2016.11.27人文经济学会演讲问答 #F730
以下问答，根据会后录音速记整理而成。有遗漏和更改。
感谢微信公众号：二环十三套
原文链接《2016.11.27人文经济学会演讲稿》
1）欧先生，我看过您说过关于香港崩盘三个70%。我看过之后有点纳闷，您就一个案例，能不能说明问题。也没有二片相同的树叶，如果北京上海楼市出现摇晃，会不会遵循香港的规律呢。
答：全世界其实真正经历过地产崩盘的，只有日本和香港两个例子。你要说地产崩盘有什么规律的话呢，因为你的样本太少，我不可能说总结出一个崩盘的规律。
我只能就事论事说，当年97年香港崩盘的时候呢，它的一个心理线就是我当年的成本。成本对于买房子的人来说是一个非常重要的事情，因为谁都不肯亏本卖。成本线是一条非常重要的线。
然后跌30%的时候立法会就出手了，那个时候要求救市的声音是铺天盖地的。基本上北京要是跌30%的话，很多人也会去要求救市的。
2）我还是不是特别理解还月供的问题，我的理解是就是可以把一套房子卖掉，用增值部分还其它房子的月供，但是您知道北京有一个问题就是它不可能刚买就卖，它得是满两年或者满五唯一，在这个之前月供怎么还（全场笑）
答：大家很多人都是关注水库论坛的用户，这个马上就要写到了。其实就是一句话的事情，但我要告诉你了我就不用写了。所以你等着看就好了，先透露告诉你——不足为虑。（全场笑、掌声）
3）现在人民币在贬值，究竟是去美国配置海外房产呢，还是去像重庆这样的城市？
答：你应该这样想，为什么人民币会贬值。中国的生产力的增长肯定还是比美国要快，中国差不多6.9%，美国1%左右。中国的财富比美国增长的要快，那么凭什么人民币要贬值呢？
凭什么？很简单，就是我们印钱的速度比gdp还要快。那么印钱意味什么呢？意味着国内的房产会以百分之十几的速度在增值。而你美国的美金的话可能一年就贬值个6%－7%左右，所以其实还是房产要比美金（增值的）快。
4）怎样快速找笋盘？这个信息源我要怎样找到。在看老公房的时候，什么样的不应该碰？
答：大家都想买七折笋，七折笋是怎么来的呢？它其实是在被低估的八五折的一个板块里面找一个被低估的八五折的楼盘。
首先你要找板块，因为没有人会这么蠢把七折笋卖给你。但是你可以在一个低估的板块里找一个低估的物业类型找一个低估的房源。这几样叠加起来才会有一个七折的笋盘。所以你首先要想哪个版块是被低估的。
第二个问题，老公房最怕什么？老公房最怕药单。因为老公房本来就是快进快出的，流动性很好像现金一样。但是我买老公房要是要给你解药单这就很郁闷，因为我本来只赚一点点，我还帮你解药单，这就很没意义。所以老公房最怕的是药单。
5）10月份之后全国有调控的整体，到拾玖大之前调控可能都不会放松，那您认为什么时候能够恢复到常态呢？第二个问题是杭州，杭州的发展很快投入很大，有亚运会，有十条地铁在修，投入很大。您判断一下未来五年杭州市场的走向。
答：第一个问题呢，淡季是市场本身的规律导致的，一般来说十一十二月是比较淡的时候。我们预期到春节前后、三四月份是比较旺的时候。所以你的担心就到三四月。
第二个，所有的基础设施建设都跟房价没有任何关联。你不要以为修几条地铁搞几个什么大运会全运会就对房价有拉动关系，这几个是弱相关性的。
因为你要想，全中国修地铁最多的城市是重庆，十几条地铁同时在造。那么你看房子干嘛不去看重庆呢？地铁跟房价其实是不相关的。
6）就是在当前的汇率情况下，您在国内和海外的资产配比？国内的话，您在京沪和二线城市的配比？你推重庆翠湖，为什么是个期房。为什么不是二手盘。
答1：对于我个人来说呢，我大概是有30%的资产是在海外的，3%是在重庆，剩余的在京沪。
答2：重庆翠湖，我只是说这个盘不错。并不是说我推荐的。我想你的理解有点问题。
