近期，最热门的楼市话题是什么？

提前还贷！

——年后提前还贷人数激增/不预约不让还/提前还贷至少需要排队3个月……

今天，我们不聊提前还贷。

我想跟你谈谈，隐匿在“提前还贷”背后的一朵阴云：资产负债表衰退与信贷塌方。

假如说，2023年有什么紧迫危机的话，这朵阴云必须算一个。

开篇科普。

在探讨“资产负债表衰退和信贷塌方”之前，先了解下：什么叫资产负债表？

书面的解释是——

资产负债表示反映企业在某一特定日期的资产、负债和所有者权益（净资产）状况的会计报表。

关于资产负债表，还有一个会计恒等式：资产=负债+净资产。

围绕这个恒等式，给大家举个例子吧。

比如，

你家有一套价值1000万的房子，还有价值100万的股票，但同时还有700万的房贷未归还。

那么，

你家的资产负债表，用会计恒等式表示，就是：总资产1100万=负债700万+净资产400万。

好，理解了资产负债表的恒等式之后，我们再来看下面两个问题：

第一，什么叫“扩表”？

某天清晨，你一觉醒来，有预感大A牛市要来。

要加仓、要干、要会所嫩模！

于是，你把房子做了二次抵押，从银行又贷出来100万，用于加仓股市。

那么，你的资产负债表就变成了：总资产1200万=负债800万+净资产400万

虽然净资产仍保持400万不变，但总资产规模因负债增加，而增加了100万。

以上过程，就叫“扩表”。

在扩表过程中，发生了什么？

——银行增加了100万的贷款业务，你也产生了100万的实际投资。

由此，实现了经济规模的扩张。

人人扩表，经济扩张。

第二，什么叫“缩表”？

同样是某天清晨，你一觉醒来，喜从天降，你被裁员了。

内心慌的一批，老子要求稳，老子要提前还贷。

于是，你把股市里的100万套现了，用于提前归还100万的房贷。

那么，你的资产负债表就变成了：总资产1000万=负债600万+净资产400万

虽然净资产仍保持400万不变，但总资产规模因负债减少，而减少了100万。

以上过程，就叫“缩表”。

在扩表过程中，发生了什么？

——银行减少了100万的贷款业务，你也减少100万的实际投资。

由此，实现了经济规模的收缩。

人人缩表，经济收缩。

通过以上例子，你就能发现一个神奇的现象：

虽然，你的净资产自始至终都是400万。

但是，你的家庭资产规模却能伴随着拉大负债扩张到1200万，也能伴随着提前还贷收缩到1000万。

钱还是那些钱，就看你有多大胆。

缩表之下的楼市危机。

当你理解了第一部分的内容之后，咱们来谈谈当下的楼市危机。

请牢牢记住下面这句话：

当下的楼市危机，并非流动性危机，而是由扩表时代急速转入缩表时代后的资不抵债。

似乎不太好理解，没关系，耐心往下看。

2021年以前的房地产，毫无疑问就是“扩表时代”。

扩表的过程，既是房企借着信贷宽松疯狂加杠杆、拉负债的过程，也是资产规模高速扩张的过程。

与此同时，又因为房地产规模大、链条长的特征，最终造成了——

扩表时代里，不仅房地产自身的资产负债表疯狂扩张，也拉动着相关产业链、家庭和地方城市的资产负债表同步扩张。

2016-2019年——

地产扩张最迅猛的四年时间里，行业净资产虽然没增长多少，但总资产规模却伴随负债的激增而猛增。

进入2021年之后，形势发生了逆转。

——伴随房企融资“三道红线”和涉房贷款“两道红线”的落地，房企来钱的路子被卡死了。

来钱的路子被卡死了，现金流就紧张了。现金流紧张了，扩表时代里堆积的高债务风险就暴露了。风险暴露了，债主们的集中挤兑就开始了……

美元债、银行、供应商……蜂拥而来，向当年的房企大爷提出一个相同的要求：还钱。

为了应对债务的集中兑付，房企大爷们的选择大都相似：

停止拿地、变卖资产、所有的现金流都用于归还到期的债务和利息，从当年的规模最大化转变为负债最小化。

还记得开篇科普中我们所说的么？

所谓缩表，就是“降低杠杆、降低负债”。

伴随杠杆和负债的降低，资产规模也会随之缩水。

对！

自2021年起，中国房地产正式进入“缩表时代”。

房地产进入缩表时代之后，一个新的问题出现了！

