一夜之间，土里冒出来数以万计的买房人！

过去的两周，我一直泡在珠三角的楼市里。

说实话，我被吓到了。

哪怕是作为一个死多头，依然被楼市的起势吓到了。

——我有想过回暖，但没想到是如此力度的回暖。

以东莞为例，给大家举三个例子吧。

1、松山湖的售楼部里，上厕所要排队，租不到充电宝。

上周在东莞考察时，约了个粉丝聊天。

他问我，东莞到入手时机了么？

我对他说了上面那句话，并顺手给他看了下面这张照片。

放眼望去，全是人。

沙盘区里，挤满了人；刷卡处，拍着长队；售楼部里的三台街电，都租不到充电宝。

就这还算好的，像东莞松山湖板块的华侨城原岸，连个正式的售楼部都没有，扯个帐篷就开张了。

但偏偏就是在这个帐篷了——

照样触发摇号，照样大概率开盘即抢光。

我本不想散播如上焦虑，但这就是真实的东莞市场。

2、单日成交破300套，新房只够***半年。

2月14日，东莞新房成交205套，二手房成交120套。

东莞住宅单日成交量，已连续一周保持在200套以上，并连续上涨。

单日成交250套，意味着什么？

单月成交量至少在7500套以上！

单月成交在7500套以上，又意味着什么？

**，市场直接越过触底复苏期，走向过热上涨期。

东莞楼市成交荣枯线为6000套/月，超过6000套即为触底复苏；

 

东莞楼市上涨预警线为7000套/月，超过7000套即为进入过热区间

第二，库存去化周期仅剩半年。

东莞全年住宅供应量，约为3.5-4万套；

单月去化7500套，库存4万套，库存去化周期不足半年；

半年之后，东莞新房将正式进入枯竭期。

新房枯竭了，房价会怎么走？

我本不想散播如上焦虑，但这就是真实的东莞市场。

3、房价捅破天花板，市场转入***方主动。

2月8日，松山湖虹溪诺雅成交了一套175㎡的房源，成交总价1300万，成交单价7.4万/㎡。自此套房源成交后，24小时内松湖版块先后有170余套房源上调挂牌价格。

这单成交，宣告着东莞松山湖板块房价迈入7万+时代。

2月17日，东莞南城华润悦府拿下预售证，备案均价冲破6万/㎡。在此之前，东莞新房***高限价连突破5.5万的可能都没有。

这张预售证，宣告着东莞新房限价时代的结束。

伴随着新房和二手房的价格天花板被连续捅破，东莞二手挂牌价以肉眼可见的速度在提高——

2023年第7周，东莞整体挂牌价约29176元/㎡，对比春节前每平上涨超1000元/㎡！

我本不想散播如上焦虑，但这就是真实的东莞市场。

对，这就是真实的东莞市场。

——一夜之间，从土里冒出来不计数且源源不断的***房人。

他们把东莞楼市不仅仅推向回暖，而是一步直接推入上涨区间。

我可以找到无数种理由，来解释东莞即将爆炸的楼市。

理由一，它可能是中国产业转型***成功的城市。

曾经我们提到东莞，能想到的要么是生产玩具娃娃的世界工厂，要么是一抹暧昧的服务业名城。

如今我们再提到东莞，想到的是什么？

是从深圳把终端和研发总部搬到东莞的华为，还是土生土长根植东莞的Vivo和Oppo……

不不不，东莞不止有华为和Vivo！

这里还有国内***大的覆铜板企业生益科技，国内***大的第三方芯片测试企业利扬芯片，国内领先的政府大数据服务提供商开普云，全球市场份额**的安防镜头企业宇瞳光学，国内工业机器人龙头拓斯达，国内***早进入机器视觉领域的奥普特……

