2020年的中国房价走势，总体上“城市分化”比较严重：北方城市房价下降比例偏高，而南方城市房价普涨，但总体上房价走势“稳中有涨”。

比如8月份国家统计局公布的70个城市房价指数中，新房房价有59个城市在上涨，二手房有47个城市在上涨。

像深圳、唐山、无锡、宁波、杭州等城市房价在2020年表现是比较显眼的，深圳一年房价就上涨了15%以上。

2020年房价“稳中有涨”的一个主要原因，目前看跟货币“放水”有比较紧密的联系。

根据央行10月15日公布的金融数据，9月末M2增速达10.9%，社融增速13.5%，两个最主要的货币供应指标都创造了近3年来新高点

可以说货币放水的力度和融资贷款的力度，都在明显加大。

钱同时也部分流入了房地产。

根据央行的数据，9月末人民币贷款增加16.26万亿，其中住户部门中长期贷款增加4.6万亿元，创下6年来前三季度增幅新高。

其中一季度新增1.21万亿，二季度是1.59万亿，三季度直接上升到1.8万亿，住户部门的中长期贷款大部分都是房贷。

所以只要社融增速放大，钱总会部分流入房地产。

住户部门中长期贷款增加，说明今年前三季度购房比较活跃。

一是因为今年多数房企降价促销，房价进入低谷，导致出手买房“抄底”的人变多。另一个原因是居民担心货币贬值到底是什么原因导致房价连续十几年连续十几倍的疯涨，我们的答案是货币，下手买房的人变多。

2020年住户部门中长期新增贷款有望超过6万亿元，将可能超过2016年的5.68万亿，创造了6年来的新高。

这可能就是2020年房价还在“稳中有涨”的重要原因。

10月14日在央行举办新闻发布会上，其统计司司长明确表示：应该允许宏观杠杆率有阶段性上升。

这是央行今年以来首次对宏观杠杆率松口，这个表态是近期加大货币供应的重要信号，四季度可能会采取更大宽松政策来完成全年经济增长目标。

央行的“松口”当然是有原因的。

10月15日，国家统计局公布了9月末的CPI和PPI价格指数，这两个指数从数据上看，呈现“双双下降”的趋势：通缩迹象有点明显。

其中消费价格CPI指数跌破2%，9月份同比上涨仅有1.7%，比8月份的2.4%有明显下降趋势。

消费价值指数CPI，一般认为2%-2.5%是比较温和的区间，突破3%有通胀危险，跌破2%有通缩危险。

所以1.7%的CPI，确实值得注意，消费需求不够。

PPI价格指数是企业生产是否旺盛的关键指标，PPI价格下降，说明企业生产需求不旺，PPI价格上升，则说明企业生产旺盛。

9月份PPT同比下降2.1%，比8月份的-2.0%出现了回调，中断了自从5月份开始持续上升的势头，是一个非常重要的“拐点”。

这说明企业复工复产还是不够，需要进一步支持。

这两个价格指数下降，都是意味着“内需”的疲软。

消费价格指数CPI是消费需求，PPI指数是生产需求，消费需求不足会导致消费商品价格下跌，企业利润就无法改善。

这将导致企业“复工复产”动力不足，PPI价格上会持续下降，所以从9月份的数据看，CPI已经传到到PPI，形成了“通缩”局势。

所以，更加宽松的货币政策到底是什么原因导致房价连续十几年连续十几倍的疯涨，我们的答案是货币，提振需求势在必行，这种政策趋势有可能在未来的1年还会持续。

“水”只会越来越多，未来的房价怎么走？我们认为可能有以下两大趋势：

第一，疫情对实体经济复苏的影响依然比较大，房地产在宏观经济中的“压舱石”作用还是比较重要的。

所以房价要“稳”为主，可以小涨，但不能疯涨，可以个别城市涨，但不能普涨，毕竟水放的太多了，总是需要一个“蓄水池”。

2020年的深圳、杭州等城市楼市其实就是一个货币“蓄水池”。

第二，“房住不炒”的原则还是要坚持，但“因城施策”，“因区施策”的策略依然会持续，甚至会成为主流。

2020年是一个在坚持“房住不炒”的原则，执行“因城施策”策略的年度，所以有的城市尺度放的宽，房价就出现了猛涨。而有的城市基本上持续严控，所以房价出现“阴跌”。

所以在2020年我们看到的就是“南涨北跌”，南方普遍房价上涨，北方普遍房价阴跌，这其实就是“因城施策”的结果：北方普遍严，南方普遍松，资金大量南下导致的结果。

2021年，我们判断可能是“因区施策”时代：整个城市普遍严控，但个别区域放松，一个城市内部不同区之间的限购政策会明显不同。

比如像广州的郊区基本比较松，城区比较严；成都也是高新区就比较严厉，其他区就相对比较松。北京的通州区也比其他区更严。

所以如果说2020年的楼市投资，是选择对城市，那么2021年的楼市投资，关键是选择对区域。

有明显利好及价格洼地的片区，会迎来房价上涨的周期。

从总体上看，货币“放水”的周期对中国房价的影响确实比较大，在M2增速和社融规模增速比较高的时期，都是房价上涨幅度比较明显的时间。

但是自从2017年进入“房住不炒”的基本阶段后，中国的房价不再体现出之前全国普涨的状态，而是进入了“城市”和“版块”的轮动上涨周期。

比如2018年-2019年是新一线城市房价普遍上涨的周期，而一线城市房价则相对保守，甚至下降。

2019-2020年是南方城市房价普遍上涨的周期，北方城市房价则持续“阴跌”，天津房价都跌出热搜了。

这样的城市轮动上涨，既可以稳住房价普涨的预期，也可以适当提高房地产的经济效应，稳住经济增长预期，充当货币“蓄水池”。

未来的1年，在货币持续放水的背景下，我们认为房价的上涨会从“城市板块轮动”过渡到“区域板块轮动”：在一个城市中，可能会出现有些板块房价下降，而有些板块房价上涨的情况。

放水不止，楼市投资的机会就不会消失。