此时此刻，水已经流进了楼市！

开篇，先亮结论。

我可以很负责任的告诉大家

——此时此刻，水已经灌进了楼市。

去年底开始，央妈杀疯了。

不到一个月，两次降准降息——

12月15日，全面降准，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点；

1月17日，央行降息，下调MLF和OMO利率各10个基点；

1月20日，央行再次降息，一年期LPR从3.8%下调到3.7%，五年期LPR从4.65%下调到4.6%。

降准降息的前一个月，我还写了篇文章，提前预判了这轮大宽松，也分析了决策层启动这轮全面宽松的具体原因

——《2022，新一轮宽松：降准只是开始，可能还有降息》

还记得当时我提出的一个观点么？

2022年，一定是大宽松之年。

但大宽松之年里，楼市能不能起来，关键要看

——放出来的水，能不能流入楼市。

那么，如何去判断“放出来的水，进入了楼市”？

我不知道有多少人还记得当时我给出的三个指标——

第一，新的信贷产品出现。

日常生活中，请重点关注这三件事：

银行签发的新信贷产品，是否出现利率变化；

银行的信贷专员，是否主动联系你，告知有更多的信贷业务；

新的信贷业务，是否有利率下调。

如果这三件事经常出现，大概率说明一个问题：钱来了。

上面放出来的水，流入民间了。

第二，金融合规性在放松。

只看到水流入了民间，还不够。

只流入民间，却流不到楼市，还是没个luan用。

房价想要涨，就要看到——

流入民间的水，又进入了楼市。

如何流入楼市？唯有监管放松，合规性松绑。

比如——

接力贷，又能用了；

首付来源查的松了，经营贷又悄咪咪进楼市了；

对于流水和收入的鉴定，又放松了；

如果这三件事大范围出现，大概率说明一个问题：钱进楼市了。

朋友们又能端着满满当当的水盆，往楼市里挤了。

第三，水进入楼市之后，催生出连续猛涨的成交量。

只看到水流入了楼市，还不够。

想要看到一轮轰轰烈烈的大行情——

不仅要看到“水流入了楼市”，还要看到“水，持续且大规模的往楼市里涌”。

如何去判断“放水来的水，已经持续且大规模的往楼市里涌”？

其实，我们之前也讲过——

量在价先。

楼市成交量保持2-3个月的持续上涨，推动新一轮的房价上涨行情。

比如下面这张图，2015-2017北京二手房量价关系图。

2015年底至2016年初，北京的二手房成交量连续大涨了3个月，才让房东感受到市场好了，我要捂盘涨价了。

综合以上，我们就得到了判断楼市趋势的三大指标：

1、新的信贷产品出现，且利率降低；

2、金融合规性监管放松，放出来的水，顺畅进入楼市；

3、水大规模且持续的涌入楼市，催生出连续3个月的成交量上涨。

去年底至春节前，我们只能看到楼市刚刚跨过了“第一个阶段”。

——降准了、降息了、信贷产品出现了，水放出来了。

此时此刻，水已经进入了楼市。

前面我们讲到过，春节前我们只能看到的是

——水，被放了出来。

但是春节后，就在这短短的20天，新的变化出现了！

接下来，我要给大家说三个近10天发生的小事情：事情都很小，但意义非常大。

事件1

春节后，某股份银行湖北省分行推出了自己的开门红政策。

这家银行的开门红政策，是给个人经营贷和按揭贷款专项费用，进行激励。

什么叫专项费用激励？

无论你去办经营贷还是房贷，只要你贷，就给你补贴和激励。

给贷款人贴息，给银行信贷员奖金。

请记住下面这句话——

这是近20年来的第二次，上一次是2015-2016年。

2015-2016年发生了什么？

你品，你细品。

