我想要不平凡的人生（下） _#F1240

因为一个很狗血的原因，我们删掉了一点资料。

得罪女人真是麻烦。

一）罗尼来信

昨天的“罗尼民宿”文章发出去以后，哥哥收到了一封读者来信，附带赠送一吨板砖。

鉴于原信“猪头”语较多，俺改写了一个水库用语版。附件如下：

欧大：

 

看了你昨天的文章，我敢说你对于我们这个行业一无所知。充满了狂妄自大，自以为是。

虽然你在房地产领域见识广博，可是隔行如隔山。在每一个细分领域，如果你要赚到大钱，关键靠专业化，专业化，专业人士！

 

你懂个P啊。三瓜烂枣，肤浅庸俗。如果按照你的方法来搞民宿，结果只有一个，损手烂脚，亏到彻底破产。

 

如果用一个词形容，那就是：

以上全错

 

idRonnie

这封来信，激发了我极大的好奇。

于是在俺一顿麻辣烫，三斤小龙虾的孝敬下。大小姐同意再指点一二。

二）流派

罗尼说，她根本不是“空间分割+时间分割”流派。这个流派是一条死路，而且也是竞争激烈的红海。

无数人做二房东，拼得你死我活，黯然离场。

“空间分割+时间分割”流派以“业务重”闻名。人力，辅件，开支无数。

因为你4*30间，一个月就要接待120批客人。

每批客人，都要往来确认，接送逢迎。

偶尔之间，客人间还会有纠纷，还需要房东调停。

此外，120批客人，意味着120批床褥和被单。卫生清洁，水电消耗，破损折旧，都是偏重支出。看似生意做得红红火火，到年终结算一下助理工资，真心没赚几个钱。

而罗尼的流派呢，叫做“艺术品时间分割”。

仅仅纯做时间分割。一套200平米的四房，直接出租2000元/天。

一套300平米的六房，直接出租3000元/天，9W一个月。

这个把哥哥吓傻了，“天啊，这样的流派，有客源么”。

仅仅只做“时间分割”，有几个好处。

首先，罗尼的民宿，是经过了精心的“凤变冰”处理的。每一套都是艺术品。

而艺术品，是整体的，不可分割切碎。

你设想一下，你点了焚香隐竹，背景音乐~梵音禅唱。

客户感觉挺好，可是隔壁住了一个抠脚大汉。那还有意思吗？

因此罗尼的民宿生意，从来都是“整租”。

要租就租一套。我给你200平米的四房，等价于总统套房。

我收你2000元/晚，而五星级酒店收你20000元/晚。

艺术品不可分割。

其次，“整租”市场，极大地降低了“罗尼团队”的运营成本。

如果你要接待3*40=120批客人，你就需要120次人力成本。

而整租，仅仅需要30天。

此外，客人之间会有冲突，会互相干扰。有床褥卫生用具等消耗。

在“整租”市场，成本也大大下降。

罗尼团队只需要小得多的助理规模，就可以管理几十套房子。

果然高端市场最赚钱啊。

上次刘雯姐姐来，带上自己的化妆师造型师助理厨师……一整个私人团队，你收3000/天，服侍满意妥帖，住的比酒店舒服自在多了。

三）客源

好了，现在问题只剩一个。令人抓狂。

客源，客源呢！

世界上哪有6~8个，包三个晚上，来租你客房的。

罗尼鄙视地不屑一顾。“井蛙”

360行，各有各的活法。

来来来，先上图；     

• 这人是谁，关雎尔和静妃娘娘啊。

• 《欢乐颂2》在哪拍的，罗尼家啊。

哥哥落荒而逃……

来来来，再看一个超级大美女。

（图片来源：刘雯微博）

因为罗尼本身有媒体背景。曾为第一财经CBN提供电视节目，做了几期高收视节目编导。[1][2]

因此罗尼创业之后，她手里的“娱乐媒体”资源极端丰富。

而“娱乐媒体”，是这种豪宅CEO“样板房级”大HOUSE的最主要租客。

几乎所有的国产电视连续剧，樊胜美都住200平米的大豪斯。

目前，罗尼手里的导演和制片人，已经超过200个。

上海制作圈子手上，基本人手一份：“罗尼民宿”资源指南。

华东地区，稳居第一。

相应的，也带来源源不断的财源，和数之不尽的档期。

（欢迎新进媒体联系罗尼民宿拍摄制作，助理微信：lets2n）

我问她，“你接待这么多摄制组，有没有好玩的故事”。

她说，“有啊，娱乐界其实远远没有地产界有钱”。

“尤其一些草台班子，真心说挺抠的”。

“有过一次我们接待了一个剧组”。

“过了几天，他们要拍一个镜头”。

“但是忽悠我们说是来开会的，打算偷偷地潜进去，瞒着我们偷拍”。

“因为姐姐向来偷懒，连密码锁都全自动化。俺都不去现场。可是，既然全自动化……姐姐在公共区域不可描述之处，是有摄像头的啊”。

“他们进场前，还反复和我们确认：绝对绝对绝对不拍”。

“结果，被我助理拉着马达冲了过去，逮个现行”。

“你说设备都铺开了，又不能不拍”。

“场地费贵，能贵得过导演和演员嘛”。

“除了本来该收的费用，额外再收了A5的罚款，一个月月供到手啦”。

“除了团客，有没有散客”？

“出差的也很多啊”。

“出差不住酒店，傻啊”。

“哥哥哎”

