我们都知道，最后这两个月，利好政策是一个接着一个，看完之后，你都会觉得，这次反转是真的要来了。

政策持续的放松，不断的发出重磅的救市信号，那么，我们要买房吗？敢买嘛？

伴随着政策而来的是预期的提升，于是又有不少的买房陷阱浮出水面，到底都是什么？大家又踩坑了多少？

今天，我们一次说清！

最近不少朋友告诉我，压力大，之前要买个三室，现在想买个两室或者一室先住着。

我问他是钱的问题吗？他说，不是，只是最近有点恐慌。

我说，如果要买，就尽量一步到位，否则你真的会后悔！

这就是我想告诉大家的楼市第一个陷阱：压力大，买小面积的房子！

我想告诉你的是，未来郑州的一室将会跟老破小一个下场，等待的就是大降价。两室还稍微会好些。

为什么？

一室的就来看两个楼盘：

1、曼哈顿，36.52平，房价从2019年的16217元/㎡到2022年10403元/㎡甚至更低。

2、升龙城11号院，56平，房价从2019年的12369元/㎡到2022年8808元/㎡。

不用，我多说，你就知道经历了什么？

再来看两室：

这是我关注的一个小区，2019年，两室90万，仔细想一下，真的五年，不少人站岗了五年。

这是大约挂牌半年的价格：

这个楼盘在2017年首开，当时正值郑州火热的时期，开盘售楼部是人山人海。

2016年连续的开盘售罄，让不少人害怕，一是涨价，二是买不到，三是限购收紧。

看这现场图片，就知道首开效果是不错的，基本上去化80%-90%，毕竟氛围在这。

这个楼盘首开的均价从当初8千多到均价12500，水涨船高，却也情有可原。

然而，五年过后呢，我们看这个房子，基本上在均价跟卖的差不多了。当时买房的人水库多军买房子，一定要求笋盘，很难会想象到有此刻的情景：

经历了越来越高的利率，房价的随行就市。五年后，2022年，利率越来越低，房子挂了半年却依旧没有动静，也就意味着，他自己持有了五年，在这五年，谁辛酸谁知道。

所以水库多军买房子，一定要求笋盘，这个时候，我们要清楚一点儿，有些房子并不能跑赢通胀。

一定要谨记一点儿，可租，可住，可售，抓住核心区域，尽量一步到位，这样以后省去换房的麻烦。

第二种陷阱也是隐藏在我们身边，那就是过于追求租售比。

现如今，我们买房要求的是越来越多，首先是要有涨幅，其次还要有租金，租金越高越好，最好是可以抵月供。

我们最理想的买房状态是，涨幅高，租金高的房子，或者租售比高的房子也可以。

但是我们要明白一点儿，一旦过分追求租售比，大概率是买不到好房子了。

我们来看，任何一个城市，租售比高的地方，都是有哪些条件？

配套成熟，区域的利好已经全部实现，最典型的就是老破小，租金高，房子便宜，租售比是不是很高。

但是我们来看上涨的情况，基本上是没有的，而且随着时间的推移，杠杆是越来越低。

这里的租售比确实高，但是涨幅却很差。

90年左右的老破小，你指望他能带给你什么呢？等待他们只有降价这一条路。

除此外， 还有一个是办公与居住同时的兼顾的情况，不安全，居住性也不纯粹，物业更不好跟上，一系列都是扣分项，去哪里找涨幅呢？

不过一定要谨记一点儿，我们并不是让你从一个极端到另外一个极端，对于一些偏远的远郊，没有租金的情况下，万万我们也是不能碰的？

第三种就是千万不要过度追求笋盘

只要买房，就会关注一件事儿：是不是笋盘。

因为笋盘在很多人眼中，就代表了：价格低，不站岗。

但是过度追逐笋盘，也就是价格低，是好事儿吗？

答案是肯定的，并不见的。

为什么？

因为笋盘捡漏，也有可能会套住你一辈子。

买房子，只单纯的看价格， 你往往会忽视有些小区，楼盘还有版块本身的硬伤。

就像独栋的那种楼，往往存在的位置特别好，再加上一些低价诱惑，会瞬间让你觉得很值得。

但是你想想，你买了谁接盘？回过头来看，它之前卖的时候是区域的最低价，现在依旧是，即使上升期，也是很难领涨的。

所以，不妨回顾一下，你在市场上见的一些所谓笋盘，基本上90%的都是有硬伤的笋盘。

比如：

谦祥万华城五期；

万科理想星光；

谦祥时光序；

亚星锦绣山河；

……

哪一个没有明显的硬伤？想要了解更多的具有硬伤的楼盘，可以添加文末微信，就不过多的举例了。

所以，我们一定要改变自己的买房思路，追求相对低价才是正理。

也就是说，在同等条件情况下，价格低才好。

比如一个小区同样的户型，楼栋，类似房源，或者总价这么多，还有没有更好的？

有更好的选择那么我们就选择其他，如果没有就可以考虑。

买房，往往比我们想的更复杂。

千万不要去碰新区！

新区千千万，但是没价值的占据80%

那么如何判断一个新区的价值呢？

主要有：

1、谁的政策支持力度大？

背靠大树好乘凉，这是最简单不过的道理了。新区的背后是谁也是非常重要的。

国家级新区肯定要好于市级新区好于区级新区，因为这背后是大量的政策支持，背后人不同给你的支持力度肯定也不一样。

2、是否有断裂带以及通勤的时间和距离。

对于一个新区来说，自然外溢，没有任何山，大河的割裂会相对好些。

要不然，去个主城就要跑去几十公里之外，这中间大量的断裂带肯定需要时间去弥补。

3、大面积的待开发土地

如果连一块干净的土地都没有，你让人来了干什么？总不能搭帐篷去解决居住，生活等问题吧。

就拿郑州来说：

为什么距离主城区几十公里之外的航空港区能做到如此？

为什么常西湖新区的基建这么厉害，地铁，配套设施，说修就修？

为什么绿博这个曾经东方的奥兰多，现在变的一地鸡毛？

为什么平原新区就是没有其他远郊厉害，甚至还不如开封西？

为什么白沙新房曾经都卖到1.8万？

……

不用我多说，大家都会有自己的分辨。

那么掌握这几点，是不是这些新区都能买？

错，新区背后有人，依旧要掂量住才可以碰。并不是每个城市都能出来天府新区？

还要看价格，看你买入的时机，以及版块的成熟度等等。

远，大的新区没有什么价值，一定等到版块快要成熟的时候加上合理的价格，就会好很多。

比如连接主城7成的价格，还有基建已经基本完善，或者6-7成等等。

在预期缓和的过程中，你会发现接下来的时候，是买房最艰难时刻？

比如，有硬伤的楼盘打折促销，但是我并不知道，只看低价就买入了。

比如，想要一个教育楼盘，结果交房后不能上。

比如，买了一个小开发商的房子，每天惴惴不安。

……

篇幅有限，不多啰嗦，今天就尽量解决大家的问题：

1、郑州学区房清单，一眼看出到底都有什么学校？

2、50+楼盘清单，到底是墓地，高架，还是铁路等等各种因素，给你标注清楚。

3、危险房企要爆的前兆会出现哪8种信号？

4、郑州百余房企安全等级划分，买对才会有安全感？

5、哪些房子买了就要打9折？

6、2023年还会不会降？哪些区域会亮红灯？

7、站稳郑州，一定要谨记的三句话！

等等，只要你关心，都可以添加文末微信，免费领取，不能说的都整理成资料发给大家，仅供自己参考。