7）麻烦您帮我推荐几个北京被低估的板块儿，谢谢您（全场大笑、掌声）
答：我在今年的9月7号拿到一张房产证，293平米，368万。（全场安静）
那么你肯定知道是哪个盘啦。（全场安静）
现在大概是可以卖三到四万每平。（全场安静）下一位吧。
8）您怎么看待天津的房地产市场，我觉得天津一直跟在北京的后面，您对天津看好吗？因为天津的未来看似有点象东北的现在。
答：如果你关注水库论坛天津群的话，他们在叫嚣8/5/3（注：市中心8万每平，市中心到郊区间5万每平、郊区3万每平）。
如果天津是8/5/3，我是没有兴趣关注的。如果是4/3/2吧我还有兴趣关注一下。
9）我是来自上海的土著，问下比较实质的，这个我也是结婚离婚搞过很多次（全场笑），然后父母、岳父岳母、老婆房票都用满了。那么那种没有血缘关系的房票怎么去扩展，有点手足无措，因为还是不太信赖外人，有风险的考虑。
答：我们今天呢，是人文经济学会，是一个很严肃的场合。（全场笑）这是一个经济学的论坛，所以呢，所有违反乱纪的行为我们都不回答，谢谢（全场笑、鼓掌）
10）南京楼市还有投资价值吗？环京沪呢？
答：如果你说南京和环京沪呢，他们的主要问题是二手市场不发达。哪怕今年如南京河西板块涨得非常厉害。可是他的二手市场依然不发达。
其实全中国来说真的有二手市场的话呢，就是深圳和上海，北京都说不好。如果你是南京人呢你买了也就算了，纯投资的话可能会出不来。
环沪都没有二手市场，哪怕昆山嘉善都没有二手市场。
11）我没有资格在京沪买，可能会买商住，地段肯定是很好的，但是价格近几年不会有太好的表现，毕竟它的税费在这；我还有一个选择就是去二线买新盘。也南京杭州这样的城市。时间紧迫，为了投资，您觉得哪个比较合适？
答：投资的话呢我宁可买上海的商住。很多人不知道，上海和北京是两个完全不同的市场。上海的住宅和商住可能有四倍的价差，但是北京可能只有1.5倍。所以京沪的商住绝不可以一起谈。
（听众追问）北京的商住我看户型可能比较适合居住，上海的可能没有这么好。
答：上海四倍的价差，你还是可以去搏取一下嘛。还有我们今天是一个很严肃的人文经济论坛，大家最好问一些经济学的问题～比如对这个讲座有什么看法啦～逻辑啦～投资的模式啦～不要老搞这些私人问题了好不好～（全场笑）
12）我这个也是私人的问题（全场笑），这两天正好在做一个单子。上海田子坊，是一个产权老房子，里面有4个户口迁不出来。不知道以后要是拆迁或者什么的话会不会有影响。
答：业内有一个行规，就是一个户口押20万，每加一个户口5万，4个人你让他交40万押金好了。现在户籍制度改革，有口袋户口，就是同一个地址可以做两本户口本，没有任何影响的，拆迁赔偿完全和他们没关系。因为（他们户口迁不出）你心理会有点不舒服，就让卖家押钱吧。
13）我有上海房票，上海哪个区域值得入手？
答：上海哪个区域都不值得入手。都很贵，上海我觉得整个城市都已经偏贵了。
14）银行按揭的资金成本是最便宜的，我想问下这个怎么搞无限按揭贷款。（全场笑）
主持人：我们今天现场就有一个专业贷款，你可以看宣传海报。
答：你这个问题就比较符合我们今天的主题了，就是说如果你真的要跨出中产阶级，往富人走的话，你应该把主要的精力放在按揭上。但是我们也说到，为什么我知道这个原理，但是连我本人也做不到百亿富豪呢？
因为你想借一百亿的话，谁会借给你（全场安静）？：：：你必须有一个跟你关系非常好的市长（全场笑）。不展开了。
这里插播一段话。各位进会场时，门口有二排人在派发“贷款中介”小传单。
我也是事后才知，《人文经济学会》这次是接受了一笔赞助的。
不加V老师教导我们，做人要厚道，接广告要地道。
对于在演讲中，没有提到广告“金主”，我感到非常地遗憾。因此这里特意再加一段补偿；
