去年上半年加码的那些楼市调控政策，正在一个又一个的城市被悄咪咪的突破。

去年刚扎紧的绳子，今年就解开了绳结。

更加意外的是

——竟然都没有被叫停。

——早该落下的锤子，竟然没落下。

先别说话！

——掰着指头先数数，自春节之后，有多少城市放松了调控政策？

广州放松了新房限价，主动调高了豪宅和改善产品的限价标准

——个别豪宅的备案价，调高到14万/平

重庆、赣州、菏泽和南通，部分银行降低了首套房的首付比例

——从之前的30%，降低为20%。

紧跟着，佛山非限购区和南宁相继降低首付比例

——佛山非限购区，首套首付比例降低到20%；南宁部分银行，二套首付比例降低到30%。

上海调高了“三价就低”的涉税指导价

——二手房的首付门槛，降低了。

郑州不仅计划取消20%的差额税，还即将上线去库存的大杀器“棚改货币化安置”，商贷利率也降到了近五年的新低

——眼看着眼看着，像死水一样的郑州楼市，又有了重新激活的希望。

一大波新的涉房信贷产品，重出江湖

——部分银行，不再查首付来源；

——停了两三年的转按揭，也上线了；

——上海的二抵（按揭房再贷）也上线了，二抵利率甚至比一抵还要低；

——惠州大亚湾甚至还直接把“首付贷和0首付”这种野生杀器，也祭了出来；

这其中，还夹杂着以广州和杭州为代表的一大波一二线城市，先后降低了首套和二套的房贷利率。

——2月份，有87个城市主流房贷利率出现下调。

从新房限价，到二手房指导价，又到首付比例，再到房贷利率，最后到信贷政策……

各个环节的楼市调控政策，都在悄咪咪的放松。

从一线城市，到二线城市，再到三四线城市……

各个城市的楼市调控政策，也在悄咪咪的放松。

政策松绑，不仅出现了城传城现象，还出现了链条式传播。

反观一年前，在疫后的最难时刻

——像驻马店和菏泽这种屁大点的三四线城市，稍微放松一下，就被彻底锤趴下。

而这次哪怕是像上海和重庆这种一二线的大城市，做出了降低首付比例这种大规模的宽松，政策的重锤却没有下来。

调控实质性松绑了，也实质性的蔓延扩散了。

竟然没约谈、没叫停，没被锤。

为什么？

仔细品品为什么？

这一切，要从几天前的那场会议说起。

2月24日，住建部开了一场新闻发布会。

这场会议上，提到房地产和楼市。有几个关键性的措辞发生了变化。

第一个措辞变化

——房地产仍然是支柱行业。

这场会议上，提到房地产的行业地位时，讲到了一句话——

努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。

这句话的背后，还有三句延伸的定义——

住房和城乡建设事业和人民群众的日常生活密切相关；

是补短板、扩内需、增投资、促销费、建设强大国内市场的重要领域；

要为促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长作出贡献。

把以上联系在一起，就能找到几个关键词：

稳定大盘、密切相关、重要领域、做出贡献。

两年了，朋友们！

这是过去两年时间里

——决策层在公开场合，第一次如此旗帜鲜明的肯定房地产行业和楼市。

在这场会议之前，决策层提及房地产时只有四个字：房住不炒。

整整两年，每次提及你，向来都是“小朋友不听话，得好好揍”。

突然有一天，摸着你的头，和蔼的说“还是好同志，组织还是需要你的”。

久旱逢甘霖，枯木又逢春啊。

地位定性变化了，政策方向自然也要发生变化。

第二个措辞变化

——从打爆信心到给予信心。

自去年上半年开始，关于楼市的政策方向都是奔着“打爆信心”去的。

关于这点，咱们之前讲过很多次——

比如二手房指导价，就是为了打爆二手市场的信心；

 

比如涉房信贷两道红线和房企融资三道红线，就是为了倒逼房企降杠杆割肉，打爆新房市场的信心；

 