“你要是个项目公司，创业公司，一整个团队来出差……你是租酒店再加会议室呢，会议室多贵啊！”

“不租会议室，您绕着床沿开会么”。

“还有，晚上想打双扣，斗地主呢”。

 “您不租民宿，您是不是傻啊”。

罗尼又举了几条例子，条条惊掉哥哥下巴。

比如，富二代的“轰趴”也是一个巨大的市场。

“那你顺便也去轰趴接待下？”

“不，我们有密码锁加摄像头，我从来是不去的。明星来也没见我去啊，合影都是让助理去拍”。

四）市场对接

所以呢，“这门生意其实只有你可以做，水库中的学徒哪怕知道了心法，也学不象”。

“对的”，小狐狸笑得象偷吃鸡似的。

“人脉关系”本身是一种门槛，200个媒体组不是一朝一夕可以培养起来的。

而如果你冒冒失进入“大面积整租”市场，初期的流量不足以养活你的模式，前期一定亏得非常厉害。

罗尼N完房缺钱的时候，也会得得瑟瑟开开民宿课，场场爆满。

“你比交大还贵几倍”。

“有干货，不值得么”。

“俺打开网页，寻找市场上的竞争对手”。

“按销量第一名，罗尼”

“第二名，罗尼”

“第三名，罗尼”

“第四名，罗尼徒弟”

“第五名，罗尼前前前助理”。

财政崩溃的时候去开堂课，居然开成了桃李满天下…… 

业精于勤。同样是买房子，水库可以从选时，选筹，贷款，装修，代持，再融资，信用卡中累积无数经验。一点一滴积攒“专业优势”。

 

对于民宿市场，原理是一样的。

“不过你也可以委托托管”，罗尼补充道。

“内环线以内的大房子，老破大，底子好，我可以帮你托管”。

“只不过利润的大头，在你手里”。

“对的”，小狐狸笑得象刚偷吃了鸡腿。“但比你空关，长租好啊”。

“在我这儿托管灵活的很。哪天想卖房了，随时下架，空出来Open House”。

“按凤变冰流出售，无缝切换”。

“对投资来说，决胜在买卖。正现金流只是赠品，好卖，才是正餐”。

五）评语

上一次水库A8.5群迎新，罗尼没有参加。

她虽然赚钱，现金流赚得哗哗，但从净资产来说，未必是最强最快的。

水库在很早的《炒房客的流派》系列中就说道，八大流派全部都是错的。

你折腾大户型，每天赚2000元，一年赚了60W。

数钱数到手抽筋，每天晚上抱钱入睡，看起来是很爽的。

但其实算算利润，你未必有“大户型囤房流”赚得多。

水库的主要流派，还是在“买入---持有”。买很多很多的平米，然后赌房价的上涨。

贷尽可能多的款，挖空心思赚杠杆放大的钱。

对于水库老人来说，“心力”是有限的。

2013年和罗尼同一批进水库的，其他人也有。例如xingu，主持融融业务。85年的，他去年赚了1500W。

年龄超标了，所以不写他的故事。

 哼哼哼，你懂什么，罗大小姐说。

“上次你写《我们的盟军》 ，说罗尼月入20W……不，俺现在月净入破30W了”。

“更早更早，2014年，俺在论坛发了帖《何谓难》，差点被你气死。你说你就没见过雌性动物坚毅不拔！可你看我搬砖这几年，又稳又快吧！上周一口气3N，服不服”。

俺现在是：

·         大面积，低单价，囤房流

• 法租民宿流升级版

·        组合起来，就是大面积，低单价，高杠杆，正现金流！体系内以战养战，自成循环。

 姐姐不去和设计师比文艺，比的就是拿捏精准的成本控制和回报暴击。内环房子要托管，就全都扔给我吧。

哥哥看得目瞪口呆，不出王炸是不行了。

“你有那么多客户资源，怎么还没嫁掉……”。

“哪路青年俊才，来屠龙啊”。

求哪位镇得住的，把她领走。

计划写三个90后的。

另二位只能另起标题了。待续

（水库论坛，欧神文集，欧成效，2017年7月29日午）