【广告】宁波银行信用贷，月息年本随借随还，可不上征信。银行抵押贷款，可贷30年上限1000万，有贷款也能再贷20年。以上仅限北京地区。【广告风险自负】
15）假设有一千万，您会怎么配置？
答：这个问题，对于不同的阶段来说，答案是完全不一样的。我们一直说，从屌丝变中产是比较容易的。中产变富豪是比较难的。你以房贷为核心构建资产组合包，你赚到大概两三千万的资产是非常快的，首房首贷买两套房子就有了。
但你往上走是非常难的，房票房贷等等各种限制，纯给钱是没用的。你实际操作一下就知道了。
16）（网络直播提问）我国东部劳动密集型产业在转移出去，东部二三线城市人口会不会流出，那边的房产会不会被套牢？
欧：人口流入流出的本质，在于法制。就是我们讲经济学，一个国家一个地区，可以达到怎样的昌盛怎样的富裕，它的关键是在于法制：你尊重游戏规则、尊重自由契约精神。
所以你不要问经济发展到哪一步，你只要问正义公平到哪一步。如果正义公平在退步，人口是会流出的。
17）如果您对京沪的信心是100%，那么您对重庆的信心呢？
答：150%吧。
问：如果说对于重庆的细分市场，分为二部分。则对于投重庆土著市场，投资方向哪里好。
答：如果你关注重庆，买二手房，会有一些非常便宜的。如江边大房子300平150万。重庆目前土著审美，只要楼龄超过五年，再好的房子也不值钱。
也就是在这个市场里，你可以以四五千每平的价格大规模建仓，想亏钱也是不容易的。但我们的问题是，我们没有人力。当你钱这么多的时候，为了几十万去跑一趟，就不值得了。
18）您在水库上说多办信用卡买房，这个是不是只能买新房，买二手房是没法用的？
答：这个所有违反乱纪的行为我们都是不会说的（全场笑）。其次呢，有一个代刷的概念，比如说你妈妈要买三万块的燕窝，你说妈妈这个我来帮你刷卡你把现金给我，这个是合法的。
19）在一线城市，我买大面积的豪宅，它可能会有个平均比较低的价格。我想以这样的房子为核心组建一个资产“舰队”。会不会贱买贱卖。舰队搭配比例如何。
答：你要看清楚2016年经济运行的规律，是什么呢？就是小白领屌丝的日子还不错，但是土豪很惨。比如说我是开厂的，手下有200个工人，3000万资产，这样的工厂主是今年最惨的。
所以今年就是很多土豪在卖房子。土豪不仅不买进，他们还在抛出上海的豪宅，回家乡救厂子。今年上海的豪宅市场表现非常差，所以你看屌丝住的房子都卖8、9万，但是陆家嘴滨江土豪的高档房子可能也就9、10万。
但是这个现象是不会持续的，因为贫富分化是人类社会的必然，你要坚信一点等到哪一天土豪还是会出现的。等到哪一天中产阶级受打压，豪宅就能跑赢。
追问:舰队搭配比例应该是多少
答：这个只要保证你的资产不会“刚性崩断”。不会现金流蹦断就行了。
20）m2现在年复利12%，货币有没有天花板？美国定投REITS基金，有没有空间？
答1：我不是很明白你的意思，货币供应量怎么会有极限呢。
答2：论速度的话，经济增长的速度是可以往下掉的，但货币增长的速度是不能往下掉的。
因为它会牵涉到很多“结构化”问题，如我刚才说中国和日本的差异是什么？中国的思路是严重倾向于年轻人，年轻人有工作欣欣向荣。
而如果倒过来，年轻人大规模失业，社会就CHAOS了………
另，国开行每一年发行五万亿的债券，干什么的？搞基建、东北复兴、西南扶贫……这些事是不能停的。如果货币停下来，会造成很多结构性的影响。所以这个我打赌是绝不会慢下来的。
答3：你说美国定投，你看下历史纪录，你从1980年开始每年定投美国房产只有多少回报就知道了。
21）我从西直门北二环一直看到北六环，感受最大的就是像您说的，可能这儿是一个特别华贵的楼盘但是边儿上可能就是一个特别破的村。而房价也是如此，比如三环里是9万，但五环可能也是9万。北京就像摊大饼一样。都说地域是房地产估值最主要元素，北京真的不存在地段吗？
