回首不平凡的2022，大碗团队走过25座城市、实地探访近千个楼盘…只为能给百万碗粉带来最真实可靠的一线市场分享。

大家的陪伴，就是我们足底沾泥、越过山丘的最大动力！

2013年，安徽一姐们儿花1万8买了枚钻戒，老神气了！

万万没想到，十年后套现时想卖180都费劲。

钻石恒久远，一颗永流传，这回总算没骗我，因为你想卖都卖不掉。

在房圈儿里，能跟“高价钻石回收”最有一拼的买卖，必须是回老家买房，没有之一。

万万没想到，八成老乡不捧场

春节前夕，58同城和安居客联合发布了一份《2023春节置业意向报告》。

如果不出意外的话，今年返乡置业热度又得出意外了——

69.5%的受访者明确表示愿意在工作城市购房；

13.4%的受访者打算在工作地的周边城市买房；

真正有意在老家或老家省会买房的只有17.1%。

超八成老乡没打算返乡置业，大型一边倒现场，莫过如此。

不知道老少爷们儿是看透了还是亏够了——

什么5万首付上车、贷款利率一降到底、赠送全套家电、买房抽奖送汽车…

反正管它三四五线城市的楼盘把利好和优惠吹出花来，大伙儿似乎就是不为所动。

还记得2019年春节，有打算回老家买房的老乡比重能有52.7%；

到了2020年，这一数值被拉升到了68.6%，绝对是返乡置业的高光时刻。

不过2021、2022两年，返乡置业意愿就腰斩到了不足40%。

你要非得赖大伙儿都“就地过年”去了，确实无话可说。

可直到2023年，大伙儿的返乡置业意愿再次腰斩，还想让“就地过年”背锅，天王老子来了好像也说不过去。

再说句扎心的，2022年接近40%的人有意返乡置业，也仅仅是“有意”！

根据克而瑞去年三月的一份统计数据显示：

三四线城市2022年春节期间成交同比下滑了约四成——

像江苏常州、徐州这类强三线，不少楼盘日到访量只有1-2组；

隔壁浙江的绍兴、温州不少楼盘一声长叹“只完成了节前定下KPI的20%”，以价换量都换不动…

到了洛阳、曲阜、开封、清远、常熟这类城市，春节去化就更加一言难尽了。

回头再看看近40%的“返乡置业意愿”——

嗯，上嘴皮碰下嘴皮打嘴炮，比真金白银哐哐砸进去可容易多了。

说到天边去，还是钱包最诚实。

反观今年，大伙儿直接摊牌了，不装了：

返乡客流同比上涨38.9%的同时，有意在老家买房的亲只剩17%。

这跟我回老家后的主观体会不能说十分相似，只能说一毛一样：

譬如，询问老家置业攻略的少了，打听跨城买房大法的多了；

譬如，小年轻留恋故乡的少了，老年人愿随孩儿远走高飞的多了；

譬如，愿意把杠杆加到老家的少了，愿意齐心协力加杠杆升舱大城市的多了…

好巧不巧，今年就连死磕返乡置业群体的情怀广告也比以前少了好多。

笔者一位干销售总的老同学是这么解释的：

前些年转化效果很不理想，加上今年的观望情绪格外浓；

冤枉钱能少花就少花，能不花就不花；

关键是想花也没有，上头不愿批。

没办法，老乡们早被割韭菜割出后遗症了…

返乡置业的买卖，为啥越来越难干？

大年二十七凌晨，我拖着笨重的行李箱走出高铁站。

拉活儿的司机师傅是个健谈的北方“侃爷”。

他告诉我，儿子儿媳都在天津工作。

除天津北辰宜兴埠买了一套自住房外，结婚那年在河北邯郸老家也买了套“婚房”。

但四五年过去了，邯郸的房子每年只有春节回来住几天。

正月初七，儿子儿媳回天津时，都要用一块块布料将家具家电罩好，免得落灰。

眼瞅着孙子过两年要上小学了，着急在天津城六区买套学区房，可邯郸这套“婚房”死活卖不出去。

回家几日，我发现类似情况在同学中有、在邻居里有、在过往的同事中也有。

司机师傅说的两句话让我印象尤为深刻——

“每年这会儿都在高铁站趴活儿，每拉仨人，就有一个是从大城市回来的小年轻…”

