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水库论坛精选下一轮房产大涨周期什么时候到来?真相是……

字号+ 2018-10-05 11:47

01、 国运与房地产大周期 所谓国运就是技术革命裹挟着先进政体,完成一个超级大国的财富积累。 1995年1月,中国开通了北京、上海两个接入Internet的节点...

01、国运与房地产大周期

 

所谓国运就是技术革命裹挟着先进政体,完成一个超级大国的财富积累。

 

1995年1月,中国开通了北京、上海两个接入Internet的节点。那时,只有北京、上海的人才能上网。

 

虽然这是一个小尝试,但是高层很快意识到,这将是我们国家抓住新一轮技术浪潮的绝佳机会。在“科学技术就是第一生产力”的前提下,邓公再次提出“信息技术要从娃娃抓起”。

 

从此,中国开始了互联网飞速发展的十五年。信息交互能力的提升,让中国这个幅员辽阔的超级大国享受到了巨大的红利。

 

中国庞大的人口红利和丰富的资源集中爆发,各个生产要素被重新组织起来,生产效率几何倍数放大,伴随着体制的改革、先行先试的市场,催生了今天全球第二大经济体。


回顾历史,1764年英国瓦特发明蒸汽机之前,人类大部分情况下只能靠畜力、水力生产,一天也只能生产几小时,效率低下。

 

自蒸汽机发明之后,人类终于可以一天24小时不停止,开足马力生产了。于是欧洲国家开始源源不断地向世界倾销商品,逼迫其他国家开通通商口岸,换回大量的白银。

 

而当时英国的君主立宪制已渐渐成熟,在世界各国还是封建制、奴隶制的情况下,英国的立宪制无疑是当时世界最先进的政体之一。

 

技术革命裹挟着世界第一个现代国家的政体向前,最终英国超过中国,一跃成为当时最大的经济体,而日不落帝国——大英帝国就此奠基。

 

20世纪初,美国南北战争结束后的几十年间,美国基本结束了奴隶制与南北对峙,百废待兴。新的游戏规则和三权分立的先进国家体制建立,以及着内燃机和电力的广泛应用,使得两次世界大战之后美国取代英国成为领先世界的超级大国。

 

2005年之后,初入WTO的中国凭借着强大的山寨能力以及国家保护,全盘照搬了老美的互联网应用,甚至在应用创新上更进一步。加上更强大的互联网基础设施建设、技术迭代速度和数倍于美国的市场规模,青出于蓝胜于蓝。中国居然后发先至,成为该轮技术浪潮最大受益者之一,经济总量攀升至世界第二。

 

互联网技术的普及和中国人主导的移动互联网O2O革命,引发的交易效率倍增,让财富快速集聚、快速分配。而高涨的消费、贸易增长对货币的渴求让货币总量连年增长,甚至到了这个周期的后半段,惯性的货币增发让财富阶级恐慌性地避险投资——房价应声而起。

 

每一轮技术革命转化为财富的周期都在缩短,而大的经济周期也在缩短。·也就是说,周期变短,财富的集聚速度大大加速了,过去100年人类所创造的财富约等于之前封建时代1000年的财富总和。

 

而未来三十年,中国经济将再上一个新高度,房产就是家庭财富的终点。

无论谁赚了钱,都会买房,所以提前买房的人就能收割后买房的人。

 

02、那未来房价会怎么涨?

 

2010年之前,中国的房价经历了狂飙突进式的普涨,其中最大的动力是城镇化。

 

这期间,人口既向大城市流动,也向中等城市和小城市流动。对于不同的人,不同城市各具吸引力,各得其所,房价普涨。

 

情况在2012年之后发生了显著的变化,一二线城市人口持续流入,而三四线城市人口出现了净流出。

 

对此安信证券首席经济学家高善文有一个精辟的解释:2012年之后,中国从之前的城镇化转入了都市化。

 

所谓都市化是指人口的流动开始表现出很强的选择性,人口开始集中流入一部分大城市和特大城市,城市之间出现了明显的分化。

 

人们开始追求更高的生活品质和就业机会。80后、90后年轻父母集中选择等级高、社会资源丰富城市,导致这些城市的人口流入上升,对房产的需求增大,表现为小学在校生人数增速上升、房价上升,以及住宅新开工上升。

 

其实这一转折性的变化在新开工面积和销售层面上早就体现出来。只是在房价层面上的变化,直到2015年下半年才逐渐体现出来,人们如梦初醒。

 

这种结构性分化开始之后,将经历一个较长时间的深化和自我强化阶段,形成马太效应,好的城市房价未来还会继续涨。

 

为什么会这样呢?

