提问： 殴大，我在小县城有一套按揭住房，准备出售，还有27万贷款，现准备出售给之前同事，他也只能按揭，该怎么操作？各种手续费及税费分别谁出？

回答：标准交易流程。 你付你的税，他付他的税。

 

提问： 殴大。26岁男，想出去闯闯，您建议深圳还是重庆？家里条件一般。

回答：深圳

 

提问： 欧叔，现在二十出头时常感觉自己每隔一段时间就刷新认识，和对世界看法！您当年是这样嘛？大约多久会更新一次？有什么建议？谢谢欧叔！辛苦了！

回答：从A6到A9 财富每多三倍褪皮一次。

 

提问： 今天比较空，再写一点啃房练级的高阶状态： 关于贷款的横做和竖做： 横做是常规做法，难度低，容易扩张，税费高，担心点多，后期心魔越来越积累，很容易反水。。。 竖做是中高级玩法，难度和汉诺塔一样，难度会几何级数增加，但是优点也很明显：正道+无心魔。 横做改竖做，难度点：1：充足的现金。2：肯不肯走一段下坡路 以上2点，每1点都会筛掉99%的人群，最后能爬出来的都是大师。 今天写的有点晦涩，看不懂的没事，今后慢慢体会 求翻译李阳大师作品

回答：按揭还是抵押

 

提问： 因为去年2n，刚开始不觉得压力大，反正信用卡额度多，但一年之后的今天，感觉每个月压力越来越大，因为除了房贷还有日常开销，而且还有个不挣钱会赔钱的老公。所以开始缩紧开支，日常开销都记账，但是老公大发雷霆，说以前没有管过我花钱，现在不习惯过这样紧巴巴的记账生活！以前他是不管，因为钱都不是他挣的，他的钱是他父母给的，房子首付也是他父母出的，他自己早年炒股赔钱，期货赔钱，现在创业赔钱，40岁了，不挣钱！目前的情况是之前为了cf办了lh，房子都在他名下，每个月月供我还。我该怎么保障我的利益？复婚吗？可我真的不想跟这个loser复婚！

回答：卖了换筹

 

提问： 没看懂欧大的这个回答，是推荐全款再抵押还是不推荐全款再抵押?恕我驽钝，无法跟上我神的逻辑，请欧大明示。

回答：按揭便宜的意思

 

提问： 做工行的抵押xfd100，lg上征信为担保人，现贷款余额70，lg还能在异地工行申请当地房产的xfd余还完的30w吗？当时是最高额dy

回答：可以

 

提问： odd，想问下个月要去重庆二套按揭，这个月申两次信用卡有影响吗

回答：没影响

 

提问： 欧大，我有个租客本来到1月末租约到期，但她说1月2月要去外地考试，又说工作离现住比较远可能会搬也可能不搬，2月份和3月份上涨的租金她照付。 做为业主从来没遇到过这种事，想问下大会不会有猫腻或是我多心就让她多住两个月也懒的再签什么协议了，这样会有风险吗？

回答：有微信记录也可。 一二月是淡季，赶人就没房租收了。

 

提问： 欧大 宁波银行白领通 授信50万 月利率千分之6.6 三年授信。值得拿吗？

回答：可以

 

提问： 今天有个问题没表达清楚，有个核，名下小贷多，不是让他代持，是说他愿意配合办卡，不知道办卡是否还有潜力？信用卡额度不到30万。

回答：有，可能撑到80，哪怕资信差

 

提问： 欧大好，三无想在深圳Hp买，年底有400cash ，深圳放杠杆可买二套么?目前信用卡信用贷还未开发

回答：5+1其实还好了。杠杆不算低

 

提问： 南山中心单体多座小花园单价4.x总约1000电梯顶跃能入么？单体这个算不算有毒，可以怎么解？

回答：自身有实力。Hold得住才买。

 

提问： 欧大早上好呀，如果没有买地，可以报名参加您昨天说的由功夫财经组织的西港考察团去西港看看吗？

回答：可以啊， 机票酒店本身就是自理的。 看房团不过提供接送，介绍服务。

 

提问： 欧大，抵押贷放款到个体户对公账户，个体户管得没那么严吧？转给自己截断就行是不？不需要转公户吧？

回答：经营贷允许放给个体户的不多。

 

提问： 欧大，商铺卖了一年卖不掉，是不是只能原价卖了？

回答：能逃出来不错了

 

提问： 欧神，上午好!sh前滩高青西路一新盘，总高29层，单身自住，如：19层单价8.7万，面积52.哪些楼层比较好?谢谢!

