2014年以来，我国房地产调控进入第六轮，属于扩张型，也即放松政策，刺激市场需求，到2016年3月正式进入收紧型。

至此，20多年来，经历了四次紧缩、三次扩张。

可以负责任讲，收紧型第七轮的2016年苏州、上海、深圳、南京、江苏、合肥、北京、武汉、青岛、宁波、惠州、廊坊等楼市调控必然以失败告终，即使房价会有一定的幅度回落，之后必会以报复性反弹爆涨作为调控期间下降的补涨。

调控犹如弹簧，打压越深反弹越高，因为错误的调控，只打房企与购房者，从来没有真正调控政府自身的问题。每次调控失败之后，无人对失败的结果与反弹的后果去负责及房价下降之时一次次的拯救，这也许就是中国房价调控失败最根本的原因。

调控只是一个传说？

虽然出台的这样频繁，却依然使房价不能下跌。每次调控印象都很深刻，也期待着能有些效果，可到最后，都只是个传说。

从2002年的土地招拍挂开始、到随后“18号文”，“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到“新国五条”及其细则……10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。避免不了“政策喊破嗓子，房价照样甩开膀子”的事实。十五年调控，房价屡调屡高，这就是中国特色的房地产业调控，带有非常鲜明的计划经济与政治时代产物。

财经意见领袖谢逸枫在2007年时就提出：“千万不要迷信调控，会让你一辈子买不到房子，调控的目的不是降房价，不是消灭房地产。如果相信调控会降房价，肯定会让你一次次失去最佳买房时机。”

好多国人都在会问：“为什么政府的每次调控都调成了“空调”，为什么房价过去35年只有二次小幅度的回落？原因很简单：“因为房地产是政府的印钞机、经济的支柱产业、财政的重要来源、城市发展的根本、金融与债务的稳定器。可以负责任讲，收紧型第七轮楼市调控必然以失败告终，即使房价会有一定的幅度回落，之后必会以报复性反弹爆涨回去。”

2014年以来，我国房地产调控进入第六轮，属于扩张型，也即放松政策，刺激市场需求。到2016年3月正式进入收紧型，即收紧政策，抑制市场需求。至此，20多年来，经历了四次紧缩、三次扩张。

前六轮房价调控史告诉我们，2016年第七轮房价收紧型调控必失败，房价肯定会重蹈前六轮调控失败房价暴涨覆辙。这不仅是过去三轮收紧型调控失败，房价涨多跌少，第四轮收紧型的调控也会失败，出现报复性反弹暴涨。

调控犹如弹簧，打压越深反弹越高，因为错误的调控，只打房企与购房者，从来没有真正调控政府自身的问题。每次调控失败之后，无人对失败的结果与反弹的后果去负责及房价下降之时一次次的拯救，这也许就是中国房价调控失败最根本的原因。

按照中国楼市调控分为四个阶段，但真正意义上的调控是始于2002年，到2003年，那时恰逢住房改革5周年，房地产调控政策从扩张型转为紧缩型再到2014年以来的扩张型，截止2016年刚好十五年。

过去二十年[1993年-2014年]中国政府六轮房价调控史告诉我们，2014年-2016年第七轮房价收紧型调控必失败，房价肯定会重蹈前六轮调控失败房价暴涨覆辙。

事实证明，政府的调控目的与手段在稳增长的压力下，不调自己只调房企与购房者，房价调控必失败。这不仅是过去三轮收紧型调控失败，房价涨多跌少，第三轮扩张型调控必然失败，第四轮收紧型的调控也会失败，报复性反弹暴涨。最让人意外的是2016年第七轮收紧型调不是中央打响，是地方政府主动主导调控。率先发起调控的城市由二线到一线又回到二线。

五个重要信号

出台调控的城市，面临楼市过热、房价疯涨、投资投机过火、房贷杠杆上加杠杆、金融泡沫现象，适当去杠杆符合市场预期。

城市资源分配不合理与经济发展不平衡，大城市吸收走大量的购房需求与资金及人口。其严重影响到城市产业与人才的发展，也影响到周围三四线城市去库存，需要引导住房与投资需求。

