比老破小更可怕的房产是什么？

是天价学区老破小。

并且，这类房产，已经开始轰轰烈烈下跌了。

杭州西湖一套老破小学区房，去年楼市最火的时候可以卖到420万，结果最近一套的成交同户型同面积的只卖了290万。

不到一年时间，这套老破小学区房，跌掉了近30%。

从下半年开始，天价学区房，已经被撕开口子。

并且随着楼市下行，这条裂缝越来越大。

2022年，你还敢买天价学区房老破小吗？

随着全国楼市回暖，天价学区房还有机会回暖吗？

学区房，正被强行降温。

学区房价格暴跌，杭州不是独一例。

深圳福田百花片区，不少二手房学区房价格已经降了数百万元。

核电花园在市场好的时候，一度卖到1700多万，而近期1100多万就有成交，直降600多万。

堪称跳水式下跌。

去年下半年开始，深圳天价学区房降价的消息就不少，福田老牌豪宅区香蜜湖片区的港中旅花园，带有荔园外国语小学、深圳市高级中学初中，走法拍直接跌掉500多万。

就这样，依然没人接盘，惨遭流拍。

南京新街口的苏宁雅悦，带有南京火瓦巷小学和钟英中学的学区，最新成交价还是业主降价11次，降价55万成交的。

拉小+29中双学区的怡景花园，单价也掉了1万/㎡，50㎡就是50万的跌幅。

甚至据网友透露，佳和园在去年上半年行情好的时候可以卖750万，而下半年480万就成交了，和开头杭州那个业主一模一样的经历。

南京的一梯队学校“拉力琅”学区房都无可避免经历雪崩。

还有广州，作为老牌教育强区的越秀在去年年底到出现下跌，甚至越秀挂牌价大降580万！

杭州也是如此，之前我们去杭州考察，当时文鼎苑的学区房，最高是10万，现在中介给我们的消息是明显降价。

大家不信，可以随便搜一搜学区房价格下跌的消息，深圳、北京、广州、杭州、南京、苏州等等，无一幸免。

案例真的很多，我不一一展示，你可以自己去搜一下。

基本是，以前学区房越贵的城市，这轮下跌更凶猛。

并且，我认为，哪怕是楼市回暖，春风也捂不暖天价学区老破小的心了。

楼市哪怕回暖，天价学区房也难跟进。

为什么？

公平、公平、还是公平。

促进公平之下，教育改革一定是接下来几年的主线。

2021年的房价下跌，只是强势挤出溢价的第一步。

当房地产的住宅属性开始强行和教育捆绑的开始，就意味着迟早有一天会强势剥离。

很痛，但值得。

2021年3月16日，这是一个值得铭记的日子，因为它开启了中国学区房改革的大幕。

上海教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，创新性的改革就是：

名额分配综合评价录取。

今后在上海即使再“菜”的初中也有名额上好的高中。

教改之后，上海天价学区房的房东立马挂高价变掉价，不跳水降价的房东不是好房东。

7月之后，就是北京，多校划片要正式实行，在2020 年7月31日后斥资买下德胜、月坛和金融街片区学区房的家长们，本来可以进“牛小”的，这下得去普通学校了。

又是平地一声雷，学区房价格继续开始松动。

随后多校划片、教师轮岗开始在各个城市落地执行，动摇学区房价格的关键政策一一落地。

短短7-8个月，很多城市的天价学区房价格开始明显松动，一线城市甚至已经跌出一套刚需房的总价！

还想冲进去接盘的，我真的劝你三思。

教育政策的变化和调控政策可不一样，调控政策可以调节松紧，而教育政策一旦落地，执行时间至少3年。

而且最为关键的是——

去年开始我们对教育改革的强势态度。

鼓励三孩、双减、共同富裕，任何哪一个拎出来，都能看出改革的魄力。

打压学区房，一方面是遏制房价疯涨，另一方面也是为了促进生育。

都要放开三胎政策了，那年轻家长最重视的教育问题就一样要解决，占大头的天价学区房必然首当其冲。

何况教育公平是我们的根本，教育更是一项公共服务，不应该用金钱来区分穷人家和富人家的孩子。

所以教育一定要改革，并且还会是政策主线。

换言之，天价学区房价格的下跌，还只是开始，远没见底。

此前深圳发布的条例中，有一个举措是提出探索租售同权，推动租房的居民在基本的公共服务方面与购房居民享有同等的待遇，也就是说，租房和买房待遇一样。

如果真的发生了，那对天价学区房来说，就是巨大的地震。

今年深圳最新的招生简章中，部分区已经去掉了独生子女的加分项，就近入学的范围也划分越来越大。

学区房的改革，越来越细节化了。

大家也可以评论区留言你所在的城市做了什么入学政策的调整。

所以，我们一定要清晰教育改革的趋势，顺势而为。

我的建议就是，还在炒天价学区房的炒房客，赶紧跑！

自用的，我也建议你放平心态。

毋容置疑，关于学区房改革的趋势势在必得。

但是一刀切是不可能的，学区房依然有存在价值，只是价值会被稀释。

多校划片之后，从一定能上好学校，变成有一半机会上好学校，确定性砍半，但我相信还是有人愿意赌。

只是从关注学区对应的学校，变成要关注整个片区的整体教育水平。

那么，在此我也给已经买入，或者准备买入的人一些建议：

1、别追求顶流。

这一波下跌的学区房，清一色都是顶流学区房，因为溢价太高。

大家都是老破小，就因为你学校牛逼，你比我贵500万。

想想都觉得，特么地无语。

何况多校划片后，你顶流学区的价值也被稀释了，溢价最起码得砍一半，如果后续还有调整，那你就和老破小一样的价值了。

所以，别去赌这种不确定性，别买入所谓的顶级学区房。

买了的，要么割肉，要么自用，自用还能图个心理安慰。

2、确实有使用需求，关注整个片区的教育。

谁都不知道下一轮调整，你家房子还在不在好学区房范围内。

最保险的做法，就是买平均水平中上的片区，不管怎么划分，起码保证你家孩子上中上的学校。

当然，前提是你就抱着自用的心态。

其次就是，别买老破小，起码得次新，学区没了，起码居住价值还在啊。

另外，自用情况下，我建议你只提前3年购买即可，3年的确定性更大一些，大调整的概率也不大。

3、关注生源，关注集团化办学

好学校无非就是好生源+好老师。

教育都要轮岗了，唯一能确定的应该就是好生源了，毕竟总不可能让学生轮流去不同的学校吧。

所以可以找一些住宅区域纯粹一点的片区，不要找城中村集聚区的几个孤零零住宅。

关注集团化办学的学校，哪怕是新学校，集团化办学的质量也更高。

还有，刚需可以挨着豪宅区买，多校划片和大学区划分之下，能和豪宅区生源“蹭”同一个学校，生源质量更有保障。

2022年刚开年，刺激楼市回暖的信号纷沓而来。

但今年注定不是属于全面回暖的一年，也不是所有城市都能涨的1年。

去年教育公平发出铿锵有力的呐喊，接下来的1-2年，才是真正落地的时候。

所以2022年，诚挚建议，不要碰天价学区房，尤其还是老破小。

偷吃不到还惹身骚。

最后我还想说，学区房是大部分家长的信仰，尤其是中产家庭的家长。

因为他们吃上了教育的红利，坚信教育改变命运。

但是，时代在变化，希望家长认清教育是国之大计，也能走出唯分数论的误区。

掏空三代人去冲一个“老破小”的时代，真的不现实了。