老铁们，我感觉现在深圳的房子不应该论套、也不应该论栋，应该论一裤兜子！

新房市场重现“日光盘”与万人抢房，“现象级”项目那是一个接着一个；

短短半个多月，二手房连破好几把记录，别说买房的看不明白，就连卖房的都蒙der了。

我感觉现在的深圳楼市就像那个两年老便秘似的，憋得眼珠子通红、脖梗子噔硬、脑瓜子直嗡嗡，等到龙年春节一过忽然间畅通了，从上到下一泻千里，可算得劲了。

治便秘的这味灵丹妙药既不名贵、也不稀有，总结成七字箴言就是——

“格局打开拿钱砸”！

上个礼拜，大碗团队来到深圳调研市场，有幸瞻仰了一线城市的“小阳春”。

咱说良心话，烧真钱是比烧纸钱管用，带看量、成交量那叫一个立竿见影。

我们去到哪个楼盘案场，人都嗷嗷多，要不是沙盘和区位图在那杵着，真以为是下午四点半的菜市场呢。

尤其是到了鸿荣源珈誉府，就是那个已经被各路大V同题作文杀红眼的宝安区神盘，见多识广的娃总当时直接整不会了，忍不住连连惊叹：“久违了！久违了！”

放眼望去——

一个置业顾问同时带好几组、十几组客户是家常便饭；

身着套装的置业顾问踩着高跟鞋连忙小跑，叫好几声没人搭理；

样板间里的热闹劲儿，我结婚那天也就这场面了…

后来看了开发商迫不及待的官宣后才知道：

人家开盘当天的去化率已经嗷嗷干到了60%以上！

2月份，深圳全市新建住宅销量不过811套，珈誉府一个项目3月开盘就卖了600多套。

这个成绩，完全对得起过完年样板间日客流3500组客户的壮举，妥妥榜一大哥的既视感！

虽然咱不知道这日均3500里面，有多少是奔着购物卡去的吧…

喏！在之前的宣传造势时，人家还使过这样的野路子——

除此之外，还有中介群雄逐鹿、渠道火力全开…

但甭管人家使啥招，一天能去化六成，这营销团队确实有点儿东西。

备案均价54800/㎡，折后均价51000元/㎡，相当于打了个9.3折！

最低总价360多万能拿下深圳宝安小三居，这几个字写出来我都觉得带劲！

跟这一比，像什么绿景白石洲的“劲销1.9亿”，中海珑悦理的“劲销25套”，满京华金硕华府的“周末劲销23套”…

虽然也是不错的去化成果，但排面上差得不是一星半点。

走访几天，我们发现“砸钱换人气”在如今的深圳市场并非个例…

或许是因为深圳楼市沉寂了太久，火爆的局面似乎直接掩盖了一切——

2024年前两个月，深圳市场开盘去化率仅8%，已跌至2022年以来低位；

但到了3月份，从已开盘的项目综合看，整体去化率基本回升至30%左右。

来访与认购情况的回暖就更加明显——

克而瑞数据显示，2月份的后两周里，深圳重点项目来访量已经分别飙升到3830组和4711组，认购量分别为196套和229套；

到了3月第二周，来访量和认购量分别为5300组和268套，已处半年来高位。

难怪那些西装革履的置业顾问，白天忙带看，晚上小作文…

深圳的二手房同样不白给！

今年春节假期结束后的4天时间里，深圳二手房成交量创5年来新高——

同比增长163.6%，与2019年同期相比都增长了87%，带看量更夸张，飙升了1288%。

说真的，这个市场行情属实有点虎了！

2月19日至3月10日的这两周，深圳二手房周均成交量到了760套，处在阶段性高位。

现在这个节骨眼，已经有不少人在预估，3月份深圳二手房成交量拿下5000套大有希望。

5000套啥概念？

深圳二手房交易量的荣枯线！

小弟在深圳那几天，走访了好几个板块的乐有家中介门店，大致看到了两种景观——

要么是店里人满为患，连个坐的地方都没有，喝口水都得自助；

要么是店里空空如也，就有一位伙计在留守，其它人忙着带看。

宝中、西丽、北站、香蜜湖这种改善板块是这个情况，

沙井、布吉、光明城、凤凰城这类刚需板块也是这个情况。

笔者专门打听了一深圳三套房的老炮儿，人家是这么说——

“带看时，客户和和气气，只要一坐下谈价格，必然是狮子大开口；虽然房东心里也有些许不忿，但咬咬牙大多都愿意满足要求…”