截至目前——

东莞共有75家上市公司，53家A股上市公司；

每年新增10家以上的上市公司，上市公司年均增幅全国排名第1。

对，

东莞53家A股上市企业，半数以上都是高端制造业的细分领域龙头。

牛批么？

不，这只是东莞的表面。

表面之下，东莞还藏着更多令人敬畏的产业数据！

2022年很难吧，似乎到处都在破产裁人。

即便是如此艰难的2022年——

东莞依然新增30万户以上的市场主体，2200家以上的规上企业，1700家以上的高新技术企业，100家以上的专精特新企业……

这就是东莞的产业底色，还是东莞楼市拔地而起的底气。

理由二，它可能是中国人口流入量***大、人口***密集的城市之一。

过去10年间，东莞净流入人口达到784万，排名全国第六。

东莞的年均人口流入量，高达70万人。

牛批么？不，这也是东莞的表面。

表面之下，东莞还藏着更多可怕的人口数据！

下面这张图，是全国人口密度排名——

东莞人口密度仅次于深圳，排名全国第2。

除此之外，东莞青年人口流入量，排名全国第1；出生率，排名全国新一线城市第1；老龄化率，排名全国***低；小学生数量，超越上海……

东莞的人口结构，用一句话总结——

年轻且敢生，不仅流入量大，而且还留下生娃。

老龄化和少子化的人口红利衰减趋势下，

“年轻且敢生”的人口结构，就是东莞楼市自2017年起敢连涨5年的底气。

理由三，它可能是目前楼市库存压力***小的城市之一。

得益于去年一整年的楼市惨淡，全国绝大多数城市都面临着极大的去库存压力。

哪怕是今年楼市复苏***快的成都、苏州和宁波，库存去化周期也都在12个月以上。

而东莞的住宅库存去化周期是多少？

按照去年的销售速度，不足10个月！按照今年的销售速度，不足6个月！

单纯看数据，是否还不够直白？

来，我再给大家做个对比——

武汉1300万人口，一年新房供应超17万套；

郑州1274万人口，一年新房供应近20万套；

佛山961万人口，一年新房供应10万余套；

杭州1220万人口，一年新房供应11万套；

西安1287万人口，一年新房供应7万套……

东莞1053万人口，一年新房供应多少套？不足4万套！

同样都是千万人口城市，东莞的新房供应量不足其他城市的1/3。

1000万的人口总量和70万以上的年均人口流入，对应着4万套的新房和10个月的去化周期，东莞可能是全国库存压力***小的城市。

这就是东莞在***惨2022年依旧保持房价上涨、在回暖2023年率先进入房价上涨的底气。

理由四，它也是限购政策***松、进入门槛***低的强二线城市。

截止目前为止，

东莞不限购，任何外地人都可顺畅的进入东莞，放肆的*********。

东莞近乎不限贷，首套首贷仅需2成，首套已结清也是2成，二套仅需3成。

诚如以上，我可以用种种理由来解释“东莞即将进入上涨通道”。

——库存压力***小、产业转型***好、人口流入***大、人口结构***好、政策门槛***低……

但是！

以上全错！

种种理由，只能回答：东莞基本面足够好，房价上涨动力足够强。

但并不足以解释——

为何是现在？

基本面一直都在，为何早不涨、晚不涨，偏偏现在涨？

同样的东莞，同样的基本面，为何去年下半年就不涨？

我们来看一组数据吧——

2013年3月，中国M2突破100万亿；

 

2016年8月，中国M2突破150万亿；

 

2020年1月，中国M2突破200万亿；

 

2022年5月，中国M2突破250万亿。

按照当下的M2增速——

2023年底，中国M2将突破300万亿。

单纯看数据，是不是也没看出来啥？

那我们换个角度——

M2从100万亿到200万亿，我们走了8年（2013.03-2020.01）；

M2从200万亿到300万亿，我们只用4年（2020.01-2023.12）。

曾经我们用8年时间，让市场里新增了100万亿的货币，间接促成了2016-2018年的史诗级楼市行情。

曾经我们用2年时间，让市场里新增了50万亿的货币，间接促成了2020-2021年的浪潮级小行情。

如今我们仅用不足4年时间，就让市场里新增100万亿的货币！

又用不足1年半的时间，再让市场里新增50万亿的货币！

接下来我们面临的是什么？

洪水滔天。

请所有人牢牢这四个字，这是接下来每一个普通人都要面对的宿命。

当我们置身于洪水滔天的环境下，再去打量“东莞楼市率先进入上涨通道”的命题——

东莞只是不过是大水冲刷下，凭借更好的产业、更好的人口结构和更低的库存优势，率先飘起来的那个！

可怕的不是，

东莞的小阳春，竟然来的这么快，来的这么猛。

可怕的是，

所谓的小阳春，只不过是启动的热车阶段。

我本无意散播焦虑……

好吧，我承认，我就是很焦虑。

我看到“1年半新增50万亿货币”的时候，我很焦虑。

——天量的钱不会永远烂在银行里，早晚会冲刷而来，早晚会真真切切的反映到资产上来。

我看到“东莞售楼部里刷卡的人排成长队”的时候，我很焦虑。

——已经有人提着大把的、近乎0成本的钱，奔向“库存压力小、产业转型好、人口结构好、政策门槛低”的核心城市，***一切他们能***得到、***得起的资产。

我真的希望能喊醒一部分人。

虽然很难，但我还是希望：大碗楼市的一小部分粉丝，能睁开眼、走出来、看一看。

本周末我们将启动“东莞城市考察团”，本周三我将搞场小范围的“群内直播分享”。

——聊聊货币冲刷大时代里的搞钱机会；

——感受率先进入上涨通道的东莞：

——吃一波货币冲刷的红利。