#5月财经新势力#

01 全国民众都在呼吁“取消公摊、取消商品房预售制”，作为公摊面积始祖的中国香港都已经全面取消了公摊面积，为什么国内还要公摊面积？是暴利的驱使，还是保护购房者的利益？其实马克思早就给我们做出解答：

马克思书中的至理名言：

“如果有10%的利润,它就保证到处被使用；

有20%的利润,它就活跃起来；

有50%的利润,它就铤而走险；

为了100%的利润,它就敢践踏一切人间法律；

有300%的利润,它就敢犯任何罪行,甚至绞首的危险.”（第871页）

这个“它”用在中国房地产行业最为贴切，这也就能解释为什么那帮人，敢冒天下之大不韪，让国家背黑锅，让居民购房者利益受损的终极原因，那就是高到爆的利润！！！

其实早在2021年住建部就发出过“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”征求意见稿 ，这确实是有透露出取消公摊面积的意思，但这仅仅只是一个开始，并不是最终的定稿，同时意味着公摊面积制度会被取消？事实是面对重重阻力，相关利益共同体设置的障碍，到现在还没有彻底取消。

02 现在房地产行业中的“公摊面积”大小都是开发商自己定下来的，缺乏公平性，为了获得更多高到爆的利润，就在“公摊面积”这一方面做出一笔乱账，混淆视听收割消费者财富。

官媒就直言指出：按套内使用面积计算是国际通行做法。

著名经济学家马光远也指出，房地产领域，最该改变的两大问题：“一是公摊面积，二是预售制。公摊里面的猫腻和腐败太大了，水太深了”。

开发商只是将公摊面积的数据与成本分摊给了业主，而由公摊面积所引起的收益，则全部归开发商所有。

最让人无语的是，那些一贯喜欢与国际接轨的“专家”们，却睁眼说瞎话，偏要无视这一国际通行做法，顺应民意推动取消“公摊面积”，反而为暴利垄断行业站着说话，企图扼杀提高我国工程建设标准国际化的契机，把国家和广大人民群众当傻子吗？

近几年都被公摊面积伤得很深的广大购房者中，这些购房居民都纷纷声讨公摊面积，“公摊面积”的伤害暴露在大众的视野里！

03 讲述“公摊面积”的由来，观想香港取消公摊面积的先例，无不说明房地产去“公摊面积”，挽救楼市颓势势在必行。

根据中指研究院消息，2023年5月，百城新建住宅平均价格为16180元/平方米，这意味着开发商将公摊面积提高1平方米，就可以获得16180元的净利润，按照北京的平均价格60730元/平方米，开发商将公摊面积提高1平方米，就可以获得60730元的净利润。

更重要的是，这还只是平均房价，现在热点城市房价动辄就是十几万元，开发商随便提高一点公摊面积比例，可能多出来十几万甚至上百万元的利润。

面对这么大的利益，很难有开发商能够经得住诱惑，因此，在过去这些年，公摊面积比例总体是越来越高。

香港取消公摊面积的起因和现在内地楼市的情况相似度很高

当年，香港的房市正值火热，韭菜们都急着上车，就算买到了缩水严重的房产，也往往只能迎风吐口水喷自己一身～自认倒霉，忍气吞声，就这样在李嘉诚的带领下，开发商集体贪婪之下，建设了越来越多的公共设施，分摊在公摊中，公摊面积从此就越来越大，韭菜们可以使用的面积也就越来越小了。

我们内地地产行业的实际情况，和当年的香港并无二致。

直到2006年，出现了一个足以被载入房地产发展史册的惊人得房率40％，全港哗然，韭菜们退无可退，开始了绝地反击。导火索就是长实元朗四季豪园，这座李家的城里，业主的溃败达到了顶峰。

目前，内地房地产大部分33层的高层住宅公摊面积比例在27%左右，公摊面积超过30%的楼盘也不少，甚至还有楼盘的公摊面积超过了50%，这还不是个例现象。李嘉诚跑路意味着他不会赚房地产的最后一个铜板！

时间回到2008年10月，在市民的压力下，香港首次对“公摊面积”，应该包含哪些范围做出了明确的界定。

那些开发商建设的设施从此再也不能计入公摊面积了。

本来配套的公用设施，就是开发商吸引购房者的重要手段，再拿“毛重”和“净重”以及取消公摊面积后房价会上涨这些言论来忽悠购房者了，那就是凄凄惨惨戚戚的后果，谁都接受不了的！

现今很多地产开发商，是为了从购房者身上得到更多的利润，公摊面积往往都会以建筑面积来计算到房价上，然后反手在以公摊面积在赚一笔利润，所以导致购房消费者房价负担过重，这就是怨声载道的原因之一。