得！闹了半天，还是一买方市场！

的确，深圳楼市现在火了，而且火得挺突然！

从表面上看，是政策松绑与利率下行利好持续释放的必然结果。

2月7日，深圳市住建局发布《关于优化住房限购政策的通知》，核心内容有三个：

1）本市户籍家庭限购2套住房、单身离异限购1套住房；

2）落户即可买房，不再限制落户年限、个税、社保；

3）外地户籍买房个税、社保“5改3”。

咱们在当时的文章《207新政！最硬的城市，还是跪了》里面也提到过：

全日制大专，35周岁以下+1个月社保；

全日制本科，45周岁以下+1个月社保；

非全日制大专/本科/中专，45周岁以下+中级职称+1个月社保。

你这就相当于给大伙儿直接发房票！许多新市民、深二代、随迁老年人以及外地购房者，只要有深户马上就能买房。

到了这一步，深圳的限购真的就只剩下一条底裤了，你们懂的…

另一方面，当前的房贷利率的确也已经降到了史无前例的地步：

央行2月份发布的最新一期LPR报价，1年期为此不变，5年期下调0.25%至3.95%。

这是5年期以上LPR的单次历史最大降幅，对于老百姓而言，也是购房利息支出减免最大的一次。

100万、30年等额本息商贷，一年可以节省1700多元，总利息可以节省接近52000元。

宽政策与宽信贷由此形成合力。

然而更重要的因素，还是开发商与房东“以价换量”，促成了小阳春的集中爆发。

无论是东部区域还是西部区域，目前已经遍地都是备案价9.5折到8.5折的让利盘。

相当一部分楼盘甚至回到了2018甚至2017年的价格！

譬如光明城交通枢纽附近的中海时光境，规划、配套、兑现基本算到位了，目前实际成交均价42000/㎡，相当于给了10个点的折扣；

譬如同在光明城的绿城桂语兰庭，一期备案价50300/㎡，二期直接下探到41800/㎡，摘摘毛算打了八折，快看着人才房招手了；

譬如第二次领证的龙岗新盘云璞花园，折后单价23600/㎡，而去年11月份领证的房源，折后单价还要29000/㎡起步，4个月不到，直接给了个8.6折；

譬如深圳北站附近的中洲迎玺项目，备案价66800-79600/㎡，开盘折后均价62000-65000元/㎡，还精装修，相当于给出8.7折优惠。

而给出大折扣的项目里，又实在不乏红盘在此之列，折扣之猛让人连连惊掉下巴：

南山区2月25日开盘的卓越九珑同样是一现象级红盘，总共249套房源，开盘当天就成交183套，去化率超70%，势头比红遍全网的珈誉府还猛！

登记、冻资、开盘认购、准签、定存、开盘总裁特批…哪个环节都能给个9.8折、9.9折，看得人一愣一愣，最后算下来，总价打的是9.1折。

还有去年年底开盘的深铁前海时代尊府，开盘当天就来了一把黄袍加身，把自己干成了“日光盘”，靠的则是“前海新低价格”+肉眼可见的倒挂空间。

曾经两开两罄的金地峰境瑞府，就在光明区CBD的核心，教育、商业、公园该有的都有了，项目距地铁口也就600米远。

就这么个条件，83㎡三房户型最低总价只要285万，单价只要34300/㎡，让人不可思议的就是，跨年之前这个项目最低折后也得41000/㎡，仨月又是一轮8.3折！

恕我直言，即便是2020年深圳大涨之前，这个价也没法指哪儿打哪儿…

再有，笔者到龙华区的时候，刚好赶上地铁龙胜站附近的卓越珺奕府领证——

80㎡的小三居，最低总价只要不到370万，单价划到46000/㎡，2017年就卖这个价…

项目隔壁有个深铁的项目，人家两年前毛坯交付，张口就是70000/㎡，这还有啥可比性了？

另一同区域内的卷王——鸿荣源尚云，去年年中开盘时单价还是68000/㎡，上礼拜加推，不装了，单价直接62000/㎡，说话就看齐口罩前的水平。

关键问题是，给出打折扣的楼盘不是三五个、七八个，而是目前整个深圳新房市场的“规定动作”…

你不按“规定”来，买房的老少爷们儿就只能用脚和钱包教你做人…