调控绝对不是要消灭房地产，是为了房地产更加稳定健康发展。调控绝对不是为了降房价，是稳定房价，稳定楼市预期。调控绝对不是不让买房，是不让过度的过分的投资炒房。调控绝对不是不让贷款买房，是不让贷款投资投机炒房。

调控政策因城施策。城市分化严重，全国调控不是一刀切了，地方政府可以自主决定，只是针对性房价暴涨的城市进行。

调控依然缺乏精准度，只有效暂时抑制住房需求与遏制投资需求，但是无法有效的增加新商品房与土地供应量及货币、流动性、信贷超发等。

报复性反弹暴涨必来？

可以负责任讲，不要迷信调控，不要指望调控降房价，这都是不现实的白日梦。

收紧型第七轮的2016年苏州、北京、上海、深圳、武汉、宁波、南京楼市调控与未来北京、广州及二线城市的调控，最后必然以失败告终。即使调控让房价涨幅降了，最后都会涨回到一倍到三倍以上，这就是过去调控告诉我们的历史教训。

即使房价会有一定的涨幅回落，之后必会以报复性反弹暴涨作为调控期间涨幅下降的补涨。

其一，房地产业依然是稳增长的关键。

其二，房地产业是地方政府收入的主要来源。

其三，房地产业关系到银行与金融系统的安全。

其四，房地产业是地方基础设施与还债的重要资金渠道。

其五，房地产业涉及57个产业。

其六，家庭资产70%以上集中于房地产。

其七，调控的方向依然是错误的，政策依然是错误的，以抑制需求作为重点，无法解决供求、土地供应、库存、人口流动、货币超发、流动性、财富与资源集中、人民币贬值等一系列的问题。

这轮一二线城市房价暴涨的根源来源于政策刺激与货币超发及房贷加杠杆、场外配置加杠杆、人口流动暴增、供求扭曲、库存不足、土地供应持续下降、地王与地价凶猛上涨的结果，三四线城市却没有复苏上涨，这才是政策最需要解决的关键问题。

房地产业仍不可毁灭

这次收紧型的调控，地方政府没有采取极端的一刀切与全国性的调控及毁灭性的政策，是分类调控、因城施策、区别对待、有保有压、有温有热的策略，说明房地产业依然是经济的支柱产业，不可毁灭。

其一是楼市此轮并非是全国性的收紧。目前楼市调控和限购的风向标直指一线城市和房价上涨过猛的二线城市。其二是楼市政策重点在需求端限制，在信贷、利率、土地供应、税收、法律、金融等方面均尚无强力度政策。其三是调控收紧的力度与强度，不如前几次大。其四是地方政府的执行政策上存在的漏洞，效果自然差。

每次楼市进入量价波动、暴涨，都是政府政策的推波助澜作用，行政之手完全决定了房地产市场走势。

基本上每次的楼市调整周期都有这样的规律：

其一，如2014年-2016年的楼市由拯救市场到一二线城市复苏到暴涨，又到2016年3月调控收紧。

其二，成交量会比房价先回落，二手房先于一手房明显下降，预计到二季度进入市场调整期。

其三，货币政策已经刺激到一定程度，释放了一定的住房需求，经济逐渐的停止下行、通货膨胀率有上升趋势，降准、降息的强烈度下降。

其四，大城市的房价上涨已经到了11个月以上，最高达到15个月，上涨的周期已经逐渐完成。

其五，国家政策导向与地方调控政策风向转变，一线城市与热点城市由防寒冷转向防过火热，中国经济局部防通缩转向防通胀。

其六，股市、债市、理财市、黄金市、基金市、信托市的资金由进入正在调控城市逐渐转移到没有调控的城市。

房价不会大暴跌更不会崩盘

这次楼市调控之下，2016年房地产市场总体是城市分化、高位盘整、量价回调、蔓延上涨的走势，绝对不会出现楼市大萧条、房价大暴跌，更加不会出现崩盘、泡沫破灭。

其一，销售量逐渐见顶。一线与热点二线城市销售成交高峰的顶点已经逐渐的出现，预计二季度销售增速会开始逐渐的下降。全国的楼市销售数据绝对不会太差，不会出现所谓的大萧条、崩盘。

