番外

全国猛涨,杭州却跌了!

字号+ 2024-04-03 08:06

这一轮土拍,杭州有点拉跨。苏州新拍地王楼面价65022元/㎡,拿下全江苏省“最贵”的头衔;厦门新地王经152轮报价,溢价率高达40%;宁波湾头地块起拍总价20个...


这一轮土拍,杭州有点拉跨。

苏州新拍地王楼面价65022元/㎡,拿下全江苏省“最贵”的头衔;厦门新地王经152轮报价,溢价率高达40%;宁波湾头地块起拍总价20个亿,楼面价最终被推到32613万/㎡的新高度。

全国各大城市地王频出,地价攀升,而杭州却流拍了……


最会卖地的杭州,翻车了。

5宗地块,2宗流拍,1宗城投托底。杭州最新的土拍成绩单,惨淡得让人难以置信。

这个结果是反常态的——

去年,杭州全年的土地出让金超千亿,排名全国第二,仅低于上海。

近两年,杭州土拍市场相当稳定。以滨绿等为首的开发商,都乐意在杭州拿地,再不济也有实力强劲的国央企城投来托底拿地。

杭州上一次流拍还是在两年前,一宗位于临平新城的地块无人问津。

这个热度是急转直下的——

就在前两个月,杭州的土拍市场还是一副欣欣向荣的样子。

6宗地块,5宗溢价成交,最高溢价率高达30%。就连位于临安滨湖新城的地块,也以底价成交。

前一秒热火朝天,后一秒就大降温,没想到杭州土拍市场和天气是一个尿性,主打就是一个反差。

这种情况是反认知的——

全国都在卯足了劲推地王,创新高,为的就是想把地价抬起来,把市场拉起来,把气氛炒起来。

杭州土拍流拍,那么接下来恐怕就是地价下跌了!大家都想着怎么走上坡了,杭州这个“优等生”怎么反而走起下坡路了?

事出反常必有妖,咱们先来看看这次土拍的5块地。

这波土拍的阵容,确实不咋滴。

除了滨江区星民路站地块是妥妥的红盘之外,其他几个地块卖相实在平平。

好家伙,这原因好像一下子就找到了。

这些郊区地块,位置都稀稀拉拉,现在行情那么差,哪个开发商头这么铁,敢无脑往前冲?即使是拱墅区桃源地块,也就是运气好,被建发相中了,否则还挺悬。

但如果你光是这么想,那真就太天真了。

这波土拍的热度下行,绝非是市场降温、地块区位不行那么简单。

去年下半年,杭州出让的地块中,不乏下沙、临平新城、乔司等板块的宅地,它们的品相与本次流拍地块的品相雷同,但却顺利出让。

本次土拍中开市客地块隔壁的宅地,在出让时,可是有48家房企抢着拍呢,竞争可谓相当激烈。

这几个月来,陆续的利好政策也把市场稳得很好,所以急剧降温的情况不应该出现在杭州这样城市。

况且,这两宗地还是在新政加持下,没有了新房限价,留给房企的操作空间更高。

综上,这几宗地对房企来说应该是有吸引力的。

这就纳了闷了,杭州咋就能流拍了呢?反常,太反常了。


现在,关于杭州流拍的主流说法要么就是市场还在下行,要么就是地块太差了,或者就是房企压力大,没意愿拿地。

要我说,这些都没说到根上,一切还得从供应说起!

余杭区闲林板块平均每年都有4块左右宅地出让,这个数量在杭州不算多,但放眼全国绝对称得上是量产。

23年算是苏州土地出让较多的一年,即便如此,姑苏区才出让了9宗地,吴江区出了10宗地。

闲林板块在售楼盘便有8个,总可售房源超4000套。

若是这宗流拍的地块成功出让,那么立马就会腹背受敌,环顾四周皆是对手。与其离得最近的就是绿城造的咏溪云庐,仅仅隔了一条马路。

考虑到流拍地块的容积率仅0.8,按规划要求,需要被造成联排类的产品,对手一下就更多了。

板块内,华景川的两个项目以及和悦清晖府、咏溪云庐几个叠墅项目都是它的竞品。

同时,这类预算的买房人在限价36100元/㎡的未来科技城、云城也买得起房。

讲起未来科技城,今年要搞个低碳国际智慧社区,说白了就是一大片商住地,大约200亩,预计能提供2535套左右的住宅。

云城就更不用说了,妥妥的卖地大王。

两年来,云城已经卖了超1000亩地。今年预计还要出让8宗地,总建面超70万㎡,预计能提供超5000套商品房。

这体量绝对全国顶流。

同理,萧山开市客地块也一样。

虽然项目附近没竞品少,但隔壁宁围未来总部近期推地节奏很紧。24年首场土拍,宁围未来总部一下子就卖了两块地。

宁围未来总部与开市客地块价格上差不多,但前者被划入了世纪城扩容区,未来预计还有学区加成,你说开市客的竞争压力大不大?

