兰因 ~每日一言

放弃是什么感觉，

一转头如释负重，

一瞬间心如刀绞，

山河无故人，回望皆别离。。。

长日欣喜，不减当年。

人生不求如初见，

只愿相看两不厌。

以下正文

至读者：

本文仅供学术讨论，

不代表任何购买房产/投资房产建议！

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周期理论：生，老，病楼市的生命周期，其实是一件不可逆的过程，死

佛家说，世间万物都有“生，老，病，死”，都有生和灭的过程。对于一个城市，乃至于一个国家的房地产市场；其实与此类似。很多学者喜欢以波段论形容楼市；以为价格围绕着价值上下起伏。其实大错特错。楼市的周期化过程，其实更象是一个“人”；也有幼年，青年，中年，和老年阶段。而且这些演化，是不可逆的。同样也是没有轮回的。楼是的周期可以分为以下几个阶段：

懵 懂 阶 段

楼市的第一个阶段，是懵懂阶段。谈论楼市，有一个话题，是无论如何也绕不过去的--需求。你看人人都有房住，不管是那种形式的住房，不管你是自己的， 还是租赁的，整个大城市，并不缺房子住。没有任何人睡在马路上。

其实从来不存在“所谓的刚需”，没一个人因为没有购房而日子过不下去。没有豪宅，老房子稍微凑凑住住也行。没有电梯房， 老公房住住也行。（据易居研究院数据，2020年，全国商品住宅成交均价为9980元/平方米，同比增长7.5%；城镇居民人均住房建筑面积达到40.5平方米左右。）在这样一个“不缺房子”的大前提下，就养成了三四线城市人口的一种观念：

火 车 头

房子那么大的市场要涨得起来，需要很大购买能量，更需要天量的资金。天时地利人和， 缺一不可！但是你和三四线本地人讨论房子，土著那些所谓“高手”。他们会真心劝阻你：

因为价格低，太便宜，所以才会很挑剔。人行道的砖，是马路上人行道的砖。喷水池不够大；车位要涨价；诸如此类的问题，都值得旷工一天跑过来维权。

在京沪一线城市消费者眼中看来，这日子也过得太惬意了。甚至想怒喝一声：“你们配过这样的好日子么？你来一线城市内环线试试看！”

启动阶段

楼市的第二个阶段，是“启动阶段”。其具体的特征，是部分板块楼盘已经有了翻倍的涨幅，但并不是全部的楼盘。火车头轰鸣，但时速还不高。在启动阶段，主要的特征是“怀疑和期望并存”。一方面，肯定有人啃了一口大葱，喝了一罐啤酒，吐了一口唾沫，狠狠地骂道：

另一方面，肯定有人买买买。行情在犹豫和争议中产生。启动阶段的特征，人群开始分化。分为二种，“觉醒者”和“傻空者”。我们会发现，市场上存在一股非常强大的力量。多头几乎要扫空一切货仓的力量。市场上永远有一股“新力量”，哪怕把价格节节推高。也在所不惜。仍然是买买买。价格翻翻仍然买买买。

而另外一种人，他们的人生观和十年前一样。太阳照常升起，认为往昔熟悉的生活永远不会打破。一切规则都会和昨天一样。只要任何新的，他们看不懂的东西。他们就惊慌失措：“泡沫，泡沫”。

启动阶段的重要影响

在楼市五个阶段中，“启动阶段”是最最最重要的。因为“启动阶段”，几乎是唯一可以踩刹车的阶段。急病下猛药，狠狠一棍子，敲得重了，直接打晕。一定要重。滴墨战术楼市的生命周期，其实是一件不可逆的过程，就打不死。

我们曾经把房价比做“火车头”。火车这东西，如果你想让一辆5000吨的火车启动，那是千难万难。需要极大的锅炉和动力。而火车一旦启动，运行在铁轨之上，需要的能量那就不需要太多了。等到你想要刹车了。那也不是容易的事，动辄需要二三千米的长度来让火车慢慢减速。这千万吨的庞然大物，想把速度降下来。也是吓死人的动能。楼市的道理也是一样。

