朋友的公司最近搞员工购房活动，楼盘在海南文昌市，50-126㎡山海双景公寓，市场价是8000/平米，团购价7450/平米，便宜了几百块，朋友问我该不该买。

这套房产属于一个旅游度假项目，在文昌市西边临海的生态旅游区，周围全是村镇、农场，如果要买，还得整一辆车，不然出门都是一件麻烦事。

我给就给她算了笔账：

在退休之前，你都会工作、生活在大城市，这套房基本只能节省你在文昌旅游住宿的费用。然鹅，文昌旅游住宿费并不高，比较好的酒店住宿也就300多。

如果每年去海南度假3次：春节、十一长假，以及某次突然想静静，休个年假去看海发呆。一次去7天，那么一年下来，也就节省了6300块钱...

相比于50平米，37万的买房投入，回报率也就1.7%。

把它租出去变现呢？

这是一种好想法，去年十一长假便宜才是最好的资产，真正的价值是这套房子是否适合居住，文昌游客量有12万，但大多也是去海口、三亚顺带着去文昌。关键问题在于，这处房子属于临海生态区，过了旅游旺季，基本很难出租出去。

即使能顺利出租，按文昌市的租金价格便宜才是最好的资产，真正的价值是这套房子是否适合居住，市内50平米的房租金普遍不超过1500元，高端公寓不超过2000元。考虑到空置期和持有成本，你的回报也并不会太高。

不排除在将来的某天文昌市成为全球热门旅游圣地，但至少现我看到的是，境外旅游越来越火，人们更愿意选择去普吉、马尔代夫、帕劳看海，而鲜有一年3次去文昌。

这两年，我身边确实有朋友到海滨城市买海景房，他们大多是为了度假自住，当然，潜意识里也些看涨。

据说，这几年青岛30%的海景房都卖给了北京人；厦门也有至少60%的海景房卖给了全国各地的“富商”们。

如果说想持有房子等待升值，那么变现了才是价值，变现之前还不算真正的“赚到了”，那些抱着升值变现去买海景房的人，我觉得并不明智。

房价保值增值总有一些规律和现象可循。一座城市充满新经济，能够提供更多的就业岗位，流动人口增加，那么房产会更有升值空间。

美国把南方叫“阳光地带”，因为最近几年的明星经济州都集中在德州、佛罗里达州等地区，所以，经济增长和人口增长的势头都比传统发达地区五大湖和东海岸要好。在中国，除了北、上、广、深外，南方城市普遍比北方城市更有升值潜力；省会城市比普通地级市优先升值；民营经济发达的城市比国有经济占主导的城市更具升值优势。

所以，看房价升值空间，经济活跃度、就业率都是非常有参考价值的。如此说来，海景房基本上不上最好的实物资产投资，顶多可以算作是奢侈品或收藏品。

至于那些几年前在海滨城市买房，现在说“涨了”的人，并不能表明海景房都有升值空间，而只能说这些地区赶上了当年4万亿的红利吧。