现在,还有一个亚运村丰北上盖项目的概念,地块面积约161亩,又是一个巨无霸,往少了说那也是至少1000套的住宅体量。

面对这么大的供应,房企们不得不认怂。

毕竟,每卖一套房,都要跟隔壁上万套房子竞争,你得把产品卷得飞起,得投入天价的营销成本,这样才缩短去化周期,保证去化率,站到最后。

面对这么大的供应,买房人也不敢随便冲。

一个板块就那么多楼盘,一天七八个售楼处逛下来,人是累的,心是乱的,根本不知道该怎么选。天量房源面前,买房人最怕一脚下去就踩到坑了。

天量的供应造成了需求端的疲软,甚至是恐惧。

尤其是现在信息那么透明,每年都会出读地手册,做供地计划。

买房人把这些信息一整合,心里大约就有数了。

有的一下子就不着急了,想着等等将来迭代后的产品;有的就直接退缩了,生怕自己刚买了房,就被今后的天量供应压垮了。


天量供应的杭州,新房已大范围沦陷。

事实上,参与过杭州近几年摇号的朋友,应该都能感觉到天量供应在各个板块轮动。

先是21年85新政后的红盘潮,全杭州供应解禁,来了一波摇号热潮。

后来再到市北、未科云城、勾庄,以及钱江新城二期等等板块都陆续出现了供应爆发。

比如勾庄,过去几年卖了上万套房子,今后到26年这两年期间预计交付11个楼盘,超12600套新房。

从杭州整体市场来看,这两年都有10万多套新房成交,21年更是有20万套。

23年,苏州新房成交4.5万套、上海8万套、广州7.2万套、深圳3万余套,北京和南京均在5.2万套左右,仅有成都和武汉成交套数高于杭州。

可以说在新房市场领域,杭州取得的成绩遥遥领先于大多数一二线城市。

持续的天量供应,杭州的购买力已经快不够用了。

先是远郊板块中签率上涨,然后改善地段也不用拼社保了。紧接着,远郊板块开始流摇,然后许多粉盘选房也选不完。

最后,郊区板块,限价索性放开,把定价权交还给了市场,说穿了,就是躺平了。

直到去年年中,能把中签率维持在20%以内的板块也仅剩下8个。

而到现在,除了奥体之类的热点板块,其他板块的房子都不没那么抢手,至于一些地段较差的房子,已经卖成了现房。

就拿最近刚选完房的滨望为例,滨江区浦沿的洋房,算是市场中比较好的改善产品,最终还没售罄,余了两套。

这就是现在的杭州市场,

你随便在街上逛逛,就能看到裹着安全网的房子一天比一天建得高。

多,实在是太多了!

当然,

这是最坏的时代,也是最好的时代。

天量供应下的土地流拍,今后的土拍会有两大趋势:

一是出让更核心更稀缺的地块,维持住土拍热度;二是普通地块价格下调。

今后,城市核心地段又对改善敞开了怀抱,而刚需购房者可以买到更便宜的房子。

天量供应下,开发商在产品赛道上越卷越远,大家可以买到更好的产品。

以钱二为例,短短几年在住宅产品上已经大致经历了三次迭代。

先是以观翠揽月轩、栖江揽月轩为首的初代产品,再是天澜海岸、江月望云、江华玺云等二代产品,最后则是芝澜月华轩这一类第三代,一代更比一代强。

最后,在天量供应面前,买房更要看重稀缺性。

地段上的稀缺自然毫无疑问,这个大家都知道,而在天量供应板块,也能选到稀缺的房子。

比如楼层好的,视野景观好的房源。虽然一个小区房子很多,但好楼层好视野的占比都不高,这个时候稀缺性就体现出来。

再比如现在满大街都是三房中间套,那你是边套的三房,稀缺性自然也凸显出来了。

从细分市场这个角度来看,天量供应从来不是最可怕的,最可怕的是你买到了最同质化的房子。

天量供应之下,有危机也有机会,买房就是要在这种时候大浪淘金嘛。

面对场上复杂的市场形势,前方还得有个引路人,替你拨开迷雾,而大碗刚好在这条路上走了挺久。

跟着大碗走,总能带你穿过迷茫。


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