2004年约20000

2003年17026+14.5%

2002年14867+14.5%

2001年12982

5）泡沫

我们常听见关于北京/上海房地产泡沫的抱怨。对此我们完全难以理解。

有一点必须要提醒我们的分析员，上海是一个人均GDP$6000美金的城市。

香港的人均GDP大约是$25000，香港的房价平均约为￥35000/平米

台湾的人均GDP大约是$12000，台湾的房价平均约为￥20000/平米

上海的人均GDP大约是$6000，上海的房价平均约为￥9000/平米

北京的人均GDP大约是$4000，北京的房价平均约为￥6000/平米

如果我们考察更多的经济体。如美国，日本，英国，法国，德国，西班牙。我们会发现，这些$25000左右的发达经济体国家。其平均房价，约集合在$3000~4000/平米左右。

发达国家的经济体，约是我们的四倍，其房价也是我们的四倍。即使不考虑中国旺盛的发展潜力。其比值也是合理的，甚至被低估的。

我们无法理解，在外资大行的分析报告中，恶意地，多次引用一个错误的，带有严重误导性的数据。

关于泡沫论的观点，我们听得最多的一个就是，“上海的人均收入仅只有14800元，根本无法支持目前的房价价位”。

是的，上海的人均GDP是香港的1/4，而上海的人均收入“居然”仅只有香港的1/15。我们严重怀疑该项数据的可靠性，虽然北京市每年要向中央交很多税。可中央给我们的钱也不少。

每年14500元人均收入，引致一个更严重的不可调和悖论。如果月均收入仅1200元人民币，则意味着上海人的月均消费支出，仅800元左右。

算了吧，“测不准先生”。任何一个稍有头脑的人都知道，800元生活费根本不够在上海生活一个月。更不可能是上海人的平均水准。事实上，上海的最低低保线是550元/月。

再次提醒各位一下，台湾只比我们富二倍。如果不遭遇大型的战争，疾病，政治动荡。至2012年，京深沪穗将达到今日台湾省之水准。即人均GDP$10000，平均房价￥20000/平米左右。

从2002年10月起，这一位外资大行所谓的“首席分析师”，已经连续测错30个月了。包括其信誓旦旦的“数月内崩溃”。其本人已经声名扫地了。

如果他不尽快主动离职的话，其所在的公司也将被其拖累。

温州2003年初，该行不仅仅看空房地产市场，而且推荐大量买入股票，并放言，“30倍市盈率值得投资”

6)郁金香

2000年，有一个古怪的德国老头PeterGarber到底是什么原因导致房价连续十几年连续十几倍的疯涨，我们的答案是货币，突然心血来潮。决定去考察一些著名的历史事件来源与出处。

细究的结果让人大吃一惊，以最为著名的荷兰郁金香狂热而言（1634～1637）。该事件常作为典型案例，告诫人们不要投资冲动，避免于追涨杀跌投机性市场。

综合所有的郁金香故事，辗转抄录，但最早的起源，都来源于1929年再版的一本回忆录。荷兰往事，由股神巴鲁克作序。当时因为股灾不久，投资人亲历悲剧始末，所以对书强烈共鸣。

而这本回忆录，最初是由苏格兰律师兼诗人，查尔斯·马克，在1841年将十一则投资往事集合成书。名为《回忆录》。

1850年再版，并改名《公众的幻想与疯狂的公众》，畅销一时。值得注意的是，这是本故事书！

再之前的追溯，是荷兰政府在18世纪印刷的一本单行宣传册《贪心不足与实话实说》。当然，这是一本追求“新闻导向”的小册子。

德国教授继续追踪下去。发现所谓的“郁金香花茎”，其实有很多种，从最贵的100万美元一支，到最便宜的1美元一枝，种类繁多。如果将最贵和最便宜的品种混合在一起，自然得出了崩溃1000000倍的结论。

事实上，早从14世纪起，欧洲荷兰，比利时，德国，奥地利等宫廷贵族，就喜欢用鲜花装饰衣料。上流社会的贵妇人，用郁金香花瓣打扮衣物或者帽子，在当时是很平常的一种举动。

2001年，阿姆斯特丹，鲜花拍卖市场，一株非常罕见的郁金香花球，成功地拍出了60万英镑的天价。这样的价钱，可以在全世界任何一个地方，买一幢顶级别墅。

传说中的1633～1637年，郁金香价格从几十荷兰盾飚升至万余荷兰盾。荷兰盾是金币，50盾大约含有1盎司黄金，按今日排价，折合8万美金。对于当时的公爵侯爵夫人来说，这仍只是一瓶香水的价格。

