有人说不对,之前媒体有说过城投债的违约。
不不不!
媒体人口中的城投债违约,仅仅是技术性违约,而非实质性违约。
所谓技术性违约,就是融资方没打算主动违约,想还也有能力还钱,但没能在期限内还钱,不过最终还是很快把到期该还的钱全都还上了。
——我想还,只是暂时不凑手,后面补上了。
所谓实质性违约,就是融资方还款意愿和还款能力都不强。
——老子不想还,也没钱还,干脆就不还了。
过往30年,城投债只有技术性违约,而从未有过实质性违约。
比如,所谓的兰州城投债违约。
8月29日5:30,兰州城投没有完成债券付息兑付。
眼看着就要债务违约了,仅仅5个小时之后,兰州城投突然地及时完成了兑付。
此时,问题的关键来了——
为什么城投债很难实质性违约?
大家可以想想,城投债的本质是什么?
准市政债。
好,准市政债的背后是谁?
地方gov的信用。
中国的地方gov与国外相比,最大的不同是什么?
咱们是无限责任gov。
作为一个无限责任gov,咱们能放任城投债暴雷么,咱们能放任地方gov信用崩塌么?
哪怕用脚趾头想,你也知道不可能啊。
注意!
此时,本文最关键的部分来了。
既然咱们不可能放任城投债暴雷,也不可能放任地方gov信用崩塌,同时今年的地方gov又没钱给城投输血,那巨额的城投债该怎么化解?
——到如今,还有谁来化解城投债的风险?
地方没钱,但有人有钱啊!
请大家看近几个月的几则新闻——
今年6月底,国常会决定运用政策性、开发性金融工具,通过发行金融债券等筹资3000亿元;
到了8月下旬,国常会决定再增加3000亿元以上政策性开发性金融工具额度。
接下来的一幕幕就是——
自八九月份以来,全国各地一大批城投平台纷纷增资扩股。
新股东的背景,相当、非常、极其强大。
作为6000亿政策性金融的实施主体——
国开基础设施基金、农发基础设施基金、进银基础设施基金,分别入股了一些城投公司。
而以上三大基金的股东分别是——
国开行、农发行和进出口银行,全是国家政策性银行。
因为这三家基础设施投资基金的唯一股东分别是国开行、农发行和进出口银行,都是国家政策性银行。
很明显,三大基础设施投资基金,就是三大政策性银行为地方城投公司出资的平台。
以上全套模式,做个总结——
先是三大政策性银行出钱,成立了三个基础设施基金;
三个基础设施基金,又以入股的方式,往城投公司里注了资。
在你看起来似乎是天大的风险,就此由大化小。