日本真的是老师？

长期以来，国内研究楼市的人都喜欢对标日本90年代初楼市爆仓的事情，然后，从人口的角度进行大规模的论证。

最后自然得出一个结论，那就是“楼市长期看人口”。

哈哈哈哈，那隔壁韩国楼市算什么？

其它先不扯，先说一个关键点，土地财政，放眼全球有几家人家有这玩意儿？

连游戏规则都完全不同，直接照抄某一个经济体的情况来说事，靠谱吗？

这就像疫情爆发以前，韩国人喜欢租房，而且往往一给就给5年的租金，就为了换得房东可以多给一些房租减免。而房东也愿意，因为这样就可以拿到大量现金流，又去买房。

试问，即使是如此的细节差别都让日韩楼市的结构和呈现形式完全不同，我们如何可以直接用日本的案例来解释中国的楼市呢？

土地财政，意味着，土地市场只有一个卖家，获得的卖地收入全部给到财政使用。这在城市化的时代，相当于把最大的红利都给了财政使用。

这东西要是出了问题，那么，首先郁闷的还不是买房的、银行，而是有形之手自己。

出口导向，无非就是利用所谓的人口红利（人贱）去补贴西方消费者。而如今来看，所谓的人口红利就是人口高利贷，因为这是不断延后给予年轻劳动力必要的社会基础保障为代价的。现在，这些年轻劳动力老了，需要别人的照顾了，自然曾经的红利也就变成了催命的讨债的。

试问，这个时候，不用卖地钱去解决讨债问题，拿什么？

但是，另一边，楼市毕竟不是股票，可以低成本叠高。楼市有一半属性是实体经济，是真的需要消耗大量钢铁、水泥、资金的，对于居民家庭的生活成本也是影响巨大。

所以，tops心里其实也是忐忑的，很清楚这模式终究是有其自身的内生限制。

理解了这点，我们再来看看2018年以后的中国经济的多次转弯，也就一目了然了。

2019年谋求多发地方债来取代土地财政，结果很不理想。

2019年以后还多次提出要更多发展直接融资，意思是希望像美国人那样股市更多的功能可以取代楼市。可是，截至目前，难度相当巨大。

2021年上旬提出房产税，也是希望用税逐步取代土地财政。然而，2021年下旬楼市冰冻后，目前都没有几个地方再谈房产税了。

为何这几年对于楼市是多次急转弯？为何调控的键盘快速开快速关？

因为，土地财政已经到了很难被取代的江湖地位了。

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2018年，我们【A视野】曾经提出了一个牛逼到爆的公式，至今依旧有效。

此前国内近乎所有的财经声音都说，房子是货币现象。然鹅，只有我们【A视野】首次提出：

楼市 = 财政现象

别的不说，自从实施土地财政以来，大几十万亿的土地财政收入早已说明了一切。这可是统计年鉴上都有的数据！！！

因此，只要还是不得不依赖土地财政，则管你人口多少？

缺钱的时候，拉一把行情，哪怕是拉局部行情，也是很香的。

试问，这种模式全球有几家？

很明显，如果还是直接套用日本的经验，已经是智慧严重不足的体现了，需要充值。

人口增长是有限的，但是，20来年的出口导向所引发的人口高利贷现象，却让财政扩张无极限啊。

按照人性，到底是优先关注人口增长的有限，还是优先关注财政必须扩张？

毕竟，大量的财政收入是用于民生保障、产业升级的，比如养老金。

网上这么多人疯狂咒骂房子，确实对于工薪阶层是贵了。可是，这么多钱都去哪里了？真以为是被锁在砖里面了？那你把砖敲碎了，自己提出来啊？

很明显，砖只是个媒介，通过这个媒介，主要的资金都去了有形之手手中，然后去派其它用场了。

也因此，只要中国楼市还是财政现象，那么，要改变楼市的关键性作用，就是不可能的事情。

你不可能一边用它抽银子，一边还要砸烂它，这是不可能的事情！

事实上，去年也尝试摁倒了，结果呢？

截至目前，36个城市发布楼市维稳官宣，有点像是顶风作案一般。可为何它们还是这么干了？

缺钱就像鱼没有水，是要出大事的！—————————————————

人口不会是中国核心城市楼市的天花板！！！

全国普涨模式走不通，那就是走核心城市虹吸模式。

虹吸一开始还有外溢，到下一波，估计最大的几个核心城市的外溢效应都会消失，而是逐步进入内联式的聚集效应。

但是，这不会改变核心城市强势板块的巨大成长性。事实上，这种趋势反而会加速这些局部成长性的幅度。

现在用各种核验价、指导价掩盖了真实的二手市场数据，可如果经常去市场走一走，你马上就会发现，去年最惨的时候，也没有多少好房子被抛出来。

传统意义上的年底大量笋盘的现象，极为罕见。

民营资本已经不愿意扩张了，就是守成，就是把钱拿在手里，没有现金流危机，为何要抛售好房子？

大家回顾一下我们去年10月份市场至暗时期，优先给大家说去关注新房。此后，在去年年底至今一直强调二手房的机会。

事实上，不少我的资深老铁都有反馈，说这两波节奏踩的太准了。

无它，因为，这是实践出来的真知啊！！！

看看隔壁日韩，它们各自的核心城市至今都是活力四射。

即使是日本这样深度老龄化的城市，东京依旧是人口净流入。

同样，即使是人口负增长的韩国，首尔房子也是一直涨。

而我们更为直接的是玩土地财政，这也就意味着，人家或许是货币刺激出来的，而我们则是财政来源。

日韩都是小政府模式，而我们不是。

这也就意味着，我们对于财政收入的需求要旺盛的多。

那么，到现在还在对赌中国核心城市楼市不举，你到底是在跟谁在作对赌？真的想清楚了吗？！

房子，有形之手的抽银子工具；

房子，持有者混口体质饭的股权；

这才是真相！

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昨天乌克兰危机进入准热战模式，引发全球资产价格巨震。

很多人第一反应是，国内大A和楼市要不行了。

这样的思考，很有问题！

当前纳指摇摆于技术性熊市附近，石油价格飙升，通胀预期爆表，美联储3月份还不得不加息。

一旦后续美股巨震，这也就意味着中国的出口形势面临急转直下。

在原本外需就无力支撑稳增长的背景下，出口增速还面临如此大的不确定性，拿什么来填补总需求的巨大的缺口？

热战往往是短期利空市场，但是，不会改变中长期的市场的走势和基本面。

因此，后续有形之手只能放大稳增长的举措，哪怕扯到蛋。

基于此，我们对于后续大A和国内核心城市的楼市，反而更加高看一头。

毕竟，稳定压倒一切！！！