PeterGarber考证了大量的历史资料，最后写下了《泡沫的秘密——早期金融狂热的基本原理》一书。由MITPress出版。

这个故事告诉我们的教训是，不要盲信传统，其实很多事纯属以讹传讹。

7）起源

好了，让我们回过头来，看看所谓的“房价收入比3~6倍”，是怎样一步步以讹传讹的。

早在1989年10月，BertnandRenaud在他写的一份研究报告中指出：“在发达国家，房价收入比在1.8—5.5∶1之间……在发展中国家，该数据一般在4—6∶1之间。当然也有例外，……”

随后，世界银行亚洲区中国局在1992年3月出版的《中国：城镇住房改革的问题与方案》一书中引用了上面的论点。

可见，以上仅仅是一位专家的论点，特别是现在看来这一论点是不全面、不准确的。

这些年来，中外人士在引用上述论点时逐步走样，一是删去了发达国家1.8—5.5∶1的论点，二是删去了发展中国家“也有例外”的论点，单单抽出4—6倍，把它说成是国际惯例，而且讹传至今。

其后，BertnandRenaud在搜集到较多国家的房价收入比资料后，发现一些经济落后的发展中国家和社会主义经济国家的房价收入比，远远高于6倍，从而对他1989年的论断作了一定程度的修正。

他在1991年6月发表的研究报告中指出：“发达国家和发展中国家的房价收入比数据形成鲜明对比”?“社会主义经济国家的房价收入比非常高”。可惜许多人在引用BertnandRenaud的1989年论点时，没有注意到他其后作的修正。

1993年和1998年，联合国曾两次发布了较多国家的房价收入比资料，这些丰富而比较全面的资料彻底否定了4—6倍是国际惯例的论点。

联合国公布的1998年对96个国家的统计资料显示，这96个国家房价收入比最高的为30倍，最低的为0.8倍，平均值为8.4倍，中位数为6.4倍。

事实上，目前国际上排名前20位的经济体，没有一个“房价/收入比”，是在6倍以内的。

**参考引用《包宗华：房价收入比不是衡量地产泡沫的标准》

8）谬误

知道理论是错的，还要知道为何错在哪里。

让我们细读BertnandRenaud的分析报告，其中有一段颇为值得引人注味。

“在总人口中贫穷居民占的比重很大，其中有许多贫穷居民住在自己搭建的简陋的居所内。西方住房学家认为这种简陋居所不能叫HOUSE(住房)而应叫SHELTER(直译为掩蔽体，此处应译为窝棚)。

这些国家在计算全国年户均收入时，占有相当比重的贫穷居民的收入都计算在内。由于他们许多人住的窝棚一般不会上市销售，因而在计算当年上市销售的住宅时，只包括能够上市的价格相对比较高的住宅。在这种情况下计算出的房价收入比，就会达到二十几倍甚至30倍。由于这样高的房价收入比如实地反映了贫穷国家的国情，就不能说它是不适当的。”

“计算房价收入比使用的房价，是一定时期出售住房总量的每套平均价，它不仅受到房价涨跌的影响，而且受到出售住房构成变化的影响。如果在一定时期内出售的住房中，大户型、高房价的住房比重大，平均价就高；反之，平均价就低。这种因构成变化而造成的平均价高低，对房价收入比影响很大。”

行文至此，恍然大悟。

原来，为何“房价/收入比”不尽如人意，因为在学者的分析之中，关于“房子”本身的定义，就是模糊的，错误的。

在学者的研究报告中，3~6倍指的是“棚户窝棚”，是Shelter，是铁皮茅屋。这样的房子，按照当地人3~6倍的收入，是完全买得起的，甚至0.8倍的“房价/收入比”也是可能的。

但如果将我们的愿望，化成三房二厅，花园小区，物业会所，建筑绿化。就很有可能需要20倍，甚至30倍的年收入（学者原话）。

或许还会有人质问，如果需要20倍、30倍收入，我们才能买一套房子，那不是意味着，有许多人，将终身为一套房子打工，积蓄终身，才能买一套房子。

没错，当中国人的欲望贪婪，无限膨胀地时候。请我们清楚地记得，我们还是一个贫穷落后的第三世界国家，我们还处于社会主义初级阶段。

我们比较适合的，是用3~6倍工资收入，买一间小小的老公房，买一套40平米的简聚陋户。买新房，就该用20~30年的购买力。

老公房，是比较符合我国社会发展阶段的3~6倍房产。

9）实例

为了获得一个感性的认识，我们以东部沿海一著名大城市为例。

该城市有1711万人口，550万个家庭。住宅房总面积，高达27000万平米。折合每户平均面积49平米。

当然，市场上可能并没有正好49平米的房子，而是由约450万套35平米的老公房，和约100万套110平米的次新房组成。

截止2005年3月28日，房产之窗数据，该市平均住宅销售价格，约8489元。

则该市单套房屋价格，应该是49*8489=416000元。

目前该市全部房产总价值，约27000*8489=23000亿人民币。折合约3000亿美金。可以买下0.05个加州，0.01个美国。

我们看过很多分析，包括“测不准”先生的投行报告，某证监会前博士的伪作。很遗憾的是，他们对上海房价的估算，全部都是错的。市场均价的合理面积，应该是49平米，而不是100平米。