对于楼市，让一个3亿平方米存量的超级大城市楼市启动，那是千难万难。天时地利人和，缺一不可。你听着这个庞然大兽嘶吼着，挣扎着，甩去身上的枷锁。甩动抖掉碎石和铁链，一点一点尝试着爬行，慢慢加快了速度。

成长阶段

楼市的第三个阶段，是“成长阶段”。如果说，房价从涨一点，是启动。依然唤不醒“沉睡的人”。则楼市再翻一个跟头是成长阶段。再再翻一个跟头也是成长阶段。成长阶段有二个特征：

“骂房价贵”虽然已经成为了酒桌上的一句口头禅。因为生活太安逸，所以不是不买房。是买得起而不买。但是，当楼市逐渐产生了“财富效应”。按照某说法叫“金融属性”。一旦产生了财富效应，那就非同小可，非同小可。

中国古话，杀头的事情有人做，亏本的事情没人做。A股，君子兰，比特币，一项投资哪怕再无情，再糟糕。只要它能赚钱，则勤劳勇敢的老百姓，如削尖了脑袋沙丁鱼，怎么堵都堵不住。如果楼市，能真金白银让人看见，赚了几百万。整个民间顿时就“爆炸”了。怎么拦也拦不住。

1990年，深圳卖认购证。排三天三夜的队。对了防止插队和抢购问题。每一个人，都紧紧抱着前面一个人的腰。不管你前面是大老爷们，还是妙龄少女。陌生人，就这样贴身抱着腰，一连抱了三天。

在生长阶段，势头是无可阻挡的。只要过了第一个50%，第一个100%，有了赚钱效应;则一定会快速狂奔，只要涨幅预期一旦是确定的。

在成长阶段，只能控制交易量， 很难控制价格。火车头一旦启动起来，就肯定奋力狂奔。楼市只要可以赚钱，就一定有人前仆后继冲进来。哪怕你把交易完全锁死掉。但是有些人真是自住的，再不买就真的买不起了。

成长阶段的受益者

在成长阶段，真正受益最大的，是“老破大”。因为你开始会“买不起”，只有当你真正买不起时，你才会收起那么多的挑剔，那么多的矫情病。最后看在价格的基础上，你才能包容他的-老-破-大。

你想一想，假设房价5w/平。20平的主卫(套内15)，价值就要100w。对于绝大多数的工薪阶层，100w已经是10年的工作积蓄了。对于父辈来说，农村中人，可能一辈子都没有积攒过100w。中国依然是一个“新房癌”极其严重的国家。所谓“口是心非”，不要看一个人说什么，而要看一个人做什么。新房还挑挑拣拣，疙疙瘩瘩。说明房价就是不够高，还没有高到绝望。随着房价越来越高，越来越高，逐渐感到“吃力”。买套房子，再也不是闲庭漫步式轻松。而是集中力量，一生能供完一套就不错了。随着房价的上涨，人们逐渐会放弃“挑剔”，而转向“实惠”。关起门以后，老破大住得和新房没有区别。得房率和水泥标号，甚至更好。

我们看到，目前市中心，江景豪宅vs 老破大大约是3:1的价差。这是极度不正常的。最初的时候，外地“移一代”也是看不起老破大。甚至有外地IT白领，用不屑的口吻说：“谁会住这样的房子”。润物细无声，老破大不声不响也涨到了六七万的时候，涨幅傲然卓立。当挂牌量和价格都突破你的心里防线的时候，你再也不会再挑剔了。

泡沫阶段

楼市的第四个阶段，是泡沫阶段。我们并不认为15w+的房价是合理的。而认为是有泡沫的。有泡沫不代表不涨。有上半场，就下半场。如果楼市产生了“赚钱效应”。老百姓前仆后继地涌进去。今天不买，明天就再也买不起了。我们不看调控，我们是自住刚需住房。别和我说睡大街，你有汤臣一品么，你有别墅么，你有好房子么。那“改善”需求还空调。问题问，这样一股热潮，到什么时候终止。答案是：当人民再也买不动的时候。

