我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，预算在300-350万左右，刚需自住，预算有限，现在降准，银行审批贷款快，请问卓越华润玲珑悦府怎么样？

沪叔：你好，这个小区在美兰湖旁，美兰板块主打生态环境，环境不错，小区离北郊未来产业园不愿，后面会有很多高素质人才和收入高的人群聚集，对区域内房价有一定的加持作用。

提问：沪叔，你好，本人刚需购房，7月落户，日常通勤依靠地铁，预算600万，上班地点不定，主要跟随项目走，在哪里买比较好呢？最好能升值保值

沪叔：你好，看你的情况主要看中地铁，上海买东西方向不买南北方向，如果这条地铁东西向，并且途经城市副中心，基本上这条地铁能级是比较强的，买在这样的地铁沿线对房子未来房价升值潜力有加持作用，比如有陆家嘴站的14号线，已经可以到张江的13号线。

提问：沪叔，你好，我想打新房，60基础分➕75个月社保，是纯投资房不自住，所以想来问问投资房买哪边比较好首付3.5成的话目前买600的房子首付正好但是庞顶买700w的房子。

沪叔：按照你目前的积分和预算情况，可以首选一些外环或近郊的热门版块，热门地铁新盘，去尝试打新，如虹桥徐泾，江桥，南大，金桥申江路，这些地块的新房积分大差不差，基本都够，把握好新房入市批次就好。

正常来说房子是会随着时间折旧，除了古董文物，一件东西越旧应该越不值钱的，房子价格一直涨关键在于通货膨胀。对于投资来说，想要博暴击并非是现在成熟好地段，而是在大多数人都不看好的时候买入价格相对低洼的地段，当然这种判断是需要市场验证，并不是价格低的地段就是值得投资买的低洼地段。上世纪90年代初，上海流传一句话“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”。那个时候浦东在上海人眼里就是乡下，30年过去，浦东暴涨，完美逆袭，在新上海人眼里上海就是浦东，这里有无比的热情和期盼，购买力源源不断。过去三十年，上海涨得最厉害的，回报率高详见知识星球内部。

提问：预算600万左右，积分57.5（系数0.1算），工作地点不限，看看颛桥紫薇花园，华发四季半岛，虹桥俊灿星城，碧桂园柏悦前湾，浦发唐城，浦发虹湾，或者现有宝山几个品质盘等。这些个盘从自住，配套和投资角度来讲哪个潜力和升值空间较大，回报较高目前，上海北京影响整个房地产市场，最严重的总价约束，购买力就这么点了，面积决定一切，小户型卖出天价，能否排序一下。或者能否有更好的盘值得推荐一下？从品质角度讲这几个盘差距大不大，可否排序，谢谢。还有浦东金桥御桥等地楼盘，综合做个比较。

沪叔：如你上面叙述已经看过的盘面中，浦发唐城入围的几率很小，四季半岛入围几率较小，紫薇花园供应量较多，认购比1.8要达到1555套认购才会触发积分，这个是比较保稳的地铁盘，但同时存在交付晚和得房率71%比较低的缺点。其他你提到的新盘都是相对有鸡肋缺点的盘，这里面的优选可以考虑宝华颛桥紫薇花园。

房地产，其实一直是个赚钱的好东西，很多人的买房心态总是跟过去的价格做比较，他们总是觉得房价已经很贵，以后不会涨了。身边有个朋友2019年想买房一直犹犹豫豫，看中房子当时觉得太贵，等到2020年下旬再去买，房价已经大涨一波。今年上海自疫情解封后，豪宅市场先复苏，当下上海楼市，热度其实慢慢已经有了，随着年底更多的房票、更多拆迁安置的资金入场，年底上海楼市不可说。你这个600w预算总价目前，上海北京影响整个房地产市场，最严重的总价约束，购买力就这么点了，面积决定一切，小户型卖出天价，50+75个月社保，这个属于中段偏低的新房积分。打新预算固定了地段是近郊或外环边。打新积分决定了目前能入围的新盘非热门或单批次房源供应量足够多，低积分或不触发积分的楼盘，有关上海投资回报率高的盘见知识星球。

提问：沪叔，你好，上海买一套房子真的很难吗？

沪叔：你好，挺难的，至少绝对不是每个来上海的人都能够买入的。在上海二手房市场，房价今年再次创下新高。次新的或性价比高的老破小实际上提高了门槛，一些受欢迎的学区房的增涨令人难以置信。

300万元的预算是上海基本入门的总价，现在面积变小了，距离也变远了。作为一个在上海苦苦挣扎的年轻人，除了自身存款，借了亲戚朋友能借到的所有钱。同等价位买市区的话无法满足两个房间的基本需求，只能在郊区看。

令人头痛的是，现在网上公布的房价与现实差距很大，合适的房子很少。两房一厅不想闹市区但总想靠近地铁，不指望好的学区但也想上学方便。 总算找到了能接受的总价，最后终于找到了一个可接受的总价格。现在三价取低，首付款也变相增加了，原来的35%现在约为60%。

对于普通的年轻人来说，没有太多的家庭基础。几十万百万首付的价差是一座短期内无法跨越的大山。谁都没错，你想要更好的生活，并为此努力；而市场预期的良性发展、可持续性和稳定性，银行要严格控制资本流动，避免不良贷款，高压政策下的房住不炒 。

不过上海这个城市有市中心豪宅，也有学区老破小；有郊区上车新房，也有市区成熟商圈。

某种程度上来说，如果你想留在这个城市，愿意做一些取舍，是一定有属于你的上车房的。金山、崇明、奉贤、南汇，甚至浦东，大把大把的郊区房真的很难吗？这些地方你们只是选择性忽视罢了。独身的买个小户型，总价算下来两百多万，想成家的两人一起努力，贵就再挑远一点。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。