此情此景怎么形容呢？

只要折扣给到位，喜报肯定不掉队。谈了折扣没效果，准是竞品返的多。

二手房的“以价换量”就更明显了！

截至2月底，深圳二手住宅成交价格已跌至60000/㎡以下，从去年10月开始算起已经跌了小半年，看齐了2022年的水平。

据克而瑞数据统计，目前深圳挂牌房源中，超过70%的业主都在主动降价。

大伙儿这么干的动机也非常明确——

二手房挂牌量居高不下，仅是春节过后的两周时间里，新增挂牌量就干到了5000套上下；

而相当一部分业主琢磨着趁这一波行情回暖抓紧出货。

这么一来，卷价格也就成了深圳二手房为数不多的出路。

深圳楼市的火爆，的确得益于政策性利好以及以价换量的集体操作。

但，99%的人，并没有围观群嘲深圳楼市的资格…

长期来看，深圳依然是全国最值得投资的城市之一。

这座城市的基本面与独特的楼市属性并未改变！

这座总面积只有1997平方公里（含974.5平方公里的基本生态线面积）的城市里，挤着500多家上市公司；

官方账面上的常住居民只有1766万，但据估计，实际管理人口很可能在2500万上下。

这其中，约有84%的人口无房或居住在小产权、单位自建房里；

约有100万人居住在保障房里、80多万人居住在公寓里。

深圳居民里，只有约6.5%、约合145万人拥有一套商品房，拥有两套及以上的仅占总常住人口的1%。

而深圳的卖地冲动，又不像别的城市那么强烈——

2017-2020年，深圳市累积卖地1200万㎡，在全国主要城市里排名垫底。

即便到了2023年末，深圳市卖出的规划总建面也不过134.06万㎡。

深圳土地财政依赖度在杭州、合肥、武汉、西安、广州、南京、佛山这些城市面前根本不值一提。

简单来说，深圳是一座基本面十分出众、人口吸引力格外强大，但人地矛盾异常突出的城市！

无论单拎出来哪一项，去对比其它强二线城市，那也是无出其右的存在。

深圳的可怕之处就在于，基本面、供给端、需求端多项全能。

如果把时间轴拉长，如果连深圳的房子都不能买了，那能买的城市恐怕也没几座了。

而深圳楼市近一段时间以来的蛰伏，事实上与整体环境和先前那一波离谱到扯淡的“上杠杆运动”关联太大了！

待基本面好转、债务利空出清，深圳资产的优势必将进一步显现。

咱们不妨换个角度琢磨，为啥深圳能成“房投第一城”，铁岭怎么不行呢？

说白了，它的基本面本身就源源不断地提供着炒作土壤…

长风破浪会有时。

2024年深圳迎新茶话会上，深圳公布的数据显示：

2023年，深圳社区登记总人口2163.77万人，较2022年增长了9.79%，常驻人口增加200多万。

与此同时，深圳常态化地铁客流日均客流保持在1000万人次上下，比疫情前的2019年还高了300万人次；

2023年，深圳市新增社保缴纳人口1255.99万，新增近20万人，这就意味着深圳时的人口及就业人口双重增长。

群众的眼睛是雪亮的！

大家为啥纷纷背井离乡，跑到这么一个压力山大的城市挤合租房、吃猪脚饭？

说白了，这一切都是经济基本面决定的！

2023年，深圳是唯一一座经济增速跑赢全国平均水平的一线城市；

工业总产值和增加值，足以让深圳站稳“全国工业第一城”的地位；

其科创企业、出口增速以及民营经济水平，均是全国首屈一指的存在。

未来相当长的一段时间里，以深圳为代表的全国高能级城市必将率先发力，其产业能级、人口吸附力与较低能级城市之间的剪刀差也必将进一步扩大。

而眼下，这样一座强悍的城市，房价差正与诸多排名靠前的强二线城市逐步缩小。

很明显，深圳正在滑向被低估的处境。

说句最朴素的，拥有一套属于自己的商品房，你就跑赢了93%的深圳人…

这也是2024开年大碗最密切关注的城市，一旦市场有风吹草动，我都会在群里第一时间通知、交流和分享。

专题研究：

 城市调研：