 

因为好的城市,未来会有更多人发现它的好,继续涌入;而差的城市,将来会有更多人发现它的不好,从而卖掉置换到一二线城市。

 

同时一二线城市大量的基础设施建设,例如地铁、学校、医院、文体设施等有会反过来强化房产的价值,形成支撑。

 

03、那以后房价会崩盘大跌吗?中国房地产调控的真相

 

中国房地产调控真相,粗略一点说,房地产调控的首要目标并不是在调控房价,而是在预防崩盘。

 

为什么要在2017-2018年连续出台措施调控房价呢?

 

因为如果不调控,让房价继续上涨,短期内有崩盘的风险,所以只能暂时调控,把房价摁住几年,让居民收入和社会财富赶上来,从而做实今天的房价。

 

按今天的收入,看今天的房价,当然偏高了,但是摁住几年,让更多人攒够首付,那今天的房价便有了支撑,只要有人抛,就有人接得起,这样房价就跌不了。

 

2018年初我在深圳朋友家里吃饭,大家都在讨论深圳经历政府严厉调控之后可能会大跌。

 

席间,大家问我怎么看这种判断。我笑着说:就凭这么多人等着抄底我就知道深圳跌不了。

 

调控的关键点,其实都是在挤泡沫,把多余的资金驱逐出房地产市场,也就是那些钱不够,靠首付贷入场的玩家不允许入场,以保证买房的人都是资金充足、收入稳定的人,不会抛售的人,以维护房产市场的安全。

 

中国过去三十年的数十次调控,没有一次是希望降房价的,只要达到“不涨那么快”就算不错,基本达到调控的目的了。

 

难道500万的房子,你指望国家冒着银行倒闭的风险,降100万卖给你?

 

记住,每一套房产背后都有地产商的开发贷款、购房者70%的按揭贷款,国家是跟“有房者”站在一起的。千万别幻想房价大跌,然后冲进去抄底。

 

不像美国,中国房产没有做空机制,不买房、唱空房价你是赚不到钱的。

 

并且所有调控都是短期政策,并未根本改变中国“土地财政”的制度。

大前提不变,上涨趋势永远不改。

 

关于调控,这么多年来,购房之前咨询我的朋友不计其数,那我是如何判断一个人是不是成熟的投资者呢?主要有几点

 

一,这个人是否把“崩盘”的问题想清楚了。二,这个人是否懂得筹集资金。三、选择大赚的楼盘。四、管理债务。五、合理的时机卖出,再裂变买多几套

 

如果一个人经常忧心忡忡地说“房价会跌”,总是患得患失,说明这个人根本没有把“崩盘”的问题想清楚,那他的判断时刻都会受到干扰。所作的行为都是应激性的,背后并没有长期的投资逻辑支撑。

 

早在2009、2011年就有很多朋友跟我说:房价迟早崩盘,以后人人都有房。

 

到后来,我几乎不理他们,也不辩驳“崩盘论”、“大跌”这类问题,只带着那些相信我的朋友,一路买,坚持了十年。这些人中不乏20万起家,最后干到净资产1000万,总资产3000多万的。而2009年、2011年那些嘲笑我们的人早已销声匿迹。来到2018年,最近又有不少朋友说:房产投资获利一去不返了。我们不再争论,继续埋头做自己的事,因为将来房价再次上涨一定会深深地教育他们。

 

为什么我们这么笃定?因为我们知道房产升值的条件是人口聚集、货币通胀、经济增长、土地稀缺等等,所有的调控政策并没有从根本上摧毁房产的价值,反而造成更加稀缺。

 

难道深圳、北京、上海限购了,这些城市的房子就不值钱了吗?并不是。

 

那现在这些城市的房价下跌了,怎么办呢?