其二，房价逐渐回调。每次的楼市调控之后，成交量下降之后房价就会逐渐的回调，但是房价不会出现断崖式的下跌，仅仅是涨幅回落，高位盘整。

其三，新增供应与新开工面积增速回落。目前一线与部分二线城市的新增供应与新开工面积1-2月的高位回落至低个位数，但仍会高于去年4季度-14%左右的增速。

其四，房价蔓延上涨。一线与热点二线的住房与投资需求及资金开始向四周的城市扩散，房价上涨的火苗蔓延到无库存压力的二线与部分三四线城市。

其五，有库存压力的二线与三四线城市依然去库存为主，地方政府会加大去库存力度。

以深圳为典型案例来看

深圳特区成立于1980年8月，深圳第一个，也是中国内地第一个商品房小区东湖丽苑1981年在深圳开售，每平米2730港元，按当时的汇率，一平米约1000元，而职工月薪约100元。

1980年-2015年，深圳用35年的时间创造了一个奇迹，从一个边陲渔村变成一座现代化大都市。选取了35岁深圳创造的若干个第一，折射出35年深圳的巨大变化。35年间，深圳创造了一个又一个的第一，“深圳速度”令国人惊叹，这其中最让其他城市无法望其项背的，便是房价上涨的速度。

从1980年到2015年，深圳房价从1000元/平飙涨至4万元/平以上，涨幅达到惊人的40倍以上，而深圳平均工资从100元涨到8000元以上，涨幅81倍以上。

深圳的房价，是从什么时候启动和疯涨的？答案是2005年，2005年深圳房价从5千多一路飙至7千多，随后一骑绝尘，达到2016年2月的48095元/平。

从2005年到2016年2月，从7040元/平到48095元/平，深圳十年房价涨了41045元/平。而可怕的是，对比10年前后深圳各区域的价格，上涨幅度超过10倍以上。

2016之深圳

在破解“城市困三角”中强力前行

宋 丁

人们常常看到深圳这座城市的光鲜亮丽，实际上深圳有着太多的困局，而且大多数困局是长期存在的，在深刻影响着深圳的发展。今天，我就讲一讲深圳的“城市困三角”。

什么是深圳的“城市困三角”？

如下图所示，深圳的“城市困三角”是由人口暴增、严重缺地和房价高企三大因素相互交织构成的城市困局，它们三者之间有着深切的内在联系，在现实生活中频繁互动，人口代表需求，在深圳不断提升城市竞争力的背景下，城市吸引力也不断增强，人口不断涌入导致暴增格局，需求大幅增长，而代表基础供给方的土地由于城市高速发展，土地供应能力明显减弱，导致直接依赖土地供应的住房供应长期紧张，供不应求的局面造成房价连续多年呈现不同程度上涨的现象。房价上涨理论上应该遏制人口流入，甚至推动人口流出城市，并减弱土地供应压力，然而，这种理论面对深圳的现实，显得苍白无力，深圳目前的情况是，房价不断上涨，人口不断涌入，土地供应日益紧张到底是什么原因导致房价连续十几年连续十几倍的疯涨，我们的答案是货币，反映到资源品质、投资架构、政策导向、生活质量、城市形象等众多领域，构成深圳最明显的城市困局，我把它们组合到一个三角结构中去，称之为深圳的“城市困三角”。

房价高企

深圳

困三角

严重缺地 人口爆增

这三个方面在深圳是如何存在和发展的？它们之间是如何互动的？它们对深圳的实际影响是怎么样的？未来这个“城市困三角”能够破解吗？

深圳“城市困三角”之人口爆炸论

我们先来从人口的活力讲起，看一看深圳的人口问题。人口本来是社会的根基，人是城市活力之终极源泉到底是什么原因导致房价连续十几年连续十几倍的疯涨，我们的答案是货币，没有足额人口，一个地区很难有到位的发展。中国过去多年搞计划生育，现在问题来了，人口红利过早消失，对中国的国际竞争力构成严重威胁，结果近期又恢复二胎生育政策。

