地产利好接连不断，呼呼的暖风让人们蠢蠢欲动。

都说矫枉必须过正，油门必须踩到底……

近日，朋友圈又被密集的地产利好刷屏了。

先是住建部领导吹暖风

对于购买第一套住房的要大力支持，对于购买第二套住房的要合理支持，对于购买三套以上住房的原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。

通晓东方语言艺术的各位谁出来解释一下，“原则上不支持”是啥意思……

嘿嘿，可能是领导担心地方上木头脑袋不理解，后面还特地点了一下。

住建部领导暖风过后，真正的主角儿终于登场了。

央行（商业银行的奶妈）与银保监会（商业银行的监管老师）发布通知

决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

如果把4.1%（LPR-20bp）作为按揭房贷下限，那么意味着更多城市利率将有望进入3字头。

降低利率背后可以降低购房者的还款金额，确实属于市场利好，但事实上这份利好却有些狭隘。

因为有个前提，即新房售价环比和同比连续3个月均下降。

“环比”、“同比”、“连续3个月”三个条件，缺一不可。

如此一来，则意味着该条例虽然属于利好，但也有很大可能，跟你毛关系没有。

你以为是普世性让利，可人家实则仅仅是选择性滴灌。

那么，谁在享受滴灌？

本次调整后，共有41城可受益，分别是

太原、西宁、沈阳、长春、福州、厦门、郑州、南宁、唐山、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、扬州、徐州、金华、蚌埠、九江、洛阳、平顶山、惠州、韶关、北海、常德、大连、哈尔滨、济宁、兰州、秦皇岛、石家庄、天津、温州、武汉、襄阳、宜昌、岳阳、湛江、贵阳、包头、桂林。

如果您在以上城市种，那么恭喜利率将有望继续下调；如果不在也别直接关掉不看了，下面的内容可能还跟您有关系。

有人说放宽利率下限根本不是新鲜事，22年9月就有了。

事实确实如此，央行在2022年9月底就推出了放宽首套房利率下限的政策

对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

但当时央行强调这一政策到2022年底，并没有说一直延续，希望用一种稀缺的紧迫感引导老乡们进场，可惜效果不明显。

9月时符合三个条件的有23个城市，截至目前看通过阶段性放宽利率下限以实现止跌的城市仅有5个

—— 分别是昆明、安庆、泉州、泸州、大理。

如今这5个被救活的城市已出现止跌迹象，证明利率阶段性往下砸还是有效果的。

面对没被救活的18位老铁，再加上四季度新加入的23位老铁，也没有别的办法，那就继续用这招治疗吧。

于是就如我们看到的一样，计划于12月停止的阶段性利率下调政策，正式晋升为长效机制。

救不出来的城市继续降新房利率，一直降到救出来为止，救出来后利率立马回归正常。

如果你是刚需，面对这转瞬即逝的最低利率，你要不要把握住机会？

所以对于开年祭出的"首套住房贷款利率政策动态调整机制"，让存在下跌趋势城市内部的购房者之间已然展开心理博弈。

所以看到这儿大伙儿应该明白了，这虽然是利好，但对于整体楼市的边际效果还是有限。

多数符合条件的城市，要么是人口净流出，要么就是整体经济基本面有待改善。

而更具楼市情绪带动作用的强势一二线城市，几乎都精准的不符合条件。

其实回顾2022年，我们也能发现，虽然救市一直在做，但救得却非常精准。

首先是救供给端，总结一下就是先保项目保交楼，后改善房企融资保主体。

咔咔咔，三支箭一顿猛射，均指向从融资端支持房企改善资产负债状况，避免更多相对优质的头部房企因资金问题出险，以实现保交楼和稳定市场预期的目的。

有人说需求端也救了，确实救了，但大头也都聚集在三四线。

回顾2022年的一二线城市全年都在跟着救市瞎吆喝，与钱直接挂钩的首付方面没咋动，利率方面也没咋动。

而过去作为楼市主角的一二线，存在感极低是每个人最真实的感受，原因则在于楼市价格相对而言更加坚挺。

2022年的重点其实都在三四线，都是为托住市场，托住价格。

理论上一个商品价格调降，人们会增加对它的需求，理论上销售额会越多。

如近日特斯拉为了促进销售，国产车型全系降价，Model 3起售价22.99万元，Model Y起售价25.99万元，上述价格创下历史最低。

楼市则与其他商品不同，房地产贷款加上房地产抵押贷款占全部贷款余额的接近40%，房产占城镇居民家庭资产的近六成。

价格不能随意降，越降越遏制销售，越降越遏制预期，

所以我们看到无论哪个城市各种限制都可以松动，唯独价格不能松，这是楼市复苏命门，也是有关部门不能放松的倔强。

看到这儿，再看开篇的利好就容易理解了，站在楼市角度下所有城市被分成了两个队列

第一种是房价存在大幅下跌风险的，第二种是房价不存在大幅下跌风险的。

不出意外后者今年将依然缺乏存在感，不是政策暖风关注的焦点。

前者才是今年重点保护对象，不惜一切代价托市，而利率动态调整机制也仅是今年的第一炮而已。

不知不觉间，房价保卫战已经打响了。