2月份的金融数据还没出来，大概率肯定要比一月份更夸张 。

1月初，央行副行长出来喊话说“要充分发力、精准发力、靠前发力”。

当时大家还调侃说，“他急了，他真的急了。”

一月份数据出来之后，才看出来央行这回可不是光喊喊，是真干啊。

6W亿的天量，增量创单月历史最高，这背后代表了金融机构对实体经济的支持力度。

谁会延续去年低迷行情？谁会迎来回暖行情？

有一点需要注意的是，回暖并不意味着房价上涨。

2022年的特殊性在于，从全国层面看，它处在一轮行情的中期。

也就是有一部分城市已经大涨过一轮，并且涨幅很充分，比如深圳、广州、东莞、上海、合肥、杭州、宁波、西安、海口、厦门等城市。

还有一部分城市本轮行情刚开始就被摁着的城市，比如佛山、武汉、重庆等，

以及另一部分城市，已经持续阴跌超4年的城市，以北方城市为主，比如天津、青岛、郑州、石家庄、济南等。

之所以会出现这种局面，是因为去年下半年国家层面上对房地产信贷的全面收紧，打断了城市间的行情轮动。

所以，很多人关心的是，那些未涨的，涨一半的还有没有可能继续走完接下来的轮动行情？

答案是肯定。只是需要时间。

经过去年下半年的一系列重锤之后，楼市信心恢复需要时间。

其中那些大涨过，或者涨过半轮的城市的人，刚刚经历过或见识过赚钱效应，他们对楼市利好是非常敏感的，稍微有一点风吹草动，他们的心就跟着悸动。

比如东莞、佛山、广州，尽管从一线看盘来看，他们的市场是低迷的，价格是回调的。但市场回暖的态势是明显的（回暖不意味着房价上涨）。

而那些经历过长达三年甚至四年低迷阴跌行情的城市的人，本来只是对所在城市失望，没信心。特别是经历过去年下半年房地产市场哀鸿遍野的惨状之后，对房价上涨是彻底死心了。所以这些城市的对楼市的各种利好的反映也是偏负面的。

也就是越涨的，越觉得还要涨，信心很足。越不涨，越不相信会涨，彻底死心。

在楼市，情绪就是信心，情绪就是共识。市场没情绪，就没行情。

所以今年会出现一个很有意思的现象，就是上半年回暖的城市，不一定有上涨行情，大概率仅仅是横盘回调的一年，主基调一个字“稳”。

反而那些延续去年底低迷行情的城市，接下来大概率会有行情。

直白一点就是去年大涨过的城市，长期持续看好，但短期不宜再追高，哪怕是自住，也建议不用太急。当然这些城市可能会有板块间、小区间或不同房源间的补涨行情，也都是小范围，小幅度的。

而去年涨一半的以及没轮上的，从周期看，接下来都有可能迎来一轮涨幅，

具体谁先谁后，主要从三个维度来观测：

1、目前市场一线的微观成交情况与市场情绪；

2、微观政策面的调整以及调整预期。

主要是所在城市银行信贷政策细分变化，以及地方限购限贷等调控措施的微观变化。

3、供需，主要是土地供应；

结合以上三点，目前看微观成交情况，回暖比较明显的城市有，苏州、上海、成都、北京，以及有回暖趋势的南京、天津、广州、武汉、重庆、东莞、佛山等等。

抛开已经大涨过城市，我们以今年大概率会有行情的城市为例：

1、成都

作为西南的枢纽，一带一路和陆海通道最重要的城市，成都的城市价值不用怀疑。

成都是去年有一波行情，量价齐涨，非常火爆，但很快被调控。

去年11月份开始，成都二手房成交量再次开始猛增，月成交突破1万套。

从最新二月份成交新房来访和成交都表现不错，整体看成都房地产市场至少是回暖的。

另外2020、2021年，成都供地是持续减少态势，特别是去年。

总体，对2022年成都楼市持非常乐观的预期。

2、苏州

和成都类似，都是去年底成交量开始回升，尤其是新房市场。

另外，作为长三角未涨城市，且经过小三年的回调，苏州房价对比上海和杭州出现了洼地效应。 

总体，苏州是2022年比较确定的上涨城市之一。

3、南京

南京去年小阳春势头其实挺猛的，但因为疫情，因为下半年房地产市场信贷收紧，南京也是很明显的刚需、刚改市场一直很活跃的城市

再结合南京2021年供应量，以及1、2月的去化数据，南京已经进入缓涨状态。  

4、佛山

佛山去年也是有过一轮急涨，主要是千灯湖、北滘，不过因为信贷的收紧，行情中断，房价被压下去了。

和苏州一样，在大湾区中，对比广州、东莞，佛山存在补涨空间。

5、天津

别看大家都黑天津，但其实去年上半年天津楼市表现还不错。虽然没有出现像佛山那样的急涨行情，但至少主城改善类房源涨幅不错。 

目前和北方没涨城市一样，天津楼市还很低迷。

但调整了至少三年的天津，连续三年供地明显减少。

尽管今年不太确定天津有上涨行情，但今年是真到底了，绝对市场底+价格低了。 

6、重庆

重庆楼市最大的问题是天量的土地供应。

这一点，重庆已经用三年时间来改正。

春节过后，重庆微观一线的信贷政策尺度开的很大，还有降首付的政策刺激，对三无的持续宽松等等，以及重庆的不限购，所以重庆市场已经开始回暖了。

7、武汉

武汉的问题也是供应量太大了，新区太大了，二手市场不活跃。

但武汉作为中部龙头市场需求的基本面非常强劲。去年上半年武汉光谷东也是迎来了一波急涨。

虽然后来被政策打断了，但武汉毕竟是经历长达三年的调整。 

目前新房二手都很冷，但今年肯定比郑州、天津、青岛要好。

8、北方的几个城市郑州、石家庄、济南、青岛，过去几年都存在整体供地非常大、库存周期长的问题，但这些城市也都经历了至少三年的调整，且2020、2021年的供地是明显减少的，所以和天津一样，今年是真到底了。

这几个城市，今年或许没有普涨机会，但也一定存在结构性的行情，个别小区、个别板块会有涨幅，且涨幅不错。

至于谁先启动，还要看各个城市自己微观政策，比如郑州市长上周刚刚喊话，要留人、降税、少供应、货币安置等等，这一政策吹风之后，可以很明显的看到郑州市场微观交易层面明面活跃起来，因此，郑州很有可能成为这几个北方城市中最先启动的一个。