保险资金投资不动产类资产，是指保险资金购买或投资土地、建筑物及其他依附于土地上的定着物等，以及主要价值依赖于上述资产价值变动的资产。保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。

本篇，我们根据现行相关法律法规对保险资金投资不动产的特别规定进行简要梳理，重点围绕保险资金投资非基础设施类不动产及不动产相关金融产品相关规定。同时，对保险资金投资养老地产进行简要介绍和阐述。

一、保险资金投资不动产的主要相关法规

（一）《国务院关于保险业改革发展的若干意见》

2006年6月15日，国务院正式发布了《国务院关于保险业改革发展的若干意见》（国发〔2006〕23号），即保险业的“国十条”，首次提到开展保险资金投资不动产和创业投资企业试点。这标志着保险资金投资不动产正式启动了开放阶段。

（二）《中华人民共和国保险法》

2009年2月28日，原保监会发布《中华人民共和国保险法》（主席令第十一号，2009年10月1日生效，现已被《中华人民共和国保险法（2015修正）》修订），其第一百零六条明确规定，“保险公司的资金运用限于下列形式： （一）银行存款；（二）买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券； （三）投资不动产；（四）国务院规定的其他资金运用形式。”自此，保险资金投资不动产有了明确的法律地位，这是我国保险资金配置多元化的又一大迈步。但是《保险法》没有对投资不动产的范围和条件等予以详细的规定。

（三）《保险资金运用管理暂行办法》

2010年7月，原保监会发布《保险资金运用管理暂行办法》（中国保险监督管理委员会令2010年第9号），其中就保险资金的运用形式承继了当时新《保险法》中的规定，明确保险资金可用于投资不动产，并就不动产的定义、投资的账面余额等做了规定，同时也禁止保险资金“直接从事房地产开发建设”。现上述《保险资金运用管理暂行办法》被《保险资金运用管理办法》（保监会令〔2018〕1号，2018年4月1日生效）废止。

（四）《保险资金投资不动产暂行办法》

2010年9月，原保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》（保监发〔2010〕80号，2010年9月5日生效，以下简称“《不动产暂行办法》”或“80号文”），首次明确保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品，并针对投资不动产的保险公司、专业机构的资格条件，投资标的具体要求、投资方式、禁止事项、投资资金比例、风险控制等都一一做了详细的规定，该暂行办法沿用至今，是保险资金投资不动产的最主要依据之一。

（五）《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》

2012年7月，原保监会发布了《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》（ 保监发〔2012〕59号，2012年7月16日生效，以下简称“股权和不动产通知”或“59号文”），规定不再执行上一会计年度盈利的规定，并且调低了偿付能力充足率的要求，进一步降低了保险公司投资不动产的门槛。

（六）《关于保险资金投资有关金融产品的通知》

2012年10月，原保监会发布了《关于保险资金投资有关金融产品的通知》（保监发〔2012〕91号，以下简称“91号文”），其中明确，保险资金可以投资保险资产管理公司基础设施投资计划、不动产投资计划和项目资产支持计划等金融产品，并对不动产投资计划中的信用增级安排、保险公司的账面余额等在《保险资金投资不动产暂行办法》的基础上又做了要求，明确投资不动产投资计划应当充分关注产品交易结构、基础资产状况和信用增级安排，切实防范信用风险、流动性风险、操作风险和法律风险。

（七）《保险资金间接投资基础设施项目管理办法》

《保险资金间接投资基础设施项目管理办法》（2016年8月1日生效，中国保险监督管理委员会主席令第二号））资源型城市，不适合投资不动产，对于保险资金投资基础设施类不动产做了具体规定和要求。

以下重点以《不动产暂行办法》及《股权和不动产通知》为基础对保险资金投资非基础设施类不动产及不动产相关金融产品相关要求进行梳理。

二、保险资金投资不动产对保险公司的要求

（一）《不动产暂行办法》的规定

根据《不动产暂行办法》，投资不动产，保险公司应满足如下要求：

（一）具有完善的公司治理、管理制度、决策流程和内控机制；（二）实行资产托管机制，资产运作规范透明；（三）资产管理部门拥有不少于8名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于3名；（四）上一会计年度末偿付能力充足率不低于150％，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于150％；（五）上一会计年度盈利，净资产不低于1亿元人民币（货币单位下同）;（六）具有与所投资不动产及不动产相关金融产品匹配的资金，且来源充足稳定；（七）最近三年未发现重大违法违规行为；（八）中国保监会规定的其他审慎性条件。