香港一系列做法，让楼市得到彭博发展的契机，奇迹般地稳住了价格，那些内地专家教授说的房价大涨或者大跌并没有出现，香港楼市现象说明了什么呢？

时间在回到2010年，香港房屋事务委员会，建议在新房买卖中去掉公摊面积，按照实用面积定价。

当时，香港的有关部门负责人拿着4个不同年代的房屋进行举例，从1972年到2010年这40年里，香港的实际得房率从92．9％、90％、88％一路下滑到78％。

2012年12月，香港政府发布通告，从2013年开始，二手房销售要用“实用面积”来标价；

2013年4月，香港政府发布《一手住宅物业销售条例》，新房只能用“实用面积”来标价。

如果不按照实用面积来标价，坚持把公摊面积包含进来，就会吃官司，罚款100万-500万港币，还会面临3-7年监禁。

香港政府用立法和规范条例，使得香港市民彻底告别房地产公摊面积，香港地产从此变成国际投资首选之地。

前有香港作为先行者，有魄力有担当有能力的政府带领下，证实了“公摊面积”的危害以及消灭后的大利好局面，我们内地为什么就当看不见。

最可悲的是，在香港已经发生了近10年的事情，居然被当成空气视而不见！

很多专家会说，羊毛出在羊身上，虽然取消公摊，但单价提上去了，总价还是不变，这完全在扯淡，看看香港就知道了！

对于购房者来说，他们就只想花钱买房子，自己有几斤几两，人人都自己清楚，就算房价高，百姓们也只会选和自己财富匹配的住宅项目。

同时也想要知道钱到底花在了哪里，而不是花在这稀里糊涂的公摊面积上。

04 “公摊面积”不处理掉，对国家和居民来说是双伤的结局。

公摊面积比例存在争议，这个方面短时间内没有办法解决，到是又不能不让国家和居民继续受到伤害。

先说说对居民购房者的伤害有多深：

1、物业费是按照建筑面积缴纳的。

2、北方城市的取暖费也是按照建筑面积收取的，

3、更重要的是，购房者购买精装修房时，公摊面积部分也需要缴纳精装修费用。4、很明显的开发商吃相太难看，就不要说购房者是傻子，任你宰割！

再说说对国家的伤害：

1、很明显，关于公摊面积部分的费用有很多不合理之处，广大人民群众只会把矛头指向政府管理能力上的缺失和不作为上来，反而不会责怪房地产商。

2、“公摊面积”对日后国家征收缴纳房产税的难度，增加人为设置的障碍，到底收还是不收，面积怎么计算，如果按公摊面积收税，那就是对广大人民群众树立了不好的榜样，所以现在不取消公摊面积，对国家伤害最大。

3、很明显，并不是离开“公摊面积”就活不下去了，相反地，如果取消了“公摊面积”，房地产行业就相当于治好了癌症，将迎来又一次彭博发展的契机，对减轻居民负债，增加税收都有巨大的帮助，何乐而不为呢！

4、毕竟全世界也就我国有公摊面积，就连公摊面积的发源地中国香港都已经取消了公摊面积，如果公摊面积能给地产行业带来健康有序的发展，为什么其他国家不用，就咱们在用？

对于公摊面积，央媒新华社早就给了定性：公摊面积伤民，矛盾亟待解决的论述。

记忆犹新在2022年2月份，央媒新华社发表了一篇题为《公摊面积成糊涂账？别再让买房像开盲盒》的文章，就明确指出来：

“你买个100平的房子，公摊究竟是多少，就是开发商说了算，人家胡乱给你多个几平米你不可能知道。所以从长远来看，取消公摊面积利大于弊。如果取消了公摊面积，那么开发商就没有办法弄虚作假了，只有老老实实做好房子，才能留住购房者”

如此重疾国家该出手治理了，不能再听之任之，我们广大人民群众更加坚定的支持国家改革。

05 百姓对楼市信心不足、观望情绪浓，单从销售面积同比变化看，现房的恢复速度优于期房销售，体现百姓对期房风险厌恶情绪，还有就是造成房价虚高的主要诱因，都直指现行的“商品房预售制”。

商品房预售制的缺点是：

1、住房项目都在规划之中、图纸之上，随时都有变化的可能，最后交房的时候，可能会发现跟最初的规划南辕北辙目前，上海北京影响整个房地产市场，最严重的总价约束，购买力就这么点了，面积决定一切，小户型卖出天价，投诉维权的难度巨大，造成严重的利益损害。

2、开发商把购房者的银行按揭贷款作为主要的融资渠道，并且利用制度漏洞，非法集资等，把风险完全转嫁给了消费者和银行，最后事实上最终承受一切风险的只能是消费购房者。

3、期房交易类似于期货交易，其中，大部分购房者基于财富保值、投机盈利为目的。

房地产商通过捂盘制造虚假紧缺等常用手段哄抬楼价，在投机客和地产商双方的默契配合下，导致价格过分偏离真实价值，从而为房价下跌埋下祸根，成为国家房地产宏观调控的绊脚石，催生巨大泡沫。

显而易见，“商品房预售制”对房地产的发展起到了很重要的推进作用，然而，事实就是缺乏有效的市场监管，开发商面对高到爆的利润，他们是什么事都做的出来的。

“公摊面积”和“商品房预售制”如果都废除，将会在房地产行业中引发一场大洗牌，会改变这个环境。

比如让曾经强势的几家中品质最好的留下，实力强劲、抗风险能力强的留下来，融资最差、信誉最差、实力最差离开， 只考虑眼前利益的就被淘汰。

一旦取消了“公摊面积”和“商品房预售制”，那么市面上只有现房，不在出现消费者厌恶的，乱七八糟的公摊面积，广大购房者都能得到质量好的现房目前，上海北京影响整个房地产市场，最严重的总价约束，购买力就这么点了，面积决定一切，小户型卖出天价，一个健康有序的楼市，房价自然不可能再有收窄的可能，国家房地产宏观调控不在有绊脚石，巨大泡沫也会实现真正的软着陆！

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本章结！！！