01、“资产富豪，现金穷鬼”

所有走上房产投资这条路的人，时间长了一定是“资产富豪，现金穷鬼”。房子十套八套，手里的现金不到10万块。摇摇欲坠，仿佛分分钟要断供。

相信很多人都有被老婆或者父母逼问的经历：你说房子赚了很多钱，怎么没看你拿一分钱回来？

为什么会这样？

因为每次见到笋盘，很多人都会忍不住，哪怕赚了钱又会拿去啃笋盘，结果房子越啃越多，现金越花越少。

记得2015年初，我从香港回来，与一对夫妇一起在深圳看房，他们都不太懂房产投资，把我叫上纯属是为了把把关。

在售楼部，那个女士正在认真签认购书，她老公看完样板间，急冲冲跑过来煞有介事地跟老婆说：老婆，买完这一套真的别买了，咱们家钱不多了，只剩下2000来万。

靠！在旁边的我差点在椅子上掉下来，对于一个长期投资房产的人来说，2000万流动资金，简直是一艘救命的宇宙飞船。

所有的房产投资者，资金随着时间的推移会越来越紧张，买到最后，哪怕6折笋盘在你眼前也买不动了。

而正常来讲，大部分人的资金来源分几个：

（1）首先自己的资金。包括储蓄、公积金、定期存折、理财产品、父母支持等

（2）信用卡，至少把信用卡的总额度办到100万以上。

（3）借助亲戚朋友支持，首选建议是按照6-8厘的利息来借钱，可以一年期先息后本或两年期先息后本。但注意错开债务洪峰，不要集中到期。

（4）房产裂变，将升值部分二次抵押、全抵押回笼大笔资金。

（5）滚动资金，包括工资+房屋收租、股份分红等。

房产投资起步阶段比拼的是选盘能力，选盘得当，最短的时间之内第一套就能赚到100万，马上就能进行复利滚动投资，再去买第二、三套，但越往后越考验人的筹资能力，谁有更多的资金谁就能成为大赢家。

受资金来源影响，其实每一个人的投资路径和流派都是先天注定的，钱少的人从包租和翻新转手获利做起，工薪阶层从自住持有反复裂变做起，而企业主从连续买入长期持有做起，拥有家族生意的人从收购地产项目和买地皮做起，不一而足。

但无论哪个流派，哪个路径，万宗同源，最终都归结到一点：筹资能力。房产投资的尽头是金融。金融财技高低决定你能走多远。

而信用卡就是最容易利用起来的工具，因为无论你起点多低，只要你有一份工作，就能办卡了，门槛低到几乎人人都可以参与。

02、那么对于信用卡，我们该如何去认识它呢？

定义与功能：信用卡相当于一个长期授信的小额贷款，随借随还，不借不用还，而且利率不高，非常适合用来推平债务洪峰和资金过桥，办下来即使暂时不用也能作为未来应急的备用金。

那如何开发信用卡呢？

首先要集中自己所有资源去推倒一家银行的大额卡，有了大额卡，再谈办卡顺序和以卡办卡。

如果你在没有资深玩家指导的情况下，贸然跑进银行，大概率你办下来的是2万-3万的白菜卡，甚至更低。

真正的多军，以下面这些卡为目标：

交通银行白金卡（白麒麟）
招商银行百夫长白金卡（招行AE白）、钻石信用卡
中国银行长城环球白金信用卡
中信银行标准白金卡、尊尚IC白金卡、魔力白金卡
花旗银行礼程白金卡
工商银行运通百夫长白金卡（工行AE白）
民生银行豪华白金卡（豪白）、百夫长白金卡（民生AE白）
兴业银行标准白金卡（行标白）
建设银行标准白金卡（大山白）

