三个条件：
1） 出生于1990.01.01之后
2） 去年净赚1000 0000以上
3） 女性未婚，男性未育
一） 前言
首先，让我们看一段目前网上很火的文章。
今天我们想讲一个话题，本名叫做《水库的90后》。要列入这个榜单，至少要满足几个条件；
1） 出生于1990.01.01之后
2） 过去一年，净赚1000W人民币以上。
3） 没有爹可拼
4） 女性未婚，男性未育
5） 从事水库周边衍生产品。
我想要怒放的生命
想要不平凡的人生
二） 罗尼
罗尼小妹妹是90年的。家庭起步财富，估计在A7.5~A8之间，不详。
2013年注册水库id
水库的标准流派，叫做“大面积，低单价”。
这是一种流派，完全放弃所有的流动性，完全放弃所有的逃命可能。
我就是和你死磕上了，就是豪赌房价连涨十年，一直涨到天上去。
象“老破大”这种物业，除非楼价从1万猛升到5万。
否则是很难击破“矫情”的新房癌。让眼高于顶的凤凰白领，意识到“回归居住功能”才是本质。
但是反过来说，如果楼市真的如我们所料的“特大牛市”。
大面积低单价，又是赚得最多的流派。
罗尼当年初入水库，新手村，举着一把菜刀锈剑。
买了一套老破大，没了，子弹都打光了。
租也不好租，卖也不好卖。接下来怎么办？
按照我们老手的做法，自然是稳坐钓鱼台。凭借着手中“护航舰队”，成熟期互相错开，以体系规模的优势换回流动性。
可是罗尼只有一套房子，而且她是一个90后。
罗尼想的是，“有没有额外的科技树，可以提升房租呢”。
水库之前有一篇文章，叫做《买卖是买卖，租赁是租赁》#450。
说的是在中国，由于特殊的文化，习惯，传统等力量。“买房”和“租房”其实是二种截然不同的商品。
- 中国人认为，“结婚之前”生活可以尽量节省。哪怕住老破小节省租金。
- “结婚之后”，就一定要安顿下来。买体面自住的房子，拖家带小租房是不可想象的。
相应的，反应在楼市上，就有一个“二房”的分水岭。
- 50平米以下，主要是拿来出租的。租金回报很高。
- 150平米以上，（除非面向鬼佬）几乎没有出租市场。
- 50~150平米，介于二者之间。
中国的老百姓，不愿意为租金花钱。
租金被认为是“消费”，是泼出去的钱。
租房时的选择，要比“买卖”时挑选的婚房，低好几个档次。哪怕收入一样。
三） 空间分割
想要提升房租，最主要的手法，是“空间分割”和“时间分割”。
所谓空间分割，就是按房间出租。
想象一下，你一套四房老破大，内环想要租18000元/月。则你的客户对象，是非常非常狭小的。
有多少人，拖家带口，一家4~5个人，依然寻求租房住呢。
如果租给核心小家庭，又有哪些中国文化，允许人奢侈到租房租个书房呢。
这个消费群体是非常小的。
既不好租，租金也上不去。
但是，你可以“空间分割”。
四房，干脆租给四个人，每人一个房间。4000+4500+5000+5500（主卧）。
很轻松就破了租金上限。而且不怕断租。
当然，我们不涉及“群租”市场。群租也不适宜在内环搞。因为租金上不去。
目前在北京/上海，执行的法令是N+1
目前在北京/上海，执行的法令是N+1
四房一厅，最多可以住5个人[2]。如果把客厅改成房间的话。
为了保证品质，我们常常就放N。就四个人，把客厅留给公共空间。
前二年有一部很红火的电视连续剧《爱情公寓》。
片中就是六户青年，来自不同的地方。最后结为非常好的朋友伙伴。
四） 时间分割
如果说“空间分割”只是一种工具，基本保护了你“大面积低单价”，能和小房子租到一样的价格。
“时间分割”则是真正的大神器，使你走上了发财致富之路。
譬如“空间分割”，一套四房。割成四个房间。
则每个房租，月租金4500元/月就够了。
150元/日。
但是你可以问，能不能租到300元/日呢。答案是可以的。
能不能租到500元/日呢。“罗尼”做到了。
能不能租到800元/日呢。呃，我也不知道。
这里面涉及的，就是一个“短租”市场。
短租，指的是到上海来短暂商务，旅游的人群。住宿时间通常是2~3天，7~10天。
那么，有人问，短租为什么不“住酒店”呢。