投资不动产相关金融产品的，除符合前款第（一）（二）（四）（五）（六）（七）（八）项规定外，资产管理部门还应当拥有不少于2名具有3年以上不动产投资和相关经验的专业人员。保险公司聘请投资机构提供不动产投资管理服务的，可以适当放宽专业人员的数量要求。

（二）《股权和不动产通知》对保险公司要求进行部分调整

《股权和不动产通知》将上述保险公司部分要求调整为：

1、保险公司投资股权或者不动产，不再执行上一会计年度盈利的规定；上一会计年度净资产的基本要求，均调整为1亿元人民币；偿付能力充足率的基本要求，调整为上季度末偿付能力充足率不低于120%；开展投资后，偿付能力充足率低于120%的，应当及时调整投资策略，采取有效措施，控制相关风险。

2、保险公司投资自用性不动产，其专业人员的基本要求，调整为资产管理部门应当配备具有不动产投资和相关经验的专业人员。

3、保险公司投资非自用性不动产、基础设施债权投资计划及不动产相关金融产品，可以自主确定投资标的，账面余额合计不高于本公司上季末总资产的20%。其中，投资非自用性不动产的账面余额，不高于本公司上季末总资产的15%；投资基础设施债权投资计划和不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季末总资产的20%。

4、保险公司投资同一基础设施债权投资计划或者不动产投资计划的账面余额，不高于该计划发行规模的50%，投资其他不动产相关金融产品的账面余额，不高于该产品发行规模的20%。保险集团（控股）公司及其保险子公司，投资同一基础设施债权投资计划或者不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于该计划（产品）发行规模的60%，保险公司及其投资控股的保险机构比照执行。

三、对投资标的的要求

（一）《不动产暂行办法》对保险资金可以投资的不动产及相关金融产品的要求

1、保险资金可以投资符合下述要求的不动产：

（一）已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目；（二）已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证的在建项目；（三）取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证或者销售许可证的可转让项目；（四）取得产权证或者他项权证的项目；（五）符合条件的政府土地储备项目。保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效；地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市；管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。

2、保险资金可以投资符合下述要求的不动产相关金融产品：

（一）投资机构符合本法规定；（二）经国家有关部门认可，在中国境内发起设立或者发行，由专业团队负责管理；（三）基础资产或者投资的不动产位于中国境内，符合本法关于保险资金可以投资的不动产条件的第十一条第一款第（一）项至第（五）项的规定；（四）实行资产托管制度，建立风险隔离机制；（五）具有明确的投资目标、投资方案、后续管理规划、收益分配制度、流动性及清算安排；（六）交易结构清晰，风险提示充分，信息披露真实完整；（七）具有登记或者簿记安排，能够满足市场交易或者协议转让需要；（八）中国保监会规定的其他审慎性条件。不动产相关金融产品属于固定收益类的，应当具有中国保监会认可的国内信用评级机构评定的AA级或者相当于AA级以上的长期信用级别，以及合法有效的信用增级安排；属于权益类的，应当建立相应的投资权益保护机制。

（二）91号文的补充规定

1、保险资金投资的基础设施债权投资计划，除符合《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》等有关规定基础上，还应当遵守：基础资产限于投向国务院、有关部委或者省级政府部门批准的基础设施项目债权资产。偿债主体最近一个会计年度资产负债率、经营现金流与负债比率和利息保障倍数，达到同期全国银行间债券市场新发行债券企业行业平均水平。产品信用等级不低于国内信用评级机构评定的A级或者相当于A级的信用级别。

2、保险资金投资的不动产投资计划，在符合《保险资金投资不动产暂行办法》基础上，不动产投资计划属于固定收益类的，还应当具有合法有效的信用增级安排，信用等级不低于国内信用评级机构评定的A级或者相当于A级的信用级别；属于权益类的，应当落实风险控制措施，建立相应的投资权益保护机制。

四、投资方式

（一）根据《不动产暂行办法》，保险资金可以采取如下方式投资不动产：

1、股权方式

保险资金可以采用股权方式投资以下不动产项目：已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目；已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证的在建项目；取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证或者销售许可证的可转让项目；取得产权证或者他项权证的项目。

2、债权方式

采用债权方式可以投资上述以股权投资方式投资的不动产项目，同时还可以投资符合条件的政府土地储备项目。

3、物权方式

采用物权方式可以投资取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证或者销售许可证的可转让的不动产项目及取得产权证或者他项权证的项目；保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。

