上海和北京商品住宅价格的实证分析和趋势研究周毕文２， 郑硕２（ １． 北京理工大学管理经济学院副教授； ２． 北京理工大学管理经济学院城市管理专业硕士研究生）摘要： 商品住宅价格问题近几年来一直是中国政府和人民及房地产开放商高度关注的问题， 在经历了２０ ０ ４年和２０ ０ ５年一系列国家宏观调控措施后， 飞速上涨的房价得到了一定程度的遏制。 房地产市场最大的特性就是它的地域性， 这决定了各地对于宏观调控的反应并不一样， 发展趋势自然也大不相同。 因此， 分析商品住宅价格走势， 除去从全国的角度做宏观分析， 还必须从各个城市的具体情况入手。 本文选取了上海和北京这两个中国最具影响力的城市并对其２０ ０ ５年商品住宅价格及走势进行了对比分析， 并对两座城市未来房价的走势做出了预测和判断。关键词： 商品住宅， 价格下跌， 价格上涨， 上海， 北京一绪论中国房地产市场连续保持６年高增长， ２０ ０ ４ 年个别地方甚至达到了４ ０ ％－ ５０ ％的增长速度。房地产业已经成为Ｇ Ｄ Ｐ 增长的重要拉动力量， 被认为是国民经济的支柱产业。 近几年的房地市场发展过快， 投资过热。 近年来， 中国房地产急速发展带来普遍存在的房产投机炒作、 价格飙升和空置率居高不下， 主要问题是房地产投资规模过大， 价格上涨过快， 市场秩序混乱。

２０ ０ ２年以来， 全国主要城市都出现了房地产价格同步上扬的现象。 经过２０ ０ ３年的大幅上涨， ２０ ０ ４ 年１到９ 月 份的全国商品房价格涨幅仍达到了１３％， 商品房平均价格达到２７ ７ ７ 元／平方米。 相比２０ ０ ２年底， 在两年不到的时间里， 价格上涨超过１／４ 。 对于住房这种关系到国计民生的特殊商品来说， 这样的涨幅堪称暴涨。 同时房地产市场繁荣的景象从东南沿海局部地区开始， 逐渐向全国大部分地区扩散， 甚至一些欠发达地区的价格上涨幅度超过了发达地区。２０ ０ ４ 年， 中国商品房平均销售价格上涨１４ ． ４ ％， 涨幅比２０ ０ ３年提高了ｌＯ ． ６ ％。 其中， 商品住宅平均销售价格上涨１５． ２％， 为１９ ９ ８ 年以来的最高涨幅。为了及时遏制这种价格飞涨的局面， 中央政府在２０ ０ ４ 和２０ ０ ５两年连续采取一系列宏观调控的措施， 尤其是２０ ０ ５年，在“国八条” 、 “新国八条” 及七部委新政的轮番推动下目前，上海北京影响整个房地产市场，最严重的总价约束，购买力就这么点了，面积决定一切，小户型卖出天价，曾一度弥漫在国内部分重点城市的短线炒房行为被迅速打压目前，上海北京影响整个房地产市场，最严重的总价约束，购买力就这么点了，面积决定一切，小户型卖出天价， 高的惊人的房价也回归到较为理性的状态， 但房价尤其是老百姓关注的商品住宅价格还是处在高位运行， 只是涨幅有所减小。

二２０ ０ ５年中国的商品住宅价格情况据统计， ２０ ０ ５年１１月 份， 全国７ ０ 个城市房屋销售价格同比上涨６ ． ８ ％， 涨幅比上月 高０ ． ２％。 １１月 份， ７ ０ 个城市新建商品住房销售价格每平方米４ １１０ 元。 其中， 经济适用房每平方米１８ ０ １元， 普通住房每平方米３６ ０ ５元， 高档住房每平方米５２６ ３元。 同比上涨８ ． ３％， 涨幅超过１０ ％的城市是： 呼和浩特、 大连、 深圳， 而上海、 南京、 合肥和成都等１５个城市比上月１５７