现在全国楼市整体看非常不景气，那么“到底要不要救楼市？”，绝对是我最近被问到的最频繁的问题，我觉得今天有必要跟大家探讨一下这个问题的答案。

对于这个问题，我的回答是分两个阶段，第一个阶段是能救但不想救，第二个阶段是想救但救不起来。

我们现在正处于第一个阶段“能救但不想救”。就目前的全国楼市而言，如果要救市有效果，必须出台超乎寻常的强刺激方案，一般性的刺激方案比如降低落户门槛、解除限购限贷政策已经没有用了。强刺激方案可以效仿2009年，比如房贷利率在LPR的基础上打7折，也就是3%的利率水平，而且存量房贷也一律降到3%的水平，不但不限购而且无论买多少套利率都是3%，再就是契税、增值税、个税的优惠甚至直接免除等等。

但这可能么？不可能。因为通过这种超常规刺激起来的楼市，药效一旦过去，必然是更加猛烈的下跌，对经济的伤害更大，房住不炒的核心要义就是要杜绝这种事情的再次发生。所以，大家不要指望政府出台那种不计后果的楼市刺激方案了，能用的招基本都用出来了。

既然政策基本见底，那接下来就是让楼市自由落体。现在已经出现了全国范围内的抛售浪潮，库存一天高过一天，价格一天比一天低。现在的楼市很有意思，一般一个小区会挂出来很多套房子在卖，然后总有抢跑的卖家大幅降价跑路，但越是这样，买家心里越犹豫，现在买房就跟接飞刀一样，你也不知道下一套会不会更低。

你们知道什么叫“无量下跌”吗？现在的楼市就是对这个词的生动演绎。

这种下跌持续一段时间之后就跌不动了，楼市泡沫就被挤的差不多了，但购买力和对楼市的信心也同步被消耗殆尽，二手、新房以及土拍市场集体全军覆没，地方财政陷入更大的危机，然后这时候就会进入到“想救但救不起来”的第二个阶段，那时候房价可能确实很便宜了，但更没人买了。

等第二个阶段走完，楼市就算彻底着陆了，这算“硬着陆”还是“软着陆”，我说不好，大家自己判断，主要看到时候货在老百姓手里，还是银行开发商手里。

我之前说过即便像北京这样的一线城市，未来也就仅有10%的房子可以长期跑赢5%的房贷利率，其他的房子实际都属于非优质资产甚至负资产。从这个角度说，全国绝大多数的房子，都是烫手的山芋，最终必将经历价值回归，之前怎么涨上去的，未来就会怎么跌下来。

房价下跌的速度会比我们预计的快，我预计5年内，强二线单价1-2w，弱二线省会单价5k-1w，三四线小城市单价3-5k，小县城20-30w一套房的情况会比比皆是。这或许就是现实版的“房价如葱”。