暴跌40%！时局生变，楼市涨跌已明牌

2月8日，上海浦东前滩板块，距离黄浦江仅300米的豪宅项目格力海德壹号开盘，

215个月社保的入围门槛，12.98万的均价。

开盘当日认购率392%，总价8500万元的顶复户型瞬间秒光。

这可是前滩倒数第二块住宅用地，倒挂10万一平米。

***到起码赚1000万。

163位***到的购房者做梦都要笑醒。

新房限价，限出了大把的有钱人。

穿着粉格子衬衫悠闲散步的上海阿公阿婆们，有社保年限就能赚钱。

不光你们羡慕，开发商也羡慕。

单价12.98万元的房子，***一套亏一套。

海德壹号开盘日光，格力地产痛并快乐着。

不过，这个格力跟董小姐的“格力”不搭边。

人家格力地产是珠海国资委全资控股，根正苗红的国资上市房企。

2014年，格力地产以6.58万元/平方米的土地楼面地价，拿下上海豪宅板块—前滩的一线看江宝地。

不成想，宝地从取得土地至完成竣工验收预计至少9年时间，项目成本中包含每年的资金利息成本，楼面资金利息成本约4.10万元/平方米。

也就是说，光土地成本和资金成本，每平米就高达10.68万元。

再加上规划设计成本、建安成本、营销成本，12.98万元的销售价格根本覆盖不了所有成本。

格力地产每***出一套房，单平米的亏损大概就要上万元。

而格力地产在上海的另一个项目，也同样面临着不赚钱的问题。

位于泗泾的格力雅悦美筑均价5.48万元，楼面地价成本约3.84万元/平方米，楼面资金利息成本约0.74万元/平方米。

刨除土地成本和资金成本，单平米只剩下9000块钱。

离谱！

土地成本和资金成本就占了房价的8成以上。

能赚钱就见鬼了。

顶着债务之狼顽强开发的格力地产，去年净利润亏损预计超23亿元。

上交所火速下发监管函问询企业巨亏原因，

格力地产很委屈：楼盘实际销售价格情况与预期有差异。

吃一堑长一智，用董事长陈辉的话说，2023年，格力以盈利为导向。

从2021年第二轮集中土拍开始，地方国资房企就接手了土拍的大头。

2021、22两年下来，集中土拍的5成土地都到了地方国资手里了。

结果他们的开工率只有27%。

非地方型国央企和民企的开工率是71.5%。

综合开工率是55%。

虽然拖了后腿，地方国资也很有理：

开工就是亏，索性暂停。

也是，连上海这种城市，前滩这种地段都能亏，别的城市得亏到姥姥家。

好吧，让一裤兜子屎的地方国资翩翩起舞，

不现实。

真舞起来，屎甩的哪都是，

误伤的还是人民群众。

只不过，一半的土地被他们兜走，却只开发27%。

再叠加其他房企的开工率，近两年集中土拍的整体开工率也只有55%。

这还是全国市场***好的一二线城市，如果加上三四五线城市，

水妹粗略估算整体开工率在40%左右。

这是个非常关键的数据，

意味着2022年商品房新开工入市的规模（建筑面积）只有2021年的6成。

去年全国商品房新开工面积12亿平方米，同比21年暴跌40%！

而2022年商品房成交规模（建筑面积）只比2021年下滑了24.5%。

来来来，直接上图。

2022年，商品房成交13.5亿平方米，近四年首次超过全年新开工面积12亿平方米。

谨慎拿地、谨慎开工的情况一直延续到了2023年。

2023年1月，商品房新开工面积同比去年依然是负值。

水妹统计了热点一二线城市的待售商品房库存。

乍一看，广州深圳青岛的新房库存都不低，需要3-4年去化。

但是，把核心区的待售库存量单独拎出来，各大城市核心城区的商品房去化周期基本都在半年左右。

上海、深圳、合肥、西安，这几个城市核心区的库存量甚至不到半年。

况且，这个去化周期是以当前的成交规模计算的。

一旦市场快速复苏，静默需求，观望需求会瞬间被激发。

成交量暴增甚至翻倍都有可能。

购房需求是个变量，当市场沉寂的时候，需求会消失一大半。

当市场复苏价格松动的时候，需求会加倍增长。

只要房价涨了，你都不知道从哪就冒出来那么多要***房的人。

给大家看一张上海二手房，近十五年的月度量价走势图，感受一下什么叫需求快速爆发。

需求可能一夜之间暴增，房源却不可能一夜之间暴增。

春节之后的两周，一线城市和热点二线城市已经率先复苏。

一线城市成交面积整体环比上涨72%

上海成交面积环比涨幅103.8%；

北京涨幅65%；

广州涨幅40.8%；

深圳涨幅34.3%。

考虑新房集中开盘推售的问题，我们来看直接反应市场的二手房成交。

一二线城市2023年春节后两周二手房销售面积同比2022年春节后两周分别+84.2%、+43.4%， 已接近2021年水平。

北京、成都节后两周二手房销量比节前增长50%以上。

今年的开年行情，已经甩开2022年。

复苏信号非常明显。

但是，

水妹必须摁住你们，再塞给你们几句良言。

一、热点城市复苏信号已有，房价是否上涨，至少要等等看2月的整月行情；

二、某个城市是否能上涨，还取决于当前商品房的待售库存量，核心区新房去化周期越低的城市，上涨概率越大。

至于有人担心的二手房供应大的问题，

目前的一二线城市，十年以下电梯次新房只占二手房整体规模的30%左右，

高品质的二手房，占比并不多。

再看看那些一直在兜底迟迟不动工的地方国资，和早就拍了地没钱动工的民企。

因为预期和资金问题，暂时无法开工入市销售。

核心区新房供应短缺，很可能是引爆楼市的导火线。

近一两年有***房计划的朋友，支棱起来，开始看房了，

不要等房价涨了又骂娘。

毕竟，每个人都是自己财富的**责任人。