所谓成也萧，何败萧何，楼市的疯涨，与房价的高昂，并非无缘无故地发生，定是由其内在因素所造成；而在短期内，也将受到相应的涨起原因，而逐渐步入停止阶段。

我们都明白一个道理，任何市场的行为，都来源于一个根本的原理：供求关系。

供小于求，涨；

供等于求，稳；

供过于求，跌；

这三句话，由人类出现开始到如今，再到将来，也不会改变。

供与求的关系，我们来分析一下，供应，我们都明白到底是什么原因导致房价连续十几年连续十几倍的疯涨，我们的答案是货币，就是市场的供应量，这个供应量的变化，其实是由两项因素推动的，一是人口的增加，二是需求的变化，两大因素，也在内在催动了中国城镇化进程。

而中国楼市的飞跃，其实主要分为两大阶段：

第一个时间节点：2008年，

经过了1978年到1998年的起步，及中国房地产开始市场化的准备阶段，1998年正式由住房计划经济迈向了市场经济，经过短期的住房新体制试验，开始了一段稍稍过热的发展，开启了宏观调控，但到2008年伊始，受到国际金融危机的来袭，推出了当时最强大的四万亿投资刺激政策，到2009年，笔者亲眼目睹了房价的疯狂报复性上涨，这一波上涨，足以载入房地产史册，究其根本原因，还是由于购房主体——目标人群的庞大数量存在，叠加了政策效应，这一波上涨，是真实的供小于求的体现。

第二个时间节点：2015年，

2010～2014年，史上最严厉的调控拉开序幕，各种调控出台，限购措施，成功使房地产过热势头得到暂时抑制。但在2015年开始，在“稳增长”和“去库存”的政策诉求下，一二线城市房价暴涨，三四线城市房价微涨，虽然各地房地产发展区域分化比较明显，但房地产发展又一次飞跃成功，房价翻番的城市不在少数。这一波上涨，是由需求变化而产生的，一方面，潜在购房者已被“房价不可跌”的固定思维绑定，另一方面，则是搭上了一上一轮婴儿潮的顺风车，及城镇化的推动而产生的。

当然了，消费者的“房价不可跌”的观点，是由一直以来房价上涨趋势未变而形成的观念，在此不作论证；

而中国城镇化，及婴儿潮这两方面，我们可以从以下几个图中看到这一情况：

数据1：中国城镇化进程数据

中国历年房地产住宅销售面积

数据3：根据中国蓝皮书报告，2007年人均居住面积为22.6平方米，而2019年末，人均居住面积达到了40.8平方米，13年时间里，人均居住面积增长了18.2平方米

从2007年开始，中国城镇化率仅有45.99%，城镇人口60633万人，但到了2019年，便达到了60.60%，城镇人口84843亿人，

12年间，城镇居民增长数量=84843-60633=24210万人，用2.42亿人来换算

这是什么意思呢？

来算一道题，在2007年到2019年末之间，到底增加了多少住房需求：

城镇人口增加带来的住房需求增量=2.42亿人*40.8平方米=98.7亿平方米

由人均居住面积增加带来的住房需求增量=18.2平方米*6.0633亿人=114.3亿平方米

98.7亿平方米+114.3亿平方米=213亿平方米。

注：该数学题不懂的，请来回看题，

13年间，催生了213亿平方米的住房面积需求，

那销售面积能满足吗？

从销售面积中可见，（2019年中国商品房销售面积），13年来，

总销售面积合计=161.4亿平方米，

213亿-161.4亿=52.4亿平方米，供小于求，

因此，整整13年时间，中国房地产的高歌猛进，房价持续上涨，确实是供小于求的原因来的。

那，还可以持续多久?看一个图历年人口出生统计

两图中，可以看出，人口增长的速度已越来越慢，将会在未来的某段时间停止甚至出现人口下降，而需求量同样将消费殆尽。

时间预估也就在2025年左右，具体计算，笔者将在未来的另一篇文章中展示出来

因此到底是什么原因导致房价连续十几年连续十几倍的疯涨，我们的答案是货币，也有了阿里巴巴的马云有名的一句话，2017年马云曾说“8年后，中国最便宜的东西可能就是房子”

可是又可能有专家继续说，中国城镇化才60%，还没到发达国家的水平，至少得80%，还有20%的增长，因此还能催生非常大的住房需求！

在此，笔者想以日本的城镇化来举例子，最重要的观点：日本城镇化由两部分组成，一部分是主动城镇化，一部分是被动城镇化，数据有点多，不如在接下来的文章中再写吧，

结论就是，当你的人口老龄化到一定程度，农村人口中的老年人会陆续去世，而使城镇化比例继续提高，年轻人在城市中不愿回来，这就使得城镇化的过程被动发生，提升到一定程度，

因此，该部分无法催生住房需求，甚至到人口下滑的时候，住房需求便小于供应需求，到时候就是静态楼市的一个终结时期！

注意一个词：静态，静态，静态！

到此，文章就结束了，中国楼市，房价的抬升始于城镇化的进程，也将终于城镇化，这也算是城镇化的一个过程吧！

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注：最近笔者发现文章被抄袭现象严重，因此，再次声明！

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