阅读提示：我国现行法规定建筑物及其占用范围内的建设用地使用权各为独立的不动产（权利），但基于房与地之间的天然联系，为使建筑物取得使用土地的正当权源，并合于建设用地使用权的设立目的，我国《民法典》第三百五十六条、第三百五十七条明确规定：建设用地使用权处分时，其地上建筑物一并处分；建筑物处分时，占用范围内的建设用地使用权亦一并处分，这就是所谓“房地一致原则”，俗称“房随地走”“地随房走”。在抵押环节，即为“房地一体抵押”。本文检索并梳理了“房地一体抵押”纠纷案件的核心裁判依据，以为广大读者提供相应的适用便利。

◇ 相关法律

《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日起施行）（节录）

第三百五十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

第三百五十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

第三百九十七条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

第三百九十八条 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

第四百一十七条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日修正）（节录）

第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第五十二条房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日起施行）（节录）

第一百四十六条 〔本条被《民法典》第三百五十六条原文保留〕建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

第一百四十七条 〔本条被《民法典》第三百五十七条原文保留〕建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

第一百八十二条 〔本条被《民法典》第三百九十七条非实质性修改〕以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

第一百八十三条 〔本条被《民法典》第三百九十八条原文保留〕乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

第二百条 〔本条被《民法典》第四百一十七条非实质性修改〕建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

《中华人民共和国担保法》（1995年10月1日起施行）（节录）

第三十六条 〔本条第一款、第二款被《民法典》第三百九十七条吸收，第三款被《民法典》第三百九十八条吸收〕以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。

乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。

第五十五条第一款 〔本款被《民法典》第四百一十七条吸收〕城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

◇ 行政法规

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（2020年11月29日修订 中华人民共和国国务院令第732号）（节录）

第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

第二十四条地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。

土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

第三十三条土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。

地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

◇ 司法解释

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（2021年1月1日起施行 法释〔2020〕28号）（节录）

第五十一条 当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。

当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。

抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的，人民法院应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。

〔适用说明：本条规定涵盖了《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第61条的规定，并在此基础上，增加了两个方面的内容：其一，建设用地使用权抵押权的效力及于正在建造的建筑物已完成部分；其二，以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。〕

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年12月23日修正 法释〔2020〕21号）（节录）

第二十一条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。

地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。

〔适用说明：地上建筑物与土地使用权是不可分的，人民法院在变价处理时必须一同处分。〕

◇ 司法指导性文件

《最高人民法院关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》（2019年11月8日 法〔2019〕254号）（节录）

61.【房地分别抵押】〔本条中的《物权法》第182条、第199条、第200条已分别被《民法典》第三百九十七条、第四百一十四条、第四百一十七条修改，应当适用《民法典》的规定；除此之外，本条中的其他规定与《民法典》第三百九十七条及相关司法解释的规定不抵触，仍可适用〕根据《物权法》第182条之规定用抵押证控制，保留全部文件，仅以建筑物设定抵押的，抵押权的效力及于占用范围内的土地；仅以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力亦及于其上的建筑物。在房地分别抵押，即建设用地使用权抵押给一个债权人，而其上的建筑物又抵押给另一个人的情况下，可能产生两个抵押权的冲突问题。基于“房地一体”规则，此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，从而依照《物权法》第199条的规定确定清偿顺序：登记在先的先清偿；同时登记的，按照债权比例清偿。同一天登记的，视为同时登记。应予注意的是，根据《物权法》第200条的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

〔适用说明：本条明确了以下几点：其一，以建筑物设定抵押权、未以建设用地使用权设定抵押权的，未抵押的建设用地使用权视为一并抵押，建筑物抵押权就未抵押的建设用地使用权成立法定抵押权，且其设立时间与建筑物抵押权的设立时间相一致。其二，建设用地使用权抵押权不及于其设立后新增的建筑物，即建设用地使用权抵押权仅限于其设立之时既存的建筑物。其三，以建设用地使用权设定抵押权、未以既存的建筑物设定抵押权的，未抵押的既存建筑物视为一并抵押，建设用地使用权抵押权就未抵押的既存建筑物成立法定抵押权用抵押证控制，保留全部文件，且其设立时间与建设用地使用权抵押权的设立时间相一致。其四，建筑物或者建设用地使用权分别抵押给两个不同的债权人的，两个抵押权均属合法有效，其效力均及于建筑物和建设用地使用权的全部。两个效力均及于建筑物和建设用地使用权的抵押权，构成抵押权的竞存，依登记的先后确定两个抵押权之间的优先顺位。〕

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2004年2月10日 法发〔2004〕5号）（节录）

六、土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。

二十三、在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。

◇ 部门规章

《不动产登记暂行条例实施细则》（2019年7月16日修正 中华人民共和国自然资源部令第5号）（节录）

第二条第二款 房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。

第六十五条第二款 以建设用地使用权、海域使用权抵押的，该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。

第七十五条以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记。

当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。

前款规定的在建建筑物，是指正在建造、尚未办理所有权首次登记的房屋等建筑物。

《纳税担保试行办法》（2005年7月1日起施行 国家税务总局令第11号）（节录）

第十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。