当绝大多数的房企都不再拿地，反而集中抛货、出清资产，以此换来更多的现金流，尽可能的偿还债务和利息时，所产生的的必然结果是什么？

房价的下跌、地价的下跌、房企资产价格的下跌！

在这种情况下，我们再来看资产负债表的那个恒等式：资产=负债+净资产。

当资产价格大幅下跌、房价和地价大幅下跌，下跌的幅度甚至超过了房企偿债的速度，将会发生什么？

资不抵债！

再拿第一部分的案例，来给大家举个例子。

最初时，

你家有一套价值1000万的房子，还有价值100万的股票，但同时还有700万的房贷未归还。

突然有一天，绝大多数人都在抛售房子，房价急速下跌，你家那套价值1000万的房子，突然贬值成了500万。

那么，你的家庭资产负债表就变成了：总资产600万=负债700万+净资产-100万

总资产＜负债，资不抵债开始出现。

当资不抵债出现时，你的第一反映是什么？

快！快把价值100万的股票赶紧变现！

加速偿还债务，减少利息成本！

对！

加速缩表，开始出现！

当大量的房企和家庭资产负债表开始出现资不抵债的状况，当大量的相关产业链、金融机构和地方城市开始加速偿债，当几乎所有人都开始主动收缩资产负债表……最终的结果是什么？

——所有人一拿到钱，就立即还债；

——新增储蓄和还债资金，源源不断的流入银行体系，然后再也流不出来；

——哪怕央行把利率降到0，企业和家庭也不借款；

——信贷无法扩张，投资无法扩张，信贷循环凝滞；

——经济活动萎缩，家庭和企业收入下滑；

——收入下滑之后，更不愿意借款。

信贷塌方出现！

1929年美国大萧条、90年代日本泡沫破灭后“失去的十年”、2000年德国衰退……皆是资产负债表衰退和信贷塌方后的一地鸡毛。

当下我们在降息趋势里的“集中提前还贷”，也是资产负债表衰退前的征兆。

一旦趋势形成，中国版的信贷塌方就来了。

有人说，不就是个房地产么？难道说房地产缩表了，地球就不转了，中国经济就不腾飞了？

还记得刘副总理在达沃斯论坛上提及的三组数据么！

——房地产贷款占银行信贷的比重接近40%；房地产业相关收入占地方综合财力的50%；房地产占城镇居民资产的60%。

这三组数据说明了什么？

高层眼中，

房地产的资产负债表就直接关联着地方城市、金融机构和居民的资产负债表。

请牢牢记住下面这段话：

当下楼市，真正的危机并非流动性危机。

而是——

急速缩表之下，所造成的资不抵债；

资不抵债的预期之下，所产生的的集中偿债；

集中偿债之下，造成的资产负债表衰退。

最后，我们就要聊到最关键的那个问题了！

当下的问题，该如何解决？

当下的危机，该如何化解？

截止目前，楼市危机的主要化解方式就是：投放流动性。

——打开房企的融资渠道，让更多的房企，能更顺畅的借到更多和更便宜的钱。

但是，投放流动性并不能解决当下的问题。

让我们再次拿出资产负债表的恒等式：资产=负债+净资产。

现在的核心问题是什么？

急速缩表之下的资不抵债，资不抵债预期下的集中偿债，集中偿债下的资产负债表衰退。

说白了，还是四个字：资不抵债。

资不抵债、资产＜负债，能靠投放流动性、增加负债来解决么？

并不能！

反而负债增加的越多，资不抵债越严重。

那么，

在“资产=负债+净资产”的恒等式中，想让“资产＞负债”的最好办法是什么？

增加净资产！

对于楼市来说，增加净资产的最好方式是什么？

无非就是以下两种。

第一种，通过资本市场来解决。

——打开房企股权再融资，通过股权融资的方式增加房地产开发企业的资本金，增加房企的净资产。

第二种，通过楼市自身来解决。

——推升房价，通过推升地价和房价，来推高房企和居民的净资产，进而达到“资产＞负债”的目标。

于是，去年底涉房企业的再融资打开了。

于是，去年底开始、自集中提前还贷开始、自资产负债表收缩开始——

政策、舆论和历次会议，越来越利多楼市了。

有些话，不能说的太直白，点到为止就好。

过年期间的历次直播中，总有人在问：2023年的楼市，会如何走？

或许看完这篇文章，可能你就清晰风在往哪吹了。