讲到人口的活力问题，我认为构成一个地区的人口活力，有四大基石，第一基石是人口总量，第二基石是人口素质，第三基石是人口的内外互动性，第四基石是人口的效能。四个基石组合在一起，人口的活力就充分展示出来了，一个城市、一个地区、一个国家就充满基础活力。

以此观点看，深圳是国内四大基石都高位存在的极少数城市之一。就比一线城市吧，北上广三大城市人口总量、素质都不错，但是，这三个城市有一个共同特点，就是本地户籍人口占大多数，沉淀性、稳定性较高，影响其内外互动性，尤其是影响人口的效能。

现在，我们来对深圳人口做一个动态观察：1979年特区成立前，深圳就是宝安县，县城3万人口，所谓边陲小镇的说法，概出于此；全县30万人口。三十七年之后的2016年，深圳的实际管控人口达到2100万（其中户籍人口约350万，居住证人口约750万，流动人口约1000万），年均增长大约60万，近三年年均增长大约100万。目前已经成为中国少数几个人口过千万的超大城市，深圳也成为全球人口爆炸论的经典案例。如此快速增长的人口，使得深圳充满活力，与此同时，巨量的人口增长也成为深圳的巨大压力。

深圳人口高速增长的主要动因是什么呢？我从两个角度分析，一个是“时期”角度，三个时期递进式地吸引了大量人口进入深圳，早期靠特区发展政策吸引了大量人口攫取第一桶金；中期面临特区、产业双转型，吸引了大量人口攫取第二桶金；近期依赖业已形成的国际化市场机制再度吸引着大量人口前来攫取第三桶金。第二个是“因素”角度，与全国其他城市相比，深圳拥有难以比拟的发展平台、发展机会和发展模式，这三个重要因素累积式地吸引着大量人口源源不断进入深圳。

这么多人口来到深圳，无疑给深圳的发展带来活力和动力，与此同时，巨量人口也造成了深圳人口的失衡困局，这种失衡主要表现在如下四个方面：其一是人口机械增长速度失衡，平均每年60万人进入，这个数字足可以构成一个比较大的城市，无论如何都是一个沉重压力；其二是人口年龄结构失衡，来深圳的人中间，多数都是劳动人口，且年龄偏轻，至今平均年龄仍然是三十多岁，比内地城市低得多，这个年龄结构当然有利于深圳的经济发展，但是会严重影响城市公共服务事业的发展，例如深圳医疗卫生事业发展薄弱，特别是重特大疾病诊治水平偏低，这和人口年轻化密切相关，毕竟年轻人得大病的几率偏低，客观上拖慢了医疗水平的上升；其三是三类人口（户籍、居住证、流动）结构失衡，造成人口社会福利待遇的重大差别和社会分化；其四是人口与公共服务配套失衡，人口增长过快，加上多数人口没有户籍，使得深圳的城市管理配套能力偏弱，警力、学校学位、医院和医生数量等长期严重落后于实际需求。

结论：人口爆炸，硝烟弥漫！

深圳“城市困三角”之土地稀缺论

我们再来看一看深圳的土地问题。首先看深圳土地的常态家底如何？深圳市域总面积1993平方公里，也就等于上海的1/3、广州的1/4、北京的1/8，可谓一线城市中的土地小弟。全市可建设面积1000平方公里多一点，占市域面积一半略多，基本生态控制线900多平方公里，占市域面积将近一半。目前已开发约1000平方公里，仅剩30多平方公里。此外，深圳还拥有257公里海岸线，海域面积1145平方公里。