回答：小面积高单价新区，不如不买。

 

提问： 欧神您好！最近思考房产每年多高涨幅才能覆盖借贷利息？有个简单直接的估算，请欧神帮忙看看思路对不对？有无漏洞或考虑不周的地方？例如首付20万用抵押贷，年化7.6，按揭40万，5.4年化。那么整个房款60万均贷款，杠杆率100%。将60万平均利率估为年化7%，那么60万一年利息成本60*0.07=4.2万。问题一:若不考虑中介费营业税，则需这套60万房子，一年上涨4.2万，也即4.2/60=7%就可覆盖60万的利息？另每年租金1.6万没算，可以充抵买房时的中介费和营业税，（假设为60*2%=1.2万）。问题二:如果估算无误，那么即使不预测涨幅，一年7%是否完全没问题呢？平均涨幅理论上应该有12%？

回答：头三尾七，资金利率加权。一般在6%左右。 房租1.5% 涨幅4.5%保本。

 

提问： 如图，这个核，无社保，公积金，无工作，当地户籍，需要做哪些前期工作筹备办卡还是直接硬上？

回答：四金太贵了，就免了。 流水，住址，工作证明，资产证明，银行贡献度

 

提问： 欧大，请教一下BB关于贷款横做和竖做的具体操作，谢谢

回答：按揭和抵押

 

提问： 临街市中心商铺好投资么？地铁口，三甲医院和公园边上。租金大概在7%左右。

回答：就怕入手价贵

 

提问： 殴大，把老婆户口落深圳了，准备离婚，有套已办证有贷款的公寓，二人都在产证，这个对在深圳按首套买房有没有影响？要不要结清去名啊？不用的话，离婚协议要不要提及小公寓的事？

回答：酒店式公寓不影响，视为不存在。

 

提问： a8.3和40岁零资产年薪200万，哪个过得比较好？

回答：显然A 40岁～60岁，你全部的工薪收入也不过4000w，还要付税。

 

提问：欧大好，三无想在深圳Hp买，年底有400cash ，深圳放杠杆可买二套么?目前信用卡信用贷还未开发ーーーーーーーー您答，5+1，其实还算好，杠杠也不低，是啥意思?5+1

回答：二套五成，有机会叠+1税费卡，有机会叠+1装修贷。

 

提问： 请问殴大，1⃣️二押和截断抵押相比，那个优势更大？2⃣️首付五成叠二押和全款抵押，选哪个呢？

回答：需精算 直接5+2的产品很少

 

提问： 欧大，一个案例咨询，夫妻共同贷款购买新房（房本上是两个人的名字），现在两个人协议离婚，离婚协议上房子给女方，后续贷款由女方承担。现在房本还没有下来，将来男方会不会反悔而影响过户？有什么预防措施吗？

回答：他如果耍流氓，是可以不配合的。 最坏的情况，你可以向法院要求强制执行。

 

提问： a8.3如何裂变到a9？需要多久时间呢？

回答：你想赚7000w 按每平米赚15000的算法，你需要5000m CQ

 

提问： 先息后本的缺点是什么？

回答：没缺点，最优

 

提问： cq全款抵押，同样额度，同样利率，年限不同 1.先息后本3年归本 利率7.5% 2.等额本息20年 利率7.5% 选哪个划算？

回答：B

 

提问： 欧大，不考虑贷票等资源，同样的杠杆率，cq跟sz都买单1000万的总值，比方sz买的50000一平，200平，cq，12500一平，买800平。五年收益会差多少？

