匪夷所思的房租贷款 _#1580

贷款的本质是分期付款

一）Ramdrive

象哥哥这种日渐入土的老头子，讲的段子，很多年轻人都不知道了。

话说啊，很多很多年以前，清脆可口，哥哥上大学的时候。

我不是计算机系的，但是俺的计算机水平已经非常高了。复旦每年出二个“系统分析员”，一个是计算机系的，一个是非计算机系的。

非系统内那人就是我。[1]

当时，哥哥拿过一本《Windows优化使用技巧》。书里会介绍一个核心技巧。

你有4M的内存，你拿2M出来。Ramdrive做一个“虚拟硬盘”。

虚拟硬盘，干什么用呢。

E盘，拿来给Windows做虚拟内存。因为Windows会产生很多“页面映射”零时文件。放在硬盘上，远远不如放在虚拟盘上速度更快。

我当时就懵逼了

哥哥当时就抓狂了，暴走了，拿头撞墙了。

而且不是仅一本书。你跑到新华书店里，这是“主流”。你翻过二十本，三十本，几乎所有的“Windows优化”，都堂而皇之地有这一个章节。

后来我想了又想，觉得“虚拟的虚拟的虚拟”源头应该是一个人写的。

天下文章一大抄，中国庞大的“计算机普及”出版业，就靠一份原始稿件。然后你抄我，我抄你。几十家出版社一通乱抄。

看来当作家，也是个混浊不堪的职业。自媒体才是业界良心啊。

为什么呢，你用大腿想啊。

• 内存不够，用硬盘虚拟内存

• 硬盘太慢，用内存虚拟硬盘

• 结论：用内存虚拟内存

微软工程师哭晕在厮所。

你搞那么复杂，直接让Windows管理4M内存，不就行了么。

得智商低到什么程度，才能相信Ramdrive可以优化Windows。而且还堂而皇之出版刊行，全中国出版社跟进，影响了整整一代人！

好了，以上是烟幕弹。

是为了掩护第二节。降低喝咖啡的风险。

二）租房贷款

如果你想买房子，你就去买房子。

如果你没钱买房子，你就分期付款。

看问题，要看本质。

“分期付款”的实质，是把一笔：一次性的大金额，分拆成N个月支付，在时间上拆散。

• 贷款100万元

• 月供6076.11元

• 供360期

天底下的贷款，千变万化。

但是万变不离其宗，贷款的精神，就是“时间分割”。

KFS要求拿500W现金出来，买房子。

工薪阶层，难以承受。没有这么多的储蓄积累。

 但是一对白领大学生夫妇，收入稳定，信用评级高。

每个月月供3W，是没有问题的。

同样道理，租房是什么。租房也是“时间分割”。

你让我买一套500W的房子，我买不起。可能不是一辈子待在这个城市。

但是我出20000元/月的租金，租房子，我付得起。

分割成时间片，我付得起。

好了，现在你回答我，“房租贷款”是个什么东西。

• 房租，是每个月付一次的。

• 贷款，也是每个月付一次的。

• 1:1的东西，为什么我还要贷款！

既然你不能达到“时间—分割”360个月分期付款的效果。我要你贷款何用！

按照我们目前现有，已披露的文档来说。“房租贷款”描述了这样一个画面。

• 某租客去找房东，他提出，“房租不要一个个月支付，一次性付十年”。

• 某租客无力负担十年趸缴

• 某租客向银行贷款

哥哥左看右看，上看下看，对面的女孩看过来。

你傻呀！

你吃饱了撑着，发什么神经，去和房东谈“十年一付”。

你直接谈“押二付一”，不就是什么事也没有了。

多付了一笔利息给银行，锁死了自己十年合约不宜迁移城市，增加名义负债毁坏征信，俺真心看不懂逻辑何在。

“贷款”的实质，就是分期付款。

一月期的转换成多年期再转化成一月期再付银行利息。

你这个和“内存虚拟硬盘虚拟内存”有什么区别。

三）田骨权和田皮权

“租房贷款”话题出来以后，前二天有一篇文章《租房贷款会将房子拆分成房骨和房皮》比较火，刷屏了。

文章用了很长的篇幅，介绍了“田骨权”和“田皮权”。重点描红了“田皮权几乎和田骨权”等价。

给人描述了一幅远景，“租赁权”也是很值钱的。“长期租赁”也能升值。

「张华考上了北京大学；李萍进了中等技术学校；我在百货公司当售货员：我们都有光明的前途」

这种文章，写得云里雾里，给人的误导多过洗脑。

形象举例，最最典型的，是美国“帝国大厦”的租约。

帝国大厦，是美国的骄傲，也是纽约的象征。

1896年，李鸿章访问美国。当时的纽约，整个市容市貌，已经和今天相差无几。

而中国的内陆和北京城，还停留在中古时代。

二者的差异巨大，几乎来到了二个星球。[2] 