一线城市的一套房在三四线城市，足以买下一间中型工厂。

在泡沫阶段，如果还想房价维持，那就需要逆调整。每当房价摇摇欲坠的时候，就需要发动限售，把供应全部都打掉。

“泡沫阶段”最主要的一个特点，“供应”一定少。不仅每一年的供地，只有少得可怜的几十公顷。而且所有供地，还都在非常偏远的远郊区。

这就保护了市区的15w+房价市场，使之不至于崩溃。

然而，仅仅控制了“一手”市场，还是不够的。因为业主们的手中，还有“二手”在抛售出来。因此“泡沫阶段”还要设置非常苛刻的律令。把二手供应也打掉。一开始，是高额交易税负。到后来，则干脆五年限售。

死亡阶段

楼市的最后一个阶段，是死亡阶段。如果说，hk的高房价，高地租，已经严重影响到了hk的工商业，损害到了hk经济的发展。同时带给hk市民非常大的痛苦。所以有人看到了这一点，想要改变这一点。

可是无论他怎么推动。哪怕多建公屋，供应量始终就上不去。症结出在哪里，是万恶的六大地产商么。当然不是，商人是降低物价的。问题的症结，出在立法会。

每当想推一块土地，lifa会就发言了:

当想土地供应增加时，他在和整个系统做斗争。几乎所有都不友好。每个系统都有生存之道，只要每个环节做事都慢上个三五拍，公文往来，就足以使任何计划都完不成。

为什么都办不了？因为他面对的是整个有产阶级。房价过高了，你别以为“无房着叫得欢”。你别以为无房者代表了人民群众。对于HK来说，更有份量的，是百万家庭已经买了房子的中产阶级。hk房子这么贵，一套房子动辄上千万。祖孙三代身家性命都压在上面了。每一个有房的人都更关心房价，每一个家庭都利益纠关。有房的比无房的更关心房价。

真正不肯增加供应的是lifa会。其背后，站着整个hk的中产阶级。一个城市走到这样的地步，就算是走到死亡状态，就算是“死锁”了。米国有白左和圣母婊，祸国殃民。吸干了纳税人的金钱，去供养难民。而hk同样有中产阶级，有庞大的房东阶层。为了自己阶层的利益，不惜牺牲掉整个hk的大局。一个城市玩成这样，就算是死锁了。在可预见将来，hk楼价还会继续升。

hk住宅面积小众所周知，能够延续16年房价不跌的原因也在此，因为土地是不可再生资源，只会越用越少，土地供应不足导致房屋长期供求失衡。以2005-2019年期间为例，这其间每年均供应量只有1.3万套。2020年，因为疫情和各种社会事件引发公共建造房屋的工程施工停工，导致2021年房屋的供应量更少，可能还不到1万套。

这是什么概念，还不如一线城市的一个小区。还不如魔都10天的二手房交易量。如果楼价还不升的话，lifa会完全可以再削减供应，削减到5000套。他们做得出来。而hk楼价财富的上升，其背后却是整体工商业的沉沦。城市竞争力的沉沦。hk最终会沦为港口一个毫不重要的小城市。甚至是sz的一个区。而且这个过程是不可逆的。

生命周期

我们说，楼市的生命周期，并不是象某些人想的，价格围绕价值波动涨涨跌跌。楼市的生命周期，其实是一件“不可逆”的过程。这里面一条贯穿主线，是“认知”。老百姓从完全不懂“楼市=财富”，到完全懂得。就好比小孩子长成老人，其知识和经验，其对社会的理解，都是日益增加的。你绝不可能塞回娘胎里，再抹去所有的记忆。

许许多多人终其一生，可能也就是其中过客，而不能跳出棋局。至于解法，它确切的说，没有解法。如果哪一天，房价涨到50W/平米，然后因为“日益高涨”的中产阶级势力，没有人敢乱动蛋糕，谁乱动蛋糕那就是一己之力面对整个系统，就是抱团一起奔向茫茫未知的未来。

也许在未来，沿江/沿海的东南西北有可能崛起一座“新国际中心/金融中心”。拥有宽松的土地政策，拥有宽松的自由经济。然后再造一座“东方之城”。

老人不会变年轻，

返老还童。

老人只会死去。

城市也不会变年轻，

锐意改革。

城市亦会死去。

浮云苍狗，

沧海桑田。

以史为鉴！

【兰因】

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