比如涉房信贷两道红线和住宅用地出让两集中，就是为了打开土地供应缺口，打爆土地市场信心。

打压信心，打压了整整一年。

而在这场会议上，决策层罕见的开始主动给予信心了。

之前很多人不是拿着出生率和人口自然增长率，来唱空楼市么。

这次决策层主动与楼市站在一起，为楼市表明信心。

在这场会议上，针对出生率的下滑，决策层明确告知两点——

我国仍处于城市快速发展阶段

住房刚需是比较旺盛的

这两句话是什么意思？

这是在告诉所有人——

中国楼市的基本盘不在人口自然增长率，而在城镇化。

中国的城镇化仅有63%，距离75%以上的城镇化瓶颈期，还有至少10%的增速。

未来十年，中国还会有大量的人口从农村和中小城镇进入大城市，向大城市集中。

甚至，决策层在这场会议上还直接明确的给出了数据——

每年新增城镇就业1100万。

甚至的甚至，决策层在这场会议上不仅给出了数据，还直接点明了答案——

1100万的新增城镇就业，就是1100万的楼市新增刚需。

给信心能给到“把答案写到脸上”的地步，这也是近两年的第一次。

第三个措辞变化

——把政策扶持的范围，从刚需扩展到改善。

去年上半年，政策最严苛的阶段，决策层提到楼市时，几乎是一刀切的——

不管刚需还是改善，统统都是“房住不炒”。

到了去年年底，决策层的措辞发生了一点点的变化。

大家去关注去年底的楼市相关会议，曾多次提到过一句话——

要满足刚需人群的合理住房需求。

到了这次会议上，措辞再次发生了变化。

这次的会议上，决策层专门讲了一句话——

保障住房刚需，同时满足合理的改善性需求。

政策支持的范围开始扩大了。

从一刀切，到支持刚需，再到支持刚需和改善。

这是近两年，少有的把“改善型需求”纳入了政策支持和满足的范围。

改善需求该如何满足？

降低门槛！降低首付门槛！

许多城市，二套认定是认贷款记录。

不管是否还清，只要有过贷款记录，动辄就是6-8成首付。

一线城市改善门槛至少1000万打底，首付600-800万，直接干掉了一大票“有心改善，无力首付”的家庭；

二线城市改善门槛300-600万，首付要200-400万，多少人狠狠作罢。

要满足改善需求，先把首付门槛降下来。

起码先把房贷已结清，认定为首套。

自这场会议之后，大家再去看——

以南宁为代表的部分二线城市，开始偷摸放松了二套的首付比例，而且上面也没锤，似乎有默许的倾向。

支持改善需求嘛，上面说了。

以上就是这场会议的三个重要措辞变化。

先肯定了地位

——稳大盘还是需要你的。

再给足了信心

——不要怕，楼市引擎在城镇化。

最后指明了政策放松的方向

——不仅要支持刚需，也要支持改善，首套二套的门槛都可以降。

此时此刻，关键性的问题来了

——接下来，楼市该怎么走？

第一，会有更大范围和更大力度的试探性放松。

楼市的稳增长支柱地位，已经得到了肯定。

高帽带上了，就该靠你发挥作用了。

胆大的城市，已经做出了表率，而且也没有被锤。

那么——

一定会有更多的城市加入到政策松绑的大军中，而且政策松绑的力度也会越来越大。

几乎不用再担心政策“一日游”，放心往前跑的人只会更多。

第二，第一波的试探性放松，主要围绕降低首付门槛。

既然上面说了，要支持刚性需求和改善需求。

是不是可以把首套首付比例，从30%降低到20%？

是不是可以把二套首付比例，从60%-80%降低到40%-50%？

是不是可以把“贷款已结清”作为首套，首付比例也降到30%？

已经有人降了，是不是咱们也要降？

首付门槛一降低，杠杆就加上去了，需求就激活了。

需求激活了，市场就热了。

第三，只要第一波不被锤，第二波的试探性放松就来了。

第二波的试探性放松是什么？

限购！

事实上，已经有城市开始打限购的主意。

比如，某个中部大省的省会城市，已经提出了“鼓励外来务工人员在郑州买房”；

还有，南昌再次祭出了“城镇化和抢人”的大旗，提出了“大专及以上学历，不用落户和社保，直接买房”。

我就是为了解决刚需的购房难题，我能有什么坏主意呢。

第四，普适性的货币宽松，再加上试探性的楼市政策放松……

上周，我写了一篇文章《此时此刻，水已经流尽了楼市》。

在那篇文章中，我举了春节后发生的种种事例，告诉大家——

合规性监管已经放松，水已经进入了楼市。

以合规和不太合规的方式，以极低的成本，进入了楼市。

那么，进入楼市的水，再遇上试探性的政策放松，会发生什么？

举几个例子——

水来了，被股市坑怕的悟饭表舅很焦虑，只想买房，但是没钱。

结果遇上了首付比例降低，又恰好不怎么查首付来源，你猜表舅会怎么办？

水来了，生意不咋赚钱的葫芦娃老叔也很焦虑，想锁定个资产，但是二套钱不够。

结果遇上了二套首付比例降低，又恰好能拿到利息极低的经营贷，你猜老叔会怎么办？

水来了，呆在老家的水冰月二姨同样很焦虑，想进场二线城市，但是没有房票。

结果遇上了限购门槛放松，又恰好二姨的女儿大学刚毕业，你猜二姨会怎么办？

我不说，你细品。

讲到这里，我相信你对2022年的楼市大致心里有底了。

水龙头拧开了，水已经流了出来；

合规性监管放松了，水已经能流入楼市；

楼市严苛的调控政策正在试探性放松，水能以相对宽松的方式流入楼市。

尚不敢说一定会有大行情，只能说最坏的时刻绝对已经过去。

我承认，当下的市场仍然比较低迷，信心仍未修复。

但是，但是，但是！

信心的修复，几乎是一瞬间的事情。

比如——

2022年的第一轮集中土拍，马上就要来了。部分开发商，也已经拿到了开发贷。

假如，我是说假如

——第一轮集中土拍，能拍出个一片大好，比如类似去年的第一轮。

你猜，信心会不会回来？

赌注，再次压在了第一轮的集中土拍！

讲到这里，我们再次回到近两天反复争论的话题

——今年是否有小阳春？

答案很清晰，万事俱备，只差信心。

信心是否回来，就看第一轮的土拍结果了！