讲完土地的常态家底，再看看深圳土地的变态家底：在已开发的1010多平方公里中，268.3属合法外用地，占26.63%；在合法外用地中，原村集体组织控制166.5平方公里，占62.6%。全市建筑面积9亿平方米，其中违建37.3万栋，4.28亿平方米，占43%，其中工业类违建1.80亿平方米，占违建总量41.93%，住宅类违建1.72亿平方米，占40.08%。官方称租住在违法建筑内的人口约737.87万，可能这个数字是基于常住人口统计的，因为仅流动人口就差不多1000万，这部分人口绝大多数在深圳是没有自有住房的，如果考虑到这部分人口的居住，则居住在违建里的实际人口可能多达一千几百万。另外，三十多年来深圳还填海100多平方公里。由于深圳经济和城市快速发展而城市又没有得到合理扩容，导致2008年以来全市的土地供应一直处于下降态势。土地供应稀缺状态下，投资开发前景仍然被业界看好，导致地王频现，例如，2015年12月25日的尖岗山土地拍卖，第一次杀入深圳的泰禾集团以79907万/平米的单价一举夺得土地经营权，创下深圳历史上的地王新纪录，也创造了中国土地拍卖的最高单价纪录。

在这样严峻的土地供应背景下，深圳的土地困局凸显出来了：新地供应仅剩30多平方公里，数年即可用完；从1999年开始，深圳为了从违建用地中腾挪空间，开始了艰难的查处工作，然而由于利益纠葛太重，16年来，违建数量不但没有减少，反而大幅增加，从1999年的19万栋激增到2015年的37.3万栋，增长了大约1倍；多年来持续填海100多平方公里，的确给深圳带来了一定的发展空间，但是也造成了海洋环境破坏的后果；深圳多年来期盼的向周边的莞惠地区适度扩容的正常合理希望一直受到压制，通过外延方式解决土地问题的愿望一再落空。

结论：土地稀缺，难以为继！

深圳“城市困三角”之房价暴涨论

深圳人口、需求以及开放式资金总量快速增长而土地供应却日益匮乏的形势下，每年的住房供应难以满足日益增长的多样化的庞大需求，导致住房价格不断上涨，自2014年930政策后，已经连续领涨全国18个月，甚至出现2015年的暴涨格局。2016年3月全市新房均价49989元/平米，环比上涨3.94%，同比上涨88.17%，在四大一线城市中是住房单价最贵的城市，2003年以来深圳房价已经上涨10倍多。根据多项条件综合分析，深圳未来若干年如果缺乏大策略有效保障土地和住房供应，其房价还将继续出现逐步上涨的格局。

深圳房价上涨到底有哪些原因？概括起来，有如下五大动因：一是政策，十多年来，不算那些刺激性政策，就算压制性的调控政策，每次政策投放都仅仅是暂时压制了楼市上涨趋势，但过后就是楼市的强力反弹；二是城市经济，深圳的市场机制在国内是很好的，孵化了一大批优秀企业，保持了稳而快的经济发展态势，良好的基本面成为房价上升的经济基础；

三是供需关系，这个问题一直比较严重，70%的常住人口无自有住房，构成了长期的供不应求；四是流动性，深圳已经属于资本性质的城市，多元资金不断涌入深圳，构成楼市强大的资金来源，深圳还形成了全国最高的楼市货币杠杆率，超过北上广；五是投资投机，其占比在正常时期保持10%，去年以来楼市火爆，投资投机力量明显上升，占比高达40%左右。以上正面的、负面的因素同时在深圳楼市里发生作用，推动房价的上涨。