水放出来了，不仅放出来了，而且银行里都快堆不下了，迫切需要开闸放出去。

事件2

如果说上面那件事还不够刺激，接下来刺激的来了。

春节后，某中部大省的农商行推出来一个新的信贷产品：家庭房易贷。

这个贷款产品，相当野性——

如果你在当地有套房子，且是本地人，你就可以把这套房子抵押给银行。

最高额度500万，利率低至4.6%，贷款期限最高25年。

这款产品，相当于什么？

转按揭！

对，已经消失近6年的转按揭，重出市场。

什么叫转按揭？举个例子。

现在的首套房贷利率，基本在5.63%。对比上面那个4.6%的利率，你觉得有点高。

你把这套房子的贷款提前还上，再把房子抵押给上面那家农商行。

不仅额度大，贷款期限也长。

按揭贷款转一下，利率直接从5.63%降低到4.6%。

你说，把贷款换到这家农商行的前提是，需要把上家银行的贷款提前还完。

没关系，这家农商行还贴心提供了提前还款所需的过桥资金，且“免费提供”。

转按揭这玩意，早在七八年前很常见，但近6年都几乎没出现过。

时隔6年，转按揭重出江湖，说明了什么问题？

银行在抢信贷，抢放款。

为了抢信贷，甚至连金融监管都放松了，把停用七八年的产品都拿出来了。

事件3

如果上面这两件事情还不够刺激，更刺激的来了。

春节后，上海部分银行针对持有沪宅的个人，提供“二押”服务。

——利率低至3.7%，仅要求现有按揭贷款已满18个月。

什么叫“二押”？

按揭房再贷。

正在还款的房产，重新进行评估，对刨除贷款后的净值部分，再次抵押，再次放贷。

这意味着什么？

其实，3成首付的按揭贷款，相当于已经加了一次杠杆。而二次抵押，就相当于在杠杆之上再次加了杠杆。

楼市，变相再次加杠杆！

其实，再次加杠杆，也不可怕。

真正可怕的是

——二押的利率，竟然倒挂了！

正常情况下，“二押”利率肯定要比“一押”高。

原因很简单——

“二押”毕竟算二次加杠杆，风险很大，也不算太合规。2018年开始，绝大多数银行都暂停了“二押”业务。

信贷产品，越不合规，利率一般越高。

但是，这次上海部分银行推出来的二押利率，竟然只有3.7%。比首套房贷利率4.95%，还要低1.2个点。

不太合规的房贷利率，竟然比合规的还要低！

这说明了什么？

金融监管真的放松了，放出来的水，能以极低的成本往楼市灌。

以上这三件事，说的还都是“非常规的涉房信贷产品”。

至于常规的信贷产品，也就是房贷，你能看到的是——

一大波城市的房贷利率，都在下调。

六大行集体下调广州地区房贷利率，首套和二套房贷利率统一下调0.2%；

惠州、中山、呼和浩特，首套房贷利率集体下调0.3%；

重庆、绍兴、南京，首套房贷利率集体下调0.25%；

无锡、温州、常州，首套房贷利率集体下调0.2%；

此时此刻——

金融合规性监管已经放松，水已经进入了楼市。

以合规和不合规的方式，一起以极低的成本，进入了楼市。

讲到这里，再回过头来看前面我们提到的“楼市趋势三大阶段”——

阶段一，水放出来；阶段二，水进入楼市；阶段三，成交量上涨。

春节前，水放了出来；春节后，水进入了楼市。

短短两个月，楼市连续跨过前两个节点，大步买入第三个阶段。

接下来，我们需要密切关注的是——

成交量，是否会出现连续性的上涨。

事实上，自去年年底开始，已经有一批提前接到水的一线和强二线城市，出现了连续性的成交量上涨。

最典型的，就是我们在开年提到的上海——

自10月份开始，上海二手房成交量连续3个月小幅上涨。

并且！并且！并且！

除了上海之外，还有四五个城市也出现了连续性的成交量上涨。

因为篇幅的原因，我再不过多的列数据和赘述。