得出了房价，我们再看收入，即使按照官方很不可靠，全世界最低的“人均收入/人均GDP"，在这样情况下，仍有17026元。按每户2.98人。则户均收入为17026*2.98=50737元。

则该市的房价/收入比，为416000/50737=8.2倍。

我们能得出的唯一结论，该市房价偏低，远远低于市民可承受的能力，也远远低于国际和理论标准。由于房价偏低，导致居民购买力极其旺盛，是房子太便宜了。

10）工人与白领

了解了全市范围内的平均大数，我们再来看一下市场细分，各一个消费人群所面对的选择和承受力如何。

鉴于我们的读者分布和报告人群。我们首先来分析白领市场。

假设一对白领夫妇，男方27岁，工作5年，女方25岁，工作3年。未婚，无子女，现主要作为婚房用途。这应该作为一种非常典型的客户搭配。

假设男方拥有4500元的工资，女方拥有3000元的工资。这在我们这样一个钟点工8元/小时的城市而言，应该并不算太贵的要求。虽然大学生起薪很低，但男方拥有5年以上工作经验，一切就又不同了。

像这样的一个家庭，就有4500+3000=7500元的月收入，按一年13.5个月计，就是年薪十万，还未计补贴福利。一些统计报告显示，认为上海有100万个年薪10万的家庭，并不是太夸张的要求。简单点统计，仅陆家嘴地区到底是什么原因导致房价连续十几年连续十几倍的疯涨，我们的答案是货币，就有50万白领金融人员。

像这样一个家庭，按照房价/收入比的10倍，买一套100万元左右的居室，又哪里觉得吃力呢。

按照30%首付，70%按揭而言。甲方男士已经工作五年，按每年储蓄收入的30%计算，已可有10万元存款。女方稍少，但也有2万元存款。除此之外，男方应当有3万元左右的累计公积金，女方1万元。

10+2+3+1=16万元。由于独身子女的盛行，双方父母，仅需要再支助14万元的首付款。人均3.5万元。上海仅居民储蓄，就高达5.15万元/人，还不包括股票，债券，基金等金融资产。

剩下的70万元贷款，50万商业贷款，20万元公积金贷款。

20万元公积金，分20年摊还，每月还款1344元人民币。但按14%比例，二人每月仅公积金收入就有1050元。差额294元，几乎没有任何负担。

50万元商业贷款，我们按照一个很进取的7%平均利率（20年期债券加225个点）。20年期每月平均归还3877元。占家庭总收入的（3877+294）*12/100000=50%也就是说，即使这样一对普通，毫不起眼的小夫妻。购买一套价值100万元的住房，也是绰绰有余，毫不费力。

一般人的工作周期，27岁仍属初日东升，要到35岁左右才踏入壮年顶峰，普通人平均可以做到科级左右。也就是说，收入还有很大的增长余地，按揭支出在总收入的比重会不断下降，今年50%，明年40%，提干后就仅只有30%了。

同样的道理，我们也可以计算男1200，女800元人群。这些体力工作者，售货员，卖票员，购买价值30万元的老公房，也是完全没有任何经济压力的。

高端市场方面，35岁左右经理级干部，男15000元，女7500元。这样的人群，至少可以购买300万以上房产。知道上海有多少个“处长”么，50000多点。内环内可售住宅不足5000套。

11）结语

学术是一切的基础，一项正确的理论可以指引人类进步，一项错误的理论会导致财富毁灭。

所谓“房价/收入应该是3~6倍比”，是不折不扣的伪科学。是某学术的一家之言，之后更被引进以讹传讹而导致面目全非。

合理的“房价/收入比”，应该要考虑到发展中国家的差异，同时也看到“房屋”的定义是什么，是优雅豪宅，还是普通新村老公房。

中国目前发展地位，14~15倍收入，购买一套老公房，是属于比较合理的范围。

根据错误的理论作决策，则必会误国，误民，误己，最后作出完全失误的判断，对国民经济造成不可估量的损失。

小白领购买一套100万元的新居完全没有问题，房地产兴旺的主要原因，是购买力太强，房价太低。