结论：房价暴涨，世界纪录！

深圳“城市困三角”如何解困？

深圳的“城市困三角”现象是深圳独有的问题，北上广不存在，二三四线城市更不存在。这样的独特困局，深圳领导层当然清楚。马兴瑞来深圳后，应该说是非常给力的一位领导，可以说，他执政以来提出的整体战略就是剑指深圳“城市困三角”的。他明确表态对高房价不会坐视不管，提出要严控楼市投资、严厉打击楼市投机行为，并且开始实施了。马兴瑞的最大动作无外乎空前力度的查违了，五年内要处理2亿平米违建，整备50平方公里土地，这看上去是几乎无法完成的任务，但他的决心和动作似乎让人还是有一种期待。至于他提出未来要填海55平方公里，争取更多发展空间，可能会有非常大的非议，国家层面也未必真正能批出这么多海域让你填，但填海一事是改变不了的了，毕竟从现实出发，填海有助于加大土地及住房供应。马兴瑞的另一个重点是大力推进东进战略，解决深圳东西地区发展不平衡问题。毕竟东部龙岗、坪山、盐田、大鹏四区，其占地面积超过全深圳的一半，但经济总量还不到西部南山、宝安的一半，显然东部急需补课，急需发挥和提升土地综合效益。当然，东进战略也包括加强深莞惠之间的合作，毕竟深圳空间有限，若能与周边的莞惠搞好合作，会事实上推进深圳的产业和资金适度流向莞惠，同时也把住房需求向莞惠临深片区引导。政府对“城市困三角”的应对办法中，还有一条重要措施，就是大力发展保障性住房，按照计划，十三五期间会建设40万套，供应35万套，这非常重要，如果实现，那就意味着平均每年7万套，可供7万个低收入和人才家庭可以入住，这是什么概念？相当于超过去年深圳新房6.6万套的成交量，显然，保障性住房建设会大大缓解深圳楼市的压力。政府在人口方面的政策也有大动作，今年将大大加快转户籍速度，让更多的居住证人口转为户籍人口。

政府的决心和行动应改充分肯定。我的观点是，解决深圳的“城市困三角”问题，不是靠行政管制手段压住房价，毕竟深圳要面对如下三个现实：第一个现实是，未来新机会不断增加，必将刺激深圳人口继续增长；第二个现实是，未来深圳土地增加空间仍然有限，产业升级会继续推进；第三个现实是，供不应求的格局仍然会长期存在，同时城市资本属性日益增强，导致房价将长期保持上涨态势。基于这三个现实，解决“城市困三角”的关键，还在于三者的协调发展，构建“城市协三角”关系。

如何协调发展？深圳的主要问题不在“需”，而在“供”，供应一直跟不上。所以，要切实增加楼市供应量是基本策略。上面已经谈到，土地再怎么整备，包括填海，仍然是有限的，而且时间很长，那么，有效的、快速的供应释放如何实现？我觉得要认真考虑农民原有宅基地合法住房的入市问题。过去，国家一直没有公平对待农民住房，这些住房不能上市交易，深圳可以搞试点，恰当释放合法合格农民房进入楼市，既体现公平性，也可以稀释需求，平抑房价。当然，真正意义上的宅基地上的合法农民房几乎找不到了，关键是法定指标面积实施转化，转到已经建成的、品质较高、尚未出售的违建住房上，由村集体组织统一在一个合法的房地产开发组织名义下对外销售。理论上，这种合法可入市的农民房有多少？深圳原住民30万，作为遗留问题，可享受农房转正入市的假定是20万人，每户4人，就是5万栋，每栋120平方米宅基地面积x4=480平方米，5万x480平米=2400万平米。这个量相当于深圳近年来新房年销售量的4、5倍，不可谓不大，所以，这件事政府要控制好总量和入市节奏，避免形成对楼市的明显冲击。

更多的违建怎么办？政府还可以考虑回购更多质量合格违建转入保障性住房。深圳要想真正实现十三五35万套保障性住房的供应量，仅靠新地供应和旧改配建是远远不够的，那边放着那么多品质合格的违建，这边保障房数量不够，政府不就是搭一座法律之桥就行了吗？当然，未来的保障房不能都一卖了之，更多的还是要搞公租房，以大比例、平价公租房入市，引导租房市场价格趋向平稳。

除了上面提到的从违建中释放供应量以外，还应在大深圳（深中莞惠）空间内合理疏导住房需求，目前深莞惠之间的轨道交通正在落实，深圳市民大量前往莞惠买房已成趋势，这也是深莞惠一体化的重要表现。在深圳，土地如此紧张，当然要深挖内涵，节约、集约、合理、整合性利用城市土地。

讲了一大堆强化供应的话，最后还是要讲两句关于需求的话。房价高到这个份上，说实话，很多老百姓是买不起房了。政府当然要盖大量让低收入老百姓能够买得起的保障房，最难解决的是夹心层的住房问题。一方面要保证中小户型住房的大量供应，另一方面要有效、普遍提高夹心层的收入水平，以增强他们的购买力，同时以合理的财政、货币、产业政策保障普通市民的住房权利。

结论：解困三角，值得期待！