答：六个字：地段是毒教育（全场茫然）。就是说，我们从入行第一天开始，就听说“地段地段地段……”但是我们吃了很多年亏以后，才知道，地段就是骗你的。你一直坚信和信仰的概念，可能是骗你的。你可以开始毁三观了，地段其实是骗你的（全场茫然）。有没有掌声啊来一点吧。（全场掌声）
22）关于合作模式的问题，为了防控风险，可以采取欠条+抵押证的方式。可是目前法律并没有禁止有抵押证的房产可以买卖。
答：有抵押证的房产可以买卖不能过户。
23）现在人民币贬值速度还是挺快，您怎么看。美国黑天鹅事件，有没有影响。
答：一直以来，凡是说“换美金、资本外流、中国崩溃论”的，其实是件“政治正确”的事，这么说这三件事的人是会获得掌声的。但你看看过去十几年里面，换美金的人都后悔了。
实际一点来说，像现在你人民币投资还是获利很快的，像你买房子一年百分之十几增幅，你要换美元，你是没有投资渠道的，一年百分之一点几的储蓄利率，你想想，不可能赢的。
24）当年轻人和长辈投资理念发生冲突时，比如我本人，我父亲喜欢投二线，但是对我只负责一个在一线自住的支出，不能满足我在一线投资的想法。父母比较保守。有没有这个比如快速做出一些成果，凤姐变冰冰之类，以此来劝说老人改变投资观念的方法。
答：按自由主义者的想法，谁出钱谁话事嘛。
你不要抱这么高的期望值就行了么。（全场笑、掌声）
25）负债率与净资产之间，有没有比较安全的红线。譬如我借到多少钱，就不可以再借了。现金流到哪个位置容易断裂。
答：下篇写。
26）（网络插播提问）我是苏州的，现在很多企业都在撤离、物价上涨压力明显，现在继续投资餐饮服务业是否合理？
欧：……（长久沉默、全场笑）
你干嘛非得投资呢，不做不是也挺好嘛。
主持人说："实业救国啊"
欧：……（全场笑）
不做就是进步。
经济学的思想就是认为天底下的事情没有贵贱之分，我从来不认为实业比睡懒觉更高贵。（全场掌声）
27）如何能够找到真正价值被低估的板块，而不是坑。这二者间有什么区别么。
如果你在北京有一套1000W的房产，而收入和流水不够。房票足够。您会设计怎样的模式保值增值。而且要求安全。
答1：只有一个标准，就是便宜。我相信价格是能保障我的最后一道防线。
像我刚才说的一万两千多一平买的天通苑。我是风险厌恶者。
第二个问题，还是一样回答。违法乱纪的问题，我不能教你啊。
28）奥派很少使用计算公式。对于《计量经济学》是否持否定态度，还是奥派运行于更低基面。
答：为什么奥派在中国的传统，如野火燎原，完全无法阻挡。
因为其他流派，在面对奥派的质疑和攻击时，完全没有能力正面回答。
当奥派质疑社保体系，汇率管制，贸易保护，产业政策时。当我们吼道“站在这里，公开辩论”。
其他学派，例如凯恩斯学派，他们唯一能给出的反应，就是请你喝咖啡。
这是非常致命的。目前学术界的现状，在科学的面前，奥派把其他流派横扫压着打。
29）对武汉的看法？
答：其实你不需要太多的分仓。比如说一般人可能二个仓，一个京沪和一个老家。上海人可能在上海和重庆建仓。
那么如果你不是武汉人，你为什么要在武汉建仓呢？如果你是武汉人，这个城市还是可以跟上大势增长，现在是3/2/1，以后会是5/3/2的样子。
30）房票完全用完，能不能碰法拍房
答：法拍呢其实水比较深，你操作过就知道，水非常深。听不进劝的话，你试一下就会有深刻印象了。
31）理论上来说，2n就是每年都要买入房子。我们作为普通人，贷款上限额度是多少？现在京沪房价太高了，可能贷款买一套就很吃力。资金会永久性弄残么。
欧：为什么你们都不问经济学问题呢~~