贸然进入银行申请，第一张卡额度只有2-3万，那么你的办卡之路只能含泪跪着走完。

因为银行会参考你过往信用卡的额度，当你征信上显示持有2-3万额度的信用卡，那么接下来一堆白菜卡就会向你袭来。

所以，办卡最大的诀窍是：办好第一张卡！

第一张卡一定要下大额卡。所谓大额卡，额度至少10万，这个标准其实只要稍加注意，就能办下来。

有了10万+额度的卡，后面就能一路绿灯，揽下一批大额卡。办够20张，上100万没问题。

那如何办好第一张卡呢？

一、征信
房票可以靠钱搞定，但是征信如有逾期黑名单，那么即使花再多钱也很难搞定，除非你在中国人民银行有人。

所以，要珍惜自己的征信记录。征信上的每一条疏忽逾期，都是让人难过的揪心。一不小心，就错过了一千万。一旦征信有严重逾期的黑名单，那么五年都会保留在征信，这五年你就很难在银行借到钱了，除了信用卡，还包括信用贷、按揭贷款等。

1）时差
征信系统是一个非实时系统。非实时意味着可以通过打时间差进行各种操作。

 • 并发：一天之内，同时申请5张信用卡，那么银行审批的时候，你的征信上卡数是最少的，已授信额度也是最少的，则增加了概率下大额卡。并发信用贷、按揭贷款同理。关注楼市团长历史文章的读者都知道，2016年佛山首套2成首付，二套3成，三套停止贷款，而身边一位朋友，一周之内并发申请三个按揭贷款买3套房，都是2成首付。

 • 欠款：信用卡的负债并不取决于你每个月账单日出账的时候用了多少，而是取决于银行进件的时候，你的负债状况；

2）逾期
逾期的计算方法是30天为一个单位，1-7代表逾期范围。例如1就代表逾期1-30天，3就代表逾期61-90天，以此类推。一般贷款来说，极限是不超过1个3，如果有4以上的，就比较麻烦了，很有可能拒贷。那逾期了怎么办？那只能等2年，2年后征信记录会清除更新一次，但是房价早就涨上去了。

3）总授信
信用卡会有一个总授信额度的计算，贷款也有。总授信额度是有风控要求，所以理论上存在封顶额。银监会要求普通工薪阶层信用卡额度不得超过100万，高净值人群除外，因为我身边很多朋友一张高端卡额度就50万了，甚至还有无限卡。

03、开始行动

所有银行在批卡的时候系统都会对照信用卡评分表进行额度审批，所以我们在申请的时候要适当对身份、职业、负债、信用这4个指标进行优化。

有些单位，工资不高，但是却有利于办卡，例如事业单位、世界500强、公务员等等，如果要辞职，也要先办完20张卡，3个信用贷再走，否则就浪费这个职业身份。

当然，也存在这样的情况，就是先去面试一个事业单位，例如城市污水处理公司，拿3000元月薪，然后开始办大额卡，办完一通之后，合同一到期就辞职，潇洒走一回。

有了“优质职业”这个身份，再配合你的车行驶证，房产证证，银行流水，理财证明等等，单卡很容易可以申请到10w-30w额度，比如兴业、光大、民生、招商等。

尽量不要网申，因为只有提供真材实料，财力证明复印件才能大幅增加评分。

除了以上四个指标，还有一个很重要的方法可以下大额卡。那就是俗称“搬砖”的大额存款或理财下卡： 

银行最喜欢在本行有资产的客户。理财、定存、基金、保险、房贷等等都可以。

大部分银行按近3个月日均资产的20%给额度，例如招行近3个月日均资产50w，可以申请白金卡，一般可以10w以上。

2017年底，楼市团长的一个朋友卖了一套深圳近1000万的房产（二手房宝安区的第五大道）

我跟他说：你这几个月先不要立即买房，因为现在行情不会立即大涨，建议你拿50-100万出来放银行存三个月，给自己、老婆都开好大额卡了，再取钱出来去买房。

这给我们什么启示？

大额存款，也可以过桥，只要你可以问亲友借到30-50万放银行三个月，然后你集中办卡，办完再还钱给亲友即可。

又或者，行情如果不会立即大涨，那么你每次置换房产的时候，卖掉一套，先不要急着马上就买，而是先把钱存在银行几个月，开发卡贷，然后再行投资。

优化申请资料，除了职业身份，资产状况，还包括学历、婚姻状况、年收入、住址等，不会填的人，哪怕资质好也会被系统判低额度卡，我们需要了解银行系统的审批规则。

最后，我们严格遵守有关规定，信用卡只用于消费，不用于购房。