小朋友啊，这说明你钱还不够多。住五星级酒店还不够家常便饭。
我就问你一句话，五星级酒店的“标间”面积是多大。“行政房间”面积是多大。
答案是：标间25㎡，行政套房45㎡（套内）
但是民宿，动辄给你一套二房120平米。
价钱一样。你说住酒店，还是住民宿。
对于“民宿”这门生意，最初级的就是300元/天。
直面的竞争对象，是Motel268之类的经济型酒店。提供更宽敞的空间，和更佳的地理位置。
“高端民宿”，可以做到500元/天。
直面的竞争对象，是五星级喜来登之类的大酒店。但这一端民宿，往往都有自己独特的“卖点”。
庭院深深，法租情怀，仿古阁楼，日本枯山水，茶道，旅游，时尚介绍，和逗趣的房主。
对于很多想要“探索城市的奥秘”，体验多元文化的味道。
住民宿无疑是一个非常好的选择。几乎每个民宿，都是一段故事。
因此“时间分割”，短租市场，是一个非常有潜力的市场。
而你一旦进入“短租”市场，整个商业模式就爆掉了。
五） 发财
发财要趁早，最好30岁之前
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“短租”民宿派，是一个非常惊人的市场。
你想一下，我们最初的模型，是18000/四房，4500/房间，150元/天。
假设你可以租到300元。那你的一个月总收入该是多少。
300*30*4=36000
实际上没这么多，因为“民宿”不可能是满租的。一个月算20天好了。而且你还有一些成本。
300*20*4=24000
但是我们接着想，假设有一个小疯子，她特别特别的能干。特别特别的挖空心思。
水库精神，叫做“每一个环节比你做好1%，累积就是20%”
这一个小疯子，每个房间可以租到500，一个月可以满租到25天以上。则她的总收入是多少:
500*25*4=50000
一套正常的四房，在市场上18000都租不掉。算上空置，中介费，来回扯皮。一年净收房租也就15W左右。
而罗尼可以做到60W/套。
这个家伙抬头想到，“咦，好像也不错嘛”。
水库早期文献，《炒房客的流派（3）----法租民宿派》#485，其中的女掌门，就是罗尼。
各位，“时间分割”使得你的收入暴增2~3倍。
这个2倍，不仅仅是财务上的多赚十几万元。
它意味着一件更重要的事：“盈亏平衡点”。
好比你一家饭店，月销售额80Ｗ，和月销售额120W。
这绝对不是一个概念。这意味着你跨越了“盈亏平衡点”。
一个是负毛利-20%，越办越亏。
一个是正毛利+20%，以战养战。
过了这个点，你就可以指数扩张。发财要趁早，最好30岁以前，时不我待。
轰隆隆，工业革命。不到几年，罗尼爆发式地逼近手顺。
前二天放《我的前半生》，8万元的鞋子，30W定做衣服。罗尼看着目不转睛，说“买买买买买”。
助理提示问：“懒姐，买哪个牌子”。
罗尼说：“买什么衣服，买特斯拉吧”。
话说罗尼一套房子，租给了三个富二代。开轰趴大趴。
闹得过了，隔壁02室住了一个法国大叔。难免过来投诉。
罗尼开着Tesla上门催帐，“法国人，摆平他”。别给姐姐添乱。
于是富二代说：“尊敬的绅士，我们这里有一些法兰西荣誉特产。不知您愿不愿意笑纳”。
法国大叔臭烘烘的脸：“你们懂法国艺术么”。
结过一看，一个原装的HERMES包包。
前二天罗尼在群里喊，太颓废了，要减肥了。学习罗子君省吃俭用。
俺凑上去问，“后悔买特斯拉了吧”。
“不是，买房子”。
“是一月那套，后悔”。
“不是”
“二月那套”。
“也不是”。
“是上上周，上周，还是昨天买的那套后悔了”。
“讨厌啦，房价要跌到脚趾头的。捡菜叶了”
未完待续，下篇再讲。
进度已严重超标，计划写三个人的。
（水库论坛，欧神文集，欧成效，2017年7月27日午）
水库微信大群，目前是从1群到28群。一群又称元老院，主要是水库元老在里面。目前可以免费加入的只有28群，大群免费。原则上每个人只能加一个大群。
需要加入的库友微信添加： skmt08 ，验证语 ：入群
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