 

因为限购限贷,入场门槛提高之后,新的购买力进不来,所以价格回调了。我的哥哥,这不是好事吗?

 

一个值钱的东西,现在它打折卖了,你还不买?

 

房价涨的时候你嫌贵,现在它跌了你又不买?那你什么时候买?

 

这种左右摇摆的人,是没投资逻辑的人,看不到现象背后的本质。其实所有的调控都是给成熟投资者人为地挖一个洼地。

 

以广州为例,离天河CBD更近的黄埔科学城的房价在2.7万左右,而更远的增城新塘同品质楼盘居然也卖2.7万。

 

对,因为黄埔限购,增城不限购。大量的购买力涌入不限购区域,造成增城新塘局部片区的楼价虚高。

 

换言之,黄埔是一个政府人为挖出来的洼地,它的价格应该是3.5万以上的,所以只要你有办法穿过狗洞,破限购,买到黄埔科学城的房产,下一轮大涨自然大赚,一套至少赚100万。

 

这就像北京、上海被严厉调控,房价回调,只要你有办法爬过狗洞,搞到购房资格,那么洞那边的香饽饽不就归你了么?在低价时买进来,今天不涨,明天涨,迟早涨。

 

这时估计就有朋友跳起来了:团长,你不是说增城新塘值得投资吗?现在又说价格虚高

 

对的,增城新塘值得投资,但是一个地方值得投资是一个非常笼统的概念,增城值得投资不等于增城每一套房子都值得买,增城单价2.5万以上的房产,尽量别买,因为价格虚高了。

 

为什么呢?因为我再添一点钱,直接入广州黄埔、白云了,何必要买你增城?

 

所有成熟的投资者真正下手买房之前一定会不断逼问自己:同样的价钱,如果不买这里,还有没有更多选择?

 

决策优化,是每一个普通投资者应该学的,因为选择决定了90%的结果,手里只有100万首付,只能买一套,买就买涨得最快的。第一套买对了,后面一切好办。

 

所以关于房产片区的选择、楼盘的优劣对比,是一个非常微观的问题,不能简单理解。

 

这就像大家说北京现在行情不好,但一样有人可以在淡市买到赚钱的笋盘。

 

旺市靠运气,淡市才见真功夫。

 

这时有朋友又说了:我知道要买,但是我不知道时机啊!

 

04、什么时候房价回调到底,跌无可跌呢?

 

以下现象,如果同时出现是底部迹象:

一、多个开发商的新房集中降价促销,并且去化良好,买卖双方都有意愿交易。记住,只降价,但是没人买,千万别入,因为市场购买力不足,未到底部。

二、贷款利率加无可加,并且维持了一年以上,银行政策有松动迹象,低息贷款产品越来越多

三、大量倒闭的中介铺,开始重新装修、招聘,优质楼盘看房的人越来越多,成交量开始回升。

 

以上仅是跌到底部的迹象,并不是大涨前夕的迹象,因为除了涨跌,还有“平稳”。

 

大涨前夕的判断,以后文章会写。

 

大家都知道2015年是闭着眼睛买都大赚的黄金时刻,而目前中国大部分城市处在缓慢回调、窄幅震荡的阶段,估计持续至2022年前后。

 

这个阶段赚钱的机会有,虽然翻倍比较难,但赚个20—50%没问题,不过需要非常认真地跑盘、选筹对比,对购买者的投资功力有一定的考验。

 

如果你现阶段准备买房,可以加入知识星球,把楼盘情况发到上面,我为你详细评估。

 

最后总结一下中国房产调控的所有真相:

人口决定涨不涨,房产供应紧张程度决定涨多少,调控决定涨价时刻。

 

下次翻倍暴涨在2022年,在此之前,部分城市赚个20—50%的机会依然有。
 

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