“念过大学、年富力强的都走了，咱这三线小城的房价还能涨，不是扯吗？”

到了2023年，大家对“返乡置业”这趟买卖集体死了心，是有原因的。

尽管如此，还是有人飞蛾扑火。就比说小我10岁的表舅——

大专毕业后在我们省会石家庄工作，跟24岁的“未来舅妈”也到了谈婚论嫁的时候。

去年十一期间，舅姥爷一把拿出开养鸡场攒下的68万元，在老家十八线县城全款买了套大三居。

我百思不得其解地问道：“一把拿出70万，在石家庄付首付不香吗？”

结果表舅一句话说出俩理由：

“每月老想着还房贷，不想这么过，再说石家庄我也不可能待一辈子，总要落叶归根…”

唉…不差钱儿的老乡还是有的。只不过，像我表舅这样愿意“斥巨资、买小城”的已经是个案了。

再说一遍，到底什么样的房子真正有价值？

抛开繁文缛节，我们只看三点：

能对接优质就业与优质配套；

常态下具有变现能力和议价能力；

持有阶段能产生可观稳定的现金流。

三四五线城市的房产，成功地避开了上述所有。

许多大城市搬砖、小城市买房的老乡，在过去几年时间里身体力行地见证了——

拥有一套住不了、卖不掉、租不动的房子，到底有多尴尬。

背后的道理说来并不复杂，就是产业面貌转型、地方债务压力、资产价格走低，共同加速了年轻人口流出。

任何优质产业与公共服务形成质量与规模化，都需要足够多的活跃群体支撑。

一旦人口存量低于临界值，那么产业、配套便会萎缩；

而产业与配套的萎缩，反过来会再次刺激人口外流。

这一切，几乎和人口趋势一样，是不可逆的。

人口负增长时代，是头部城市的“相对利好”

这话多少有点儿反直觉，但大伙儿不妨想想——

为啥美国的“铁锈带”会有那么多1美元就能拿下的独栋别墅，但纽约、硅谷的房价中位数却能轻松干到100万美元；

日本和韩国明明多年前就已经进入人口负增长，可首都圈的人口和住房需求却不降反升…

因为无论是西方国家工业化驱动的城市化，还是我们国家城市化推动的工业化——

在发展到一定阶段后，都会走向“小城人口向大城集中”的历史必然。

来！看看下面两张图体会一下？

尤其在我国，别说大小城市资源、产业、人口出现“一边倒”，就是大城市与大城市之间也常常卷得昏天黑地。

前不久，杭州撒钱8个亿，成功地将一汽奥迪总部从长春手里截胡；而远离重磅市场端的长春，几乎束手无策。

再看看大城市与部分小城市间的操作，则更是云泥之别——

早在去年12月上旬，大规模封控刚刚结束时，杭州、苏州、宁波等地就急匆匆地包机组织当地企业去国外组团抢订单；

反观一些小城市，却玩起了严格封控时期的习惯操作，看得人一愣一愣的：

湖南省邵阳县曾发布通知（现已删除）：春节期间，倡导大家非必要不返乡，避免跨地区探亲、旅游，尽量减少出行。

 

黄山市屯溪区一小区甚至要求外来返乡人员主动前往物业报备，姓名、身份证号、联系方式、是否羊过，全部登记在册…

要不是反复确认上述通知发布的时间，我真以为自己穿越回了农历虎年。

难怪大伙儿能想得那么开！

2022年，全国楼市开启大规模、系统性救市，且存量市场价格端出现下滑。

本质上，相当于抹平了大小城市间置业的机会成本与货币成本。

2023年的方向已经明牌：就是要集中精力搞钱、拼经济。

如果可以，在一座距离人、距离钱都更近的城市安家，当然是近水楼台先得月。

至于返乡置业的价值支柱——情怀牌与亲情牌，实在难以量化。

或许，经济的发展规律早已决定了，大多数人的乡愁都是奢侈品…