今年上半年，在各大城市中处于领先地位的北京市与上海市，房地产市场的发展尤其受到瞩目。

作为首都的北京市，在加入“WTO”后，必将成为各大跨国公司登录中国的桥头堡，最近申办2008年奥运成功，又给北京市加速发展注入了催化剂，北京房地产市场从而被大多数投资者看好。

上海市作为中国的经济大都市，房地产市场的规模一直领先于国内其它城市，在“十五”计划中，上海市政府将住宅产业列为上海市支柱产业，在政策、税费等多方面给予大力扶持，目前上海市房地产业已经进入又一轮快速发展期。

然而，北京与上海市房地产市场虽然都在继续发展，但两地市场仍然存在着较大差异。

市场化程度不同

上海市房地产市场成熟程度远比北京高，这主要表现在上海一级土地市场控制比较好；在二级市场上对消费者税费政策鼓励也较大；而且存量房市场已经形成规模，对增量房市场起到了较大的促进作用。

从商品住宅市场规模来看

京、沪两地住宅产市场规模都在继续扩大，上海市商品住宅施工面积仍然领先于北京市，其竣工面积、销售面积也远远大于北京市，上海住宅市场规模仍然处于领先地位。上半年北京市住宅新开工面积首次超过上海市，表现出了强劲发展势头。

从同比增长率来看

北京市上半年住宅施工面积，尤其新开工面积同比增长迅速，在各种利好因素刺激下北京市已经成为投资开发最热的地区，这预示着在近期北京商品住宅供应量将大幅增加。然而也应注意到，加入 WTO 、申办奥运成功都还不能很快地增加居民收入，消费者实际购买力并没有增加多少，加上存量房市场迟迟不能形成规模，商品住宅消费增长缓慢。如果消费市场不能同步快速扩张，供求关系将受到严重挑战。与北京市场相反，上海商品住宅施工面积、新开工面积同比增幅远小于竣工面积与销售面积的增长，这一方面表明了上海市政府对供应市场的调控力度比较大；另一方面也说明了消费市场扩张显著。

从资金来源上看

上半年，北京市房地产市场资金来源合计达到393.16亿元，同比增长48.7％，高于上海市的同比增幅29.6％，并且在绝对量上也超过了上海市（370.41亿元），北京市投资热度已经超过上海。然而从资金来源看，北京市自筹资金所占比重较低，利用定金及预付款、国内贷款比重较大；上海市自筹资金比重在各资金来源渠道中最高。

京沪两地商品住宅市场供应规模、需求规模虽然都在扩大，但变化情形并不相同。北京市供应规模的增长远高于需求规模的增长，在缺少强力政策支持的情况下，供应大于有效需求的现象将难以避免。与北京相反，上海商品住宅市场需求的增长速度已经超过供应的增长速度，在一定时期内，将表现出一种供需协调的良好发展态势。

市场供应结构不同

从物业种类上看

统计表明，京沪两地普通住宅（包括经济适用房）项目在商品住房项目中所占比例都是最高的，其次是公寓，再次是别墅。从两地情况比较看，上海普通住宅项目比例高于北京市，公寓、别墅项目比例比北京市低。

从普通住宅价格分上看布

据统计（截止到7月上旬），上海市在售普通住宅项目共有664个，总建筑规模超过4990万平方米，平均项目规模7.52万平方米；北京在售普通住宅项目481个，总建筑规模约7150万平方米，平均项目规模14.85万平方米。

市场需求结构不同

年初，搜房研究院曾经在网上做过大规模的消费者需求调查，根据调查得到的消费者家庭收入、需求价格、面积等资料进行统计分析，北京市消费者希望购买的商品房价格在家庭年收入的3.9～6.1倍之间，上海市消费者预购商品房价格在家庭年收入的3.7～6.6倍之间。据统计，2001年上半年上海市城镇居民人均可支配收入为6019元，高于北京市的5779元，总体来说，上海市民预购买的商品住宅总价高于北京市民预购商品住宅总价。

供需比较

北京市

将北京市在售商品住宅价格分布规模比例与消费者需求比例进行比较，可以看出，在4000元/㎡以下，需求比例高于供应比例；在4000元/㎡以上，供应比例大于需求比例。虽然说在某一价格段比例不匹配，并不一定代表这一价格段规模不匹配目前，上海北京影响整个房地产市场，最严重的总价约束，购买力就这么点了，面积决定一切，小户型卖出天价，但这种供需结构的不协调难免会带来低价位项目供不应求，高价位项目供大于求的现象。

上海市

上海市商品住宅供需比例结构图形比较协调，尤其在2001～4000元/㎡之间，供给、需求比例都最集中。

结论

上海商品住宅市场在开发建设与销售，以及供需比例等各方面都表现出了比较好的协调性，另外税费政策的促进，存量房市场的联动效应等都对市场的发展起到了较大的推进作用。

北京市虽然为众多投资者看好，但由于加入WTO以及申奥的作用是缓慢发生的，不可能突然大幅提高市民购买能力目前，上海北京影响整个房地产市场，最严重的总价约束，购买力就这么点了，面积决定一切，小户型卖出天价，而外资的进入也不会是突发性的，需求的增加以及购买能力的提高都需要一个过程。现在居高不下的房价以及快速增长的投资，都可能加剧供需间的矛盾，从这一角度来说，房价应向消费者实际购买能力靠拢。当然，随着经济水平的发展，市民收入水平逐步提高，以及住房本身材料、设备、等各方面品质的提高，供应与需求将会在一个更高的点上达成新的平衡，这一平衡点的变化将是逐步的。