水库论坛每日精选银行是怎样一眼识破你的假流水的？附破解方法_水库论坛

01、房产投资中，流水的真正定义

对于多年在房产投资领域打滚的人而言，收入流水是一件很头疼的事。因为随着资产负债结构的变化，需要的收入流水越来越大，刚开始买一套两套没问题，自有流水基本可以覆盖月供2倍，但买到四套五套就不行了，需要借助黑科技。

现实中大部分人只有本金，却没有本金对应的收入流水。

例如，一个人月薪1.5万，有首付200万，准备贷款450万买房，则需要流水4.5万（月供简算公式：贷款总额除以20=月供，月供乘以2=需要准备的收入流水）

要解决这个问题，我们先来看看收入流水的定义：

收入流水指在一定时期内,客户在银行开立账户的收入、支出、消费、转账的明细账单。银行一般要求提供个人近半年经常使用的银行卡流水，简称：近半年个人银行流水。

如果申请人名下有公司，且经常走账是在对公账户，则贷款资料同时还需要提供公司的对公账户。

完整的流水单包括：姓名，卡号，交易账号，交易时间，摘要，交易金额，余额，交易机构等。流水单须加盖银行公章或电子章。不同银行的流水单格式或名称会有所差异。

02、那么银行认可哪些类型收入流水？

工资流水

这是最常见的收入方式，工资流水属于银行完全认可的个人收入证明，它是扣除了社保、公积金后的收入，体现了贷款人工作的稳定性和保障性。

因此，提供个人工资流水之前，同时要交够工资对应的社保、公积金。

例如你提供了一份2万的工资收入流水，但银行一查，发现你的社保、公积金却是最低一档的，那么银行就知道你的工资收入流水是有问题的，可能会拒绝贷款。

2.转账流水

通过柜台、网络或网银转账在固定时间，转入固定金额，造一份流水，也属于银行认可的流水。

但目前信贷收紧，风控加强，不少银行要求提供转账流水之外，还有补充其他资料，否则不批贷。

3.税单认定

正规单位会如实缴纳员工的税收，故个人税单是借款人真实收入最有力的“证据”。

通过每个月交税金额，银行可轻易反推算出借款人的月收入。

这给我们的启示就是：通过找内部人员代缴税单，也可以达到收入流水认定的目的，实现贷款。

4.公积金认定

部分银行会通过月缴存的基本公积金*10来认定，当作你的月收入，此时不需要提供流水。

部分银行通过月缴存的基本公积金*10+月缴存的补充公积金*5来认定。

这条对部分工资流水不足，但基本公积金和补充公积金按照封顶来缴纳的人士很有帮助，例如体制内公务员、事业单位等。

以上海为例，2017年公积金和补充公积金上限分别为2732元和1952元，你的收入可以直接认定为2732*10+1952*5=37080元，即使你实际税后收入没有那么高。

初级投资者总是盯着小钱，多交了千把块公积金、社保就心疼；真正的投资者公积金都是顶格交的，为的就是“包装”一个好身份。如果在银行多借200万出来，你还会心疼那千把块吗？

房产投资最大的成本不是资金，而是机会和认知。

03、银行是怎样一眼识破你的假流水的？

真流水是指通过银行柜台打印出来的流水单。相反，假流水是指通过淘宝，中介，自己ps等虚构出来的流水单。

换言之，来源于银行的就是真流水，来源于其他渠道的就是假流水。

经验丰富的信贷员和审批员从纸张、字体、墨迹、资金进卡日、结息、盖章、编号等细节一眼识破假流水的破绽，并进一步验证：

1.信贷员让贷款人当场打开网银，与提供的流水一一核对。
2.陪同客户一起去柜台再拉流水单。
3.审批员会悄悄往提供的流水单的银行卡里打一分钱，然后要求客户再提供某个日期内的流水，确认转入的一分钱是否在账户中显示。

信贷经理审核贷款人的流水，名义上来讲，为了审查贷款人的收入是否有足够的债务偿还能力，降低坏账率。

实际操作当中，银行信贷经理在经办贷款业务时，银行的合规流程里面就要求上报贷款人的流水材料，否则总行不批准贷款。

违规放贷，一旦出事，信贷经理是要被终生追责的。贷款时，你至少提供一份“看起来很像是真”的流水材料，他才敢往上报，将来出事，才可以定性为“过失”，推掉部分责任。

事实上，银行也要放贷赚利息，信贷经理也要完成业绩。

别以为银行是傻的，他们只是“一只眼开，一只眼闭”让你过关而已，人家早就识穿你的问题流水了，只不过你看起来“是个有钱人”并且征信良好，才批准贷款罢了。

曾经有人戏谑说：2016-2017年深圳购买500万以上房产单身男女，月薪大部分在3万以下，换言之，这一批人都是“假流水”。

如果你在贷款时不提供流水材料或者提供了明显有问题的流水材料，信贷经理是万万不敢报上去批准贷款的，因为银行内部风控每月都有随机抽查。

当被问到“连流水都没，你居然批准贷款？”

这时，信贷经理就没话说了，严重的马上调岗、降职，以防进一步的风险扩散。

于是，我们都要按银行要求提供真流水，那么什么是真流水，什么是假流水呢？

上文已经讲过，从银行打印出来的流水就是真流水，淘宝、中介等其他渠道的流水都是假流水。

既然这样，我们就可以提前“养一份”，贷款之前打印出来就行了。

04、如何养流水？

以下详细介绍下如何正确地养流水，包括如何养工资流水，年终奖流水，房租流水等。

首先，选择什么银行卡养比较好？

目前实际操作中，中信银行卡是符合“100%备注一致”、“无交易对手信息”这两项要求的。

招行流水版本众多，备注有时不一致，交易对手信息也会看到，可要求其不打出交易对手信息。

怎么转账？让非同姓亲属或朋友手机银行转账到你的中信银行或招商银行卡，写好备注，尽量同城卡，跨行没关系，工作时间内转账，固定日期，节假日提前，若A银行卡是工资卡，则换B银行卡做备用流水，以免搞花了A卡流水。

工资流水

工资流水转多少金额比较合理？

根据单位性质、工作年限、贷款需求等确定。单位性质中，体制内的人士已被公认为数字不能开太高，银行类金融企业的金额也有较透明的标准，五百强企业则可以相对开较高金额，工作年限数十年后开到年薪百万也正常。

转账方以公司转账为最佳；个人转账也可，后续打印银行流水时，尽量避免显示交易方信息。

税后工资因为扣除了四险一金等，故需精确到分为最佳，如15789.21元，避免取整数，如16000元。

转账时务必备注：工资或代发工资。

2.租金流水

租金需要符合常理，建议先在链家上查询当地租金价格，略微上浮即可。切忌一次性转账，必须一个月或三个月转一次。租金和工资流水建议分开做在不同的银行卡养。贷款之前要准备一份房租租赁合同，以备检查。

3.奖金流水

相对固定日期转入，如季度奖、半年奖、年终奖、项目奖金等。
转账方以公司转账为最佳；个人转账也可，后续打印银行流水时，尽量避免显示交易方信息，并且转账时务必备注：奖金或项目奖等。

银行一般要求提供近半年银行流水，所以养流水以6个月以上为最佳，提前准备。

当天存入，当天或隔天取出，均视为无效流水，并且要做到多存少取，留有余额，以向银行展示自己“不缺钱”。

一份好流水，除了有利于贷款，甚至对办10万以上的信用卡都有极大的作用。

最后提醒大家，不要提供假流水，以免影响征信，一定要按银行要求提供真流水。

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