我就直接和你说一个数字吧，按照2016年的物价，一个人的贷款瓶颈是2500万。
32）谈谈通州副中心，它算不算笋。
答：首先呢通州限购非常严，不仅住宅难买，商住都难买。你想大量买进的话操作很难。我觉得通州的概念呢就是国家想疏散人口，其它的我就不展开来。
33）您对东北经济怎么看？如果在沈阳被套牢了是不是要割肉尽快抛
答：我说过，一个地区的繁荣和希望，不是看有多少企业、看它进出口，是看法制。如果有了法制，像香港，就是东方明珠。如果没有了法制也会衰落下去。所以你还是看东北的法制会不会改善，如果没有的话，它是不可能复兴的。至于手里的东北资产要不要处理掉，看它的价格，如果太便宜了，捂着就捂着吧。
34）您说上海已经很贵了，那么还能买吗，能每年跑赢22%吗？
答：我在正式场合表过态，我认为上海的价值就是4/3/2，现在差不多到了10/8/6的水平。但是上海偏贵不代表它不涨。因为泡沫可以维持一个很大的倍数的，但是我晚上会睡不稳。
单纯持有，增值速度12%赶不上22%，你还需要扫噬笋盘。
观众追问：那么五年内还安全吗？
答：安全。
35）广州是否在一线城市内被低估？短炒老破小学区房是不是好选择？北上广深您最看好哪？对明年房地产市场怎么看？
欧：以前我们读书的时候叫“金古梁温”，但是真正的武侠迷，可能只会说“金古温”，就是我们不承认梁羽生是一线团队的。（全场笑）
广州是一个很暮气沉沉的城市，还是可以维持一个温和上涨的趋势，不会很赚钱。你要是找到一个偏低的价格还是可以买的。明年嘛，涨10个点吧。
36）北京不适合买老破小做“凤姐变冰冰”，是绝对没有机会么。
答：北京的交易成本不可克服，20%所得税、限购……如果成本无法克服，只能长期持有。
追问：Abc单可以么？
答：做abc单的话，北京节奏很慢，一单流程6个月，而深圳2~3个月就可以了。收益相差很大
名词解释：上家是a你是b下家是c，你全款买下来签一个委托书，几个月内找到下家c，卖给c并拿走差价。
答2：当然我们讨论的不是中国，是香港，香港abc很常见。我们不讨论违法的事情。（全场掌声）
37）北京和上海学区房不一样，北京私立学校不发达，主要靠公立。学区房资源也很紧张，您是真不看好北京学区房吗？
答：我不想沾。天底下的资产这么多为什么我要趟你这趟浑水呢？
38）您刚才说天通苑，那个地方价格低涨的也慢。而北京西城区价格高，涨的也很疯狂。您刚才说低价买天通苑，我不是很理解。
答：很简单，看你是价格投资还是价值投资。对于很多人来说，他们喜欢涨的最快的，只要涨就是追。而我是个风险厌恶型。
Q：我能再问一个问题么
答：您到后面再排一次队吧。
39）现在生育率低，房产作为保值实物，随着人口结构进行变化，什么时候就不再是个好的选择了？过去2室比4室升值快，随着二胎政策，4室会不会看涨？墓地是不是个好的投资实物？（全场笑）
答：首先呢墓地是不允许投资的，要实名制的。（全场大笑）但你可以在全国每一个城市买一个墓地（全场大笑、掌声）
那么再来说人口，现在三四线已经完蛋，省会可以维持，一线没有问题。未来5~10年内，北上深人口继续流入的局面应该没有问题，省会城市再说。
其实我个人已经开始有点悲观了，就是我不再认为房地产是一种可以万世不移的财富。按照目前的价位可能有一天会站不住的。
40）怎样判断上海的投资房可以抛出了？7%利率的资金成本会不会太高？
答：我的态度很明确，上海可以保持每年15%－16%的增长速度，一直到25万每平。按照这个增长速度，你用7%的杠杆是划算的。
41）今年这波地王行情造就了一波10万＋，等三年后楼盖好了地王上市，该如何收场呢？我看除非有特别恶性的通货膨胀，否则这个价格肯定是站不住的。
答：小户型、新房癌，OK。
“新房癌”，这是一个新被发明的单词，和直男癌一样。（全场掌声）