4、投资医疗、汽车服务等不动产

保险资金投资医疗、汽车服务等不动产，不受下列情形限制：已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证的在建项目；取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证或者销售许可证的可转让项目；取得产权证或者他项权证的项目；符合条件的政府土地储备项目及区位的限制。投资养老不动产、购置自用性不动产，除不受上述投资医疗和汽车服务等不动产项目所限外，还不受已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目限制。

前述投资医疗、汽车服务等不动产项目及养老不动产、购置自用性不动产项目必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30％。

保险资金投资不动产，除政府 土地储备项目外，可以采用债权转股权、债权转物权或者股权转物权等方式。保险资金以多种方式投资同一不动产的，应当分别遵守相关法规规定。

五、投资不动产的禁止行为

（一）根据《保险资金运用管理办法》规定，关于投资不动产，保险资金运用不得有下列行为：

1、投资不符合国家产业政策的企业股权和不动产；

2、直接从事房地产开发建设；

（二）根据《不动产暂行办法》，保险资金投资不动产，不得有下列行为：

1、提供无担保债权融资；

2、以所投资的不动产提供抵押担保；

3、投资开发或者销售商业住宅；

4、直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）；

5、投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出；

6、运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资不动产，中国保监会对发债另有规定的除外；

7、违反本办法规定的投资比例；

8、法律法规和中国保监会禁止的其他行为。

（三）根据《股权和不动产通知》不得进行以下行为：

1、保险公司投资股权和不动产，应当制定完善的管理制度、操作流程、内部控制及稽核规定，防范操作风险、道德风险和利益输送行为，杜绝不正当关联交易和他项交易。保险公司高级管理人员和相关投资人员，不得以个人名义或假借他人名义，投资该公司所投资股权或不动产项目。

2、保险公司以股权方式投资不动产，应当严格规范项目公司名称，限定其经营范围。项目公司不得对外进行股权投资。

3、保险公司投资不动产项目，应当明确投资人定位，委托具备相应资质的开发机构代为建设，不得自行开发建设投资项目，不得将保险资金挪做他用。

4、保险公司投资不动产，不得以投资性不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与土地一级开发。保险公司转换自用性不动产和投资性不动产属性时，应当充分论证转换方案的合理性和必要性，确保转换价值公允，不得利用资产转换进行利益输送或者损害投保人利益。

六、监管要求

（一）监管比例要求

根据《不动产暂行办法》，保险资金投资不动产，除自用性不动产外，投资其他不动产应符合如下监管比例规定：

1、投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10％，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的3％；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季度末总资产的10％。

2、投资单一不动产投资计划的账面余额，不高于该计划发行规模的50％，投资其他不动产相关金融产品的，不高于该产品发行规模的20％。

（二）监管报告

根据《不动产暂行办法》保险公司投资不动产，投资余额超过20亿元或者超过可投资额度20％的，应当在投资协议签署后5个工作日内，向中国保监会报告；对已投资不动产项目追加投资的，应当经董事会审议，并在投资协议签署后5个工作日内，向中国保监会报告。

七、保险资金投资养老地产

保险资金投资养老地产是保险与地产的创新合作模式。养老地产作为一种房地产混合开发模式，通过向老年群体在特定区域内提供订制化的居住、餐饮、护理、医疗、康复等服务，形成接近于高端住宅但标准更为特殊的养老产业集群，将住宅地产、商业地产和高端服务三者有机结合。

（一）保险资金投资养老地产的方式

根据现行规定，保险资金可以采用债权、股权或物权方式投资养老地产，且各种投资方式之间可以相互转换，亦可多种方式投资同一养老地产。

1、债权方式：由于债权投资方式还本付息的特点，相对而言风险较低,但是其收益也较低，且保险公司作为债权人不具有运营、管理养老地产的权利。

2、物权方式：保险公司以购买的方式取得养老地产的所有权，在目前尚无明确的税收优惠政策的情况下了，采用这一投资方式将在养老地产办理不动产过户手续时产生高额的税费，且涉及有关证照变更的复杂手续。保险公司将直接作为持有人运营养老地产。

3、股权方式：保险资金以股权方式投资养老地产，相对物权方式而言，办理股权过户及登记手续较为便捷，且产生的税费较少；相对于债权方式而言，保险公司作为股东有权运营、管理养老地产并在盈利时取得较高的分红收益，当然亦需承担养老地产经营过程中产生的风险。

