记得一年多以前，和一位地方政府高级官员闲聊，席间他一直在吐槽一个他自己的烦恼，就是“公共政策的房地产化”。这是一个比较文绉绉的学术说法，他自己说的是白话：“我们初衷很好的一些公共政策，结果一出来，都变成刺激房地产市场氛围的由头。”

那时恰逢这座城市房价涨幅排名靠前，一时间各种压力巨大，这位官员觉得自己很是冤枉。攸克君当时心中有一句话特别想说，却在当时没有说出口：如果一座城市，一些地区、区域的房价，真的是因为公共服务水平的提升而升高的话，那才真正是房地产健康发展的“正解”，而你冤不冤，是要看公共政策究竟只是给了房地产市场升温的由头，还是真正提升了公共服务的水平。

在英国、美国这样的国家，我们可以看到一种用“中国房地产范式”很难理解的情况。比如在英国的伦敦，房价并不是像北京这样，基本上以市中心为核心呈现放射性状态分布的，甚至是一个“好区”隔着一个“坏区”，房价像我们儿时玩过的“跳房子”游戏那样只有大城市，才有房地产，高高低低，错落有致。

原因何在？差距在于公共服务的水平。肯星顿公园、海德公园连成一片，荷兰公园周边则是伦敦很好的住区，这些是公共服务水平的一个显性点。但如果可以仔细观察，你也能发现，这里的街道更干净，警察巡逻得更多，优秀的私立学校、幼儿园分布的密度也更大，更直观的表现是，在这里，你随便步行5分钟左右，就能看到一个地铁站的入口。

这就是由公共服务水平影响的房价，而不是一个简单资产价格的体现。其实说到底，房地产的价格，在全世界范围内都是由两部分组成，一是对土地的投资，这体现为各种公共服务；另外一部分是资产价格，即沉积的货币单位。但是，在中国，后一部分在房地产价格中发挥的作用更大，而前一部分的因素，对于房地产价格的影响，和后者对应的话，就要弱上很多。

一般来说，增加市场中流动性的方式有两种，一是直接印钞；二是增加信贷投放。中国宏观经济的决策部门选择的是后者。直接印钞的方式，会立即带来日用消费品价格的快速上涨。但是，通过增加信贷投放的方式，可以让增加的广义货币供应沉积在资产的蓄水池当中，在一定程度上与日用消费品市场隔离开来，从而既能达到活跃市场流动性拉动经济增长的目的，又避免出现物价飞涨的状况。这就是从近20年的经济周期来看只有大城市，才有房地产，在绝大部分时间中，日用消费品的涨幅，落后于房价等资产价格涨幅的原因所在。

于是，在这种模式下，房地产价格受到的影响，更多是资产价格的一种显现，公共服务水平的因素，要远低于资产价格（并不是刻意忽略不计）。如果以当下“房住不炒”的逻辑与范式看来，受到资产价格影响因素较大的房价，并不能完全反应住房中的居住需求因素，其所反应的，往往是阶段性区间中，资金对于保值的需求因素。

与之相对应，公共服务水平的因素，则能够反应真实的住房需求和生活需求，因为一个区域环境好，公共服务水平高，配套服务健全等，而都去某一个区域买房，导致的市场交投活跃，是一种健康而稳定的需求。

房子是用来住的，不是用来炒的。

这其中，还有另外一个纬度需要诸君来仔细理解，这个纬度就是房地产税。实际上，房地产税这个税种（不一定叫房地产税），是舶来品。在西方成熟市场国家，房地产税真正的底层逻辑在于按动态评估值征收，直白一点说，就是房子越值钱，房地产税收得越多。

那么，房子怎么能越来越值钱？在整个主流世界进入宽松周期之前，西方主要国家的资产价格是基本保持平稳的，那么，房价就更多要靠公共服务的水平来实现，在这样的逻辑下，属地政府以及治理组织，就更有利益动机搞好公共服务，因为公共服务搞好了，房价因此而提升，那么属地政府可以收到更多的房地产税，再用这些税收收入投入到公共服务的水平提升当中，在一定程度上，这是一个良性的循环。

我们正在进行研究的房地产税，是否能够以这种利益机制进行引导和设计，现在看，是一个重要的命题。

就在十一长假的放假前夕，南国之窗深圳传来了”30万抢教师”的消息，众所周知，教育水平是一个城市最重要的公共服务水平之一。如果这一点能够长久而持续地做到，攸克君到宁愿相信，那里是一个更有前途和发展的城市。

写下这篇文章，并非为了赞美深圳。而是当房住不炒的时代到来的时候，公共服务水平决定房价的范式，是不是能够由此开始呢？

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