谁也想不到，存量房贷利率下调，会推进地如此迅猛突然。

一波掀起千层浪，关于下调存量房利率的消息开始迅速发酵。

几乎同一天，农业银行的副行长林立也在公开场合表示，近期央行确实有明确指导“商业银行有序调整存量个人住房贷款利率”的动作。

这意味着，广大老百姓苦苦等待的存量房利率下降，就快要真的实现了。

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最近几年，无论是身边还是网络上，都是哀嚎一片。

与过去相比，大家都悄悄地过起了苦日子，消费花钱上斤斤计较了起来。

父母带孩子不再欧洲游马代海岛游，而是改成了周边游，聚餐也不下馆子了。

年轻人从星巴克降级为瑞幸和蜜雪冰城。

网上炫富越来越少，改成教大家如何薅羊毛。

这些“消费降级”行为的背后，很大程度背后的元凶是高昂的房贷。

据统计，2020年之后，大部分买房人的房贷利率大多数是5%—6%，甚至有更夸张的高达7%。

很多小城市里，月薪八千的家庭还五千月供的房贷；一线城市，房贷月供大几万的大有人在。

如此情况之下，大家对于降低房贷负担的渴望，可想而知。

如今，降存量利率有了一丝眉目，自然被大家关注。那么我就来给大家梳理几个问题：

第一，这次降存量房贷利率，这件事靠谱么？

我的答案是，非常靠谱。

首先，我们开始提到的最早传出这个消息的交通银行《关于召开存量房利率调整项目启动会议》这个文件截图。我了解到， 21世纪经济报道的记者，跟交通银行核实过这个截图的真实性，结果为真。

那么，就排除了假消息的可能。

其次，交通银行作为国有六大行之一，它的地位远高于一般商业银行，所以基本上其他商业银行也都会跟进。

另外一边，我查到一个确切的消息，农业银行的副行长林立在公开场合，说了一段话：“近期央行明确指导商业银行有序调整存量个人住房贷款利率”。

交叉验证了这不是某个银行的行为，而是央行的意思。

此外，我还查到一个新闻，招商银行的行长助理彭家文说：央行已经从“鼓励和支持”直接变成了“指导”。

相信体制内朋友都知道“窗口指导”意味着什么，差不多“相当于”。

所以，可以确定地判断：存量房贷利率下调，已经是箭在弦上，势在必行了。

再来关心第二个话题：降存量房贷利率，为什么要降？

很多人说，那还用说，当然是给老百姓减轻负担，让大家有些钱去消费。

这种想法就太幼稚了。

看过央行披露的一组数据，我国现在存量房贷余额大约40万亿。

对银行来说，吃进去的钱怎么会主动给吐出来。要知道，这40万亿的房贷几乎是银行最优质的资产，年限长，利率稳定，抵押物又靠谱。

到嘴的肥肉，肯定不愿意主动让利。

这次让利另有原因。

先说内部原因，如果大家有印象，应该记得去年开始，几乎所有城市同时刮起了一阵“提前还款”的风潮。

因为存款利息和理财一降再降，余额宝的利息已经跌到年化不到2%了，导致大家发觉房贷利率也太贵了。

于是纷纷提前还款，这时候对于银行来说，如果降低一些房贷利率能够遏制大家提前还款的势头，还是值得的。

再说外部原因，迫于至上而下的指令。刚才提到，这次降息，是央行的统筹考虑，并且进行了窗口指导，这让商业银行不得不执行。

所以，这次存量贷款下降，既有商业银行本身的考虑，也有从上而下的被迫推动。

我们再来说第三点，也是大家最关注的一点：这次存量房贷会如何降低？

网络上有几种猜测，大家最希望的，是像08年那样普降，也就是一刀切。

房贷利率6%，5%甚至更高的，统统打折。

很多人应该记得，2008 年10月央行宣布将商业性个人住房贷款利率打七折。

但这种情况显然是不现实的。因为08年，我国的存量贷款总额大约是2.98万亿，而现在是多少，29万亿。整整翻了13倍。

如果年化利率降低百分之一，银行就少收入差不多4000亿。

对个人来说，如果你的房贷是300万，如果利率降百分之一，相当于一年就省了3万块利息。

足够全家人全年吃吃喝喝的开支了。

但是，抱歉我们开心了，但银行不答应啊。首先，各个地方的利率不一样，普降，还是非常困难的。

另外，银行肯定会在执行中，会极力确保自身的利润。

我看了一个报道，“中国房贷第一大行”建设银行的首席财务官生柳荣在业绩发布会说了一句话：存量房贷利率下调，会对银行净息差产生下行压力。

净息差，简单的理解，就是“银行的盈亏线”。

这句话背后的意思就是，你要降可以，但不能让我们赔钱。

所以，降幅既不会是08年那样利率普降，打七折，也不会达到我们刚才说的降1%。

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我得到一份比较准确的消息，是这次降息，会针对不同类型客户进行差异化调降，且仅适用于首套住房贷款。

注意，第一点是“差异化”调整，第二点是“首套住房”。

所以不同城市的降幅可能不一样，有的城市降的多，有的甚至不降。第二，降低只限于首套住房。

至于降低幅度，这位消息人士是这样说的：此次存量房贷利率的调整，可能只是压缩加点幅度的部分，各地最多可向下压缩20个bp。

也就是降0.2%。

再拿我们刚说的300万房贷，如果降0.2%，一年房贷利率就只能省6000块了。

如果这个消息是真的，这个利率降幅你满意么？