（二）保险资金投资养老地产相关禁止性规定

养老地产应归类于不动产的大类范畴，保险资金投资养老地产应当遵守监管部门对于投资不动产的相关规定，本文前述已就保险资金投资不动产的规定进行了梳理，下面重点梳理养老地产涉及的其他禁止性规定。

1、《不动产暂行办法》：禁止保险公司投资开发或者销售商业住宅、禁止直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）；禁止投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），禁止以投资股票方式控股房地产企业。而已投资设立或者已控股房地产企业的保险机构应当限期撤销或者转让退出。

2、《股权和不动产通知》：不得以投资性不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与土地一级开发。保险公司可以根据需要，自主调整转换自用性不动产和投资性不动产，但应当在30个工作日内及时向中国保监会报告。上述各文件均规定保险资金不得直接参与房地产开发建设。

3、《保险资金投资管理办法》：保险资金不得投资不符合国家产业政策的企业股权和不动产、直接从事房地产开发建设以及向他人提供担保或者发放贷款（个人保单质押贷款除外）等行为。

综上，上述监管部门的规范性文件对保险资金投资养老地产进行了一定程度上的限制。

八、保险资金投资不动产现状

根据中国保险资产管理业协会数据，2019年全年，29家保险资产管理机构注册债权投资计划和股权投资计划共255只，合计注册规模4636.65亿元。其中，基础设施债权投资计划154只，注册规模3358.44亿元；不动产债权投资计划97只，注册规模1225.81亿元。

近年来保险资金在高速增长的另类投资中不动产相关投资占比不断提升。不动产投资的模式创新层出不穷，不动产相关金融产品日趋丰富。

九、后记

笔者通过四篇系列文章介绍了保险资金运用的相关法律法规，并重点就保险资金投资股权、信托计划、投资不动产等资金运用方式相关的法律法规要点进行了梳理，希望对大家有所裨益。

保险公司的经营包括负债业务和资产业务，其中负债业务是指普通的承保业务资源型城市，不适合投资不动产，资产业务是指保险资金投资业务，保险资金投资的发展状况不仅影响到保险公司本身的偿付能力与持续经营的稳定性，同时也影响到整个金融市场的发展和金融产品的创新。保险资金通过投资而进入广阔的资本市场、金融市场，发挥服务实体经济发展的功效，对于我国的资本、金融市场和保险行业都有重要意义，一方面保险资金投资可以促进资本、金融市场的健康发展，另一方面保险资金投资能够促进我国保险业的长期发展。

因此，加强对保险资金投资的规范，同时依法进行保险资金投资至关重要，通过各项相关法规的不断完善，引导保险资金通过各种形式进行的投资行为，不仅对保险公司自身的经营和发展起到促进作用，同时对整个金融市场以及中国实际经济的发展都有至关重要的作用。

曹春芬

合伙人

曹春芬，中伦文德合伙人律师，中共党员，北京大学法律硕士，中伦文德证券业务风险控制委员会委员、私募基金业务风险控制委员会委员、公司与证券专业委员会委员，具有上市公司独立董事资格。曹律师执业十六年，法律从业年限十九年，在诉讼与非诉领域拥有丰富的业务积累与实践经验，非诉业务包括IPO、上市公司并购重组、新三板、投资并购、保险资金投资、私募基金、企业债券、信托，诉讼案件包括经济纠纷、与公司有关纠纷、知识产权纠纷等。凭借专业、高效和敬业的法律服务，深得广大客户信赖与好评。

曹律师团队近年来为保险机构提供了大量专业法律服务：为渤海人寿、渤海财险、友邦保险、中国人保、新华资产、中再资产等保险公司或保险资产管理公司提供常年或保险投资股权、信托计划、基金项目等专项法律服务。包括渤海人寿投资渤海信托股权项目、中再资产拟投资硅谷天堂股权项目、渤海人寿投资嘉强顺风基金、凯龙稳续基金、芜湖美和基金项目、渤海人寿投资珠海高瓴天成二期股权投资基金项目、长安保险投资上海来硕基金、新华资产投资子牙经投流动资金贷款信托计划项目、渤海人寿投资长安宁—永泰集团股权收益权转让与回购集合资金信托计划项目、渤海人寿投资华鑫信托•昊睿21号、23号、27号、29号、33号集合资金信托计划、渤海人寿投资长安宁—贵阳金控股权收益权集合资金信托计划、渤海信托·渤安3号集合资金信托计划展期项目、友邦保险申请投资股权能力备案等。