帝国大厦的前身，Waldorf酒店，也是在1896年建成。

1929年，华尔道夫酒店被拆掉。并在原址兴建了“帝国大厦”。高103层。

“摩天大楼”的本质，是钢筋混凝土。美国强横的钢铁业实力，尤其是建筑特种钢的突破，使得建造超高层摩天大楼成为可能。

1929年，五大财团倾尽全力，不惜工本。在世界普遍建筑水准，仅30层的水准下，一口气造了103层。

全球轰动。

美利坚合众国，露出了他的爪牙。美国雄厚的国力和技术，西方列强无人能敌。

中国一直要到70年后，才造了金茂大厦。显示中国建筑业进步。

1929年，在美国历史上，是一个非常特殊的年份。

“帝国大厦”生不逢时，他虽然是美国的骄傲，纽约的地标，可是在财务上，却是完全失败的。

因为金融风暴越演越烈，“帝国大厦”管理层，在1932年，犯了一个致命的错误。

 

他们签了一笔30年的“长期租约”。

并在1962年，续签了一笔长达114年的“长长长长期”合同。

 

租金锁死，区区每年190W美金。

这在当时，不一定是笔坏交易。帝国大厦的建造成本，在4400W美金左右。

金融风暴之后，大量的写字楼宇空置。

一次性包租30年，对大业主未必算坏事。

“帝国大厦”持有人唯一没有想到的是，1973年，尼克松居然会废除“金本位”。

布雷顿森林崩溃之后，美元急剧贬值。然后就是长达50年的“通货膨胀”。

到了今天，190W美元/年的租金，别说买大楼。

买块广告牌都不够。

1991年，帝国大厦作价4200W美金，卖给了日本商人横井英树。

横井英树的主要财产，是在东京皇宫旁的一座小旅馆。

规格和档次，和今天的“如家”“七天”差不多。

这样一个小人物，居然收购了全世界的地标，美国的面子和骄傲。

你知道IP的话，光这样一个“面子”知名度，他就赚回了本钱。列入百度词条。[3]

横井英树凭什么有能力收购“帝国大厦”。你一个开小招待所的，凭什么收购曼哈顿大楼。

因为帝国大厦身上，还绑着114年“长期租约”。

所有的牛奶和血，都被“二房东”赚走了。二房东很滋润，一年白赚几亿房租。

当横井英树表示要收购“帝国大厦”时，美国人笑不动了。

美国人重实利，帝国大厦估值才2900W。横井英树一开口4200W美金，美国人乐开了花。

美国人还很绅士地挽留了一下，“不明白横井先生，为什么要收购这样一项低回报资产”。

哪怕买永续债，回报都不止这个数。宰了日本大冲头。

这里面的诀窍。就是“大房东”和“二房东”的利益分离。

除了帝国大厦，今天你想拥有曼哈顿任何一幢大楼，都是Billion美金的数量级。

至于中国媒体写的“日本财团买下美国，亏损三分之一损手烂脚”，已经完全偏离事实了。

我们可以看出，“租赁权”的价值来源，“田皮权”的价值来源：

 

来自于签订长期，低价租约对大房东的压榨

二个关键字：长期，低价。

首先你要长期。只有时间足够长，业主才会低估“通货膨胀”。才会傻乎乎地和你签一个二十年前的价格。

别的不说，哪怕如上海租赁市场这么萧条。2000~2017，四五倍租金涨幅还是有的。（500元~2000元）

其次你要低价。链家自如找上门来，开口就是“我长租五年，您打个折行吗”。

这种西装败类，你操起扫帚，直接就打出去。

骗老阿姨租金，骗到同行头上来啦。

租金最多给你锁定二三年，每年都要涨8%，否则房东就是白斩鸡。

中国古代的“田骨，田皮”制度，来源于骨皮分离，“合约”多签在灾荒年份。

荒年“大房东”，地主要求上交的粮食很低。每亩才150~200斤。

到了风调雨顺的年份，亩产量大大增加。

这块“增产”，都被二房东吞了，“田皮”自然值钱。[4]

否则的话，你写个“年例租金”每亩1000斤大米。

你去吼吼看，这个“田皮权”还值钱么。

说回到“租赁带来美好生活”的话题。

假设你幻想“租赁权”也能值钱，也能带给你幸福人生，甚至保值增值的话。

你最好去找一个房东。和他商量，按照目前3000元/月的房租价格，锁定锁死，一口气签100年的合同。

你能找到这样的房东么，找到的话，丈母娘不打把扫帚赶你出门。

（水库论坛，欧神文集，欧成效，2017年11月15日晚）