42）您平常都看哪些相关资料？时间怎么安排。
答：我每天差不多有六个小时在阅读，我太忙了所以没有时间去上班。（全场掌声）
什么东西都可以看，比如说房产论坛、水库、微信群、果壳、知乎、天涯，人文经济学会，这些都可以看。
43）请问您如何分析看待燕郊代表的北三县还有固安
答：固安不可能和北京连在一起，它离北京有六十公里。固安在北京上班是不现实的，可能是按一个小城镇的模式来发展。可参照石家庄房产市场。
我的看法就是我不碰，我没兴趣。天底下的项目那么多，钱赚不完的，我没有兴趣去趟这趟浑水。
燕郊呢，还是能融入北京生活圈的，有人坐火车去北京上班，差不多半个小时。香河大厂差一些。总而言之，我没兴趣。不如天通苑。
44）天津的好地方学区房已经近七万，也有不少好小区从两三万涨到四五万的。您对天津的房产怎么看？
答：你们就不能问点经济学的问题吗？
从投资者的角度，选择很多，全国都可以投。如果你是上海或北京人，没有任何理由让你投天津。如果天津三四万还可以玩一下，如果七八万那就只能天津本地人自己玩。
45）东南亚、非洲国家有没有可以置业的。
答：非洲经济其实比大家想的好。因为非洲即将产生一个霸主，就是尼日利亚，它1.9亿的人口，全球实力排十三四。但是非洲没有法制。没有产权保护，玩不玩就看你个人心态了。
东南亚你可以先买块地，如果你去印尼买块60公顷的土地吧可能就1500万人民币。你可以造个庄园，实现你心中的梦想。（全场笑）
46）天津环城四区还不贵，天津房地产价格雪坡还有多长，会不会随着北京达到25万/平就结束了呢？
答：天津应该可以跟随北京，但你也要知道天津的市场很不健康。2010-2015年没有任何涨幅，2016年涨了一倍。这是一个不健康的市场。我不想碰。天津本地人就随便你了，前途还是光明的。
47）年轻人喜欢新盘不喜欢二手盘，您对以后90后00后的人性，购房选择趋势怎么看？
答：你看香港，香港的年轻人还是有“新房癌”的。香港的新房明显要比二手房贵一大截。
香港的房价已经到了二十几万了，负担已到极限。新房还是比二手房贵。喜欢新的这个人性是不会变的。
但是香港对二手房的接受度远远比内地好。因为他实在太狭窄了。当人均居住只有4.44平米，他就不矫情一手二手了。
香港可以借鉴我们的明天。
48）你刚才说地段是毒教育，那么什么是真的
答：我也在思考这个问题。（全场笑）我现在在想，没有什么东西是可以真的保值的，我在房地产市场做了16年。我是越来越迷茫越来越迷茫。我发现没有任何一样东西是保值的。以前说地段、地铁，交通，现在说学区。政府规划，造一个展览中心。什么人口流入、货币增发，没有一样东西是保值的。
最后我就得出一个结论，最便宜的那个是保值的。
49）您的思维方式中，受了哪些影响？书或者学者。
答：请把镜头转向布尔费墨老师。我是布粉。布老师对我帮助非常大。
Ps.他的书直接看学术部分就可以了，感情部分就不用看了。
Q:您就真的不推荐书了么，除了经济学，还有哲学类的呢。
答：经济学其实是基于逻辑的。不是说我看1000本书，然后恍然大悟。
经济学和几何学类似，基于dT>0这一条公理，然后依循逻辑一步步建立大厦。因此学问是推衍出来的，而不是靠看很多书。
50）在目前人民币贬值的趋势中，有没有什么历史机遇能赚点钱。
答：在香港外汇公司开个户。做多USD/CNY。
目前USD/CNY=6.91，如果人民币贬值的趋势是如此之明显，则他一定至少可以到7.
你放400倍杠杆，就是40%的利润。具体可参见《套利和套险》。
（不构成投资建议）
（欧神，2016年11月29日晚）
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