回答：五年深圳翻倍多点 CQ有望三四倍。

 

提问： 欧大，算了一下，我跟老公加一起马马虎虎A8.4了，为什么还是无比焦虑。觉得赚钱的紧迫感还是很强压力大。赚到多少才能云淡风轻？

回答：因为你看见的太多。 你天天和一群A7.3混在一起，就会很快乐。

 

提问： 大大，关于房产代持：去年有套房子写在自己姐姐名下，当时姐姐首套房但是没有买房打算，也没有资金。现在姐姐入手一笔资金，有留下这套房产的打算（刚有这个想法）房子18年3月交房。目前我还到不了收益很高的阶段，我该怎么办？之前您说的1元抵押是什么流程？

回答：啧啧，这是最可怕的情况。 房价涨了，亲人就想拿到自己名下。 一元抵押证凭房产证原件，去交易中心很容易办。 你别想抵押证了，先想着怎么把你房子保护好吧。铁着脸说生意就是生意。

 

提问： 欧神说单核最高可以2000w，为何我和我太太cq共计800w就感觉继续贷款很难办了 2000是极限情况吗？

回答：800，2000，3500，10000 以上每一步都是一个槛，需要不同的额外资源。 例如800w的经营贷，你搞个皮包公司就可以了。 但是你想地级市贷款3500w，最看中一点，是“知名企业家”。 必须是在当地有名有姓的大商人才行。

 

提问： 欧大，工行有个经营快贷，装上他们一个软件跟税控盘绑定，利息会低10%，只有4.35，就是不知道以后会不会有什么坏处？能不能装？企业是正常经营开票缴税的

回答：就是打到你指定的企业咯。 做账要求会高一点。 咨询你的会计。 也是一次性的，这次抹平，后面就没事。

 

提问： 欧神，整个楼与小区都没有煤气，那这小区的房子可以入手吗？ 有折价吗？

回答：没有煤气折价。 永久没有煤气，感觉要折-15%

 

提问： 欧大，父母去年在渔村光明以7万单价买了一个360万的商铺（求不骂。。。）商铺是社区楼盘一层临主干道商铺，附近有在建地铁与光明高级中学。目前已被租为面包店，租金回报4%，每年递增10%。最近劝说父母卖掉脱手。老爸装作顾客打电话咨询中介问买价，中介说目前带租约的一层商铺要9--10万一平，他一听不愿意卖了，还想坐等涨价呢。请问您:（1）中介说的是实话吗?（2）父母笃信一铺养三代，怎样洗脑才能解套呀?

回答：你再冒充房东，打电话想卖，看中介怎么报。 而且你也可以真挂盘试试。大不了有客户下定金了，你再跳价嘛。 老人家没法劝的。他管他的钱，你管你的钱。 再说360w也不多嘛。

 

提问： 我神，接受对敲的一方是同学，他背了按揭记录，我拿了钱，他如何平衡，自己没买房，帮别人买，

回答：利润的10～15%

 

提问： 灯塔，cq的重心会不会继续北移?类似渔村往西，上海地倾西南。

回答：会的

 

提问： 欧大，继续这个案例，是否需要对离婚协议做一个公证？民政局倒是有一个备案了。另外，房本没有下来只能离婚后过户，过户税费是不是比婚内过户高？具体是多少呢？谢谢您！

回答：可以

可以直接做KFS更名。如果有贷款的话，可以向银行申请。

 

提问： 头三尾七是指首付3成，贷款7成吧？

回答：对

 

提问： 欧神，“五年深圳翻倍多点，CQ有望三四倍”。结合之前说的“和黄每年（保底）+10%”，也就是说，和黄是不会出错的盘，但绝不是7折笋，不会是产生暴击的，这样理解对吗？

回答：和黄每年10%是套利。 大盘涨幅另计。

 

提问： 昨天是还款日，忘了转账，今天是周日，上午才转，征信上会出现逾期吗？

回答：T+3宽限期

 

提问： 欧神好！九十年代初从外地大学毕业分配到北京工作至今，九十年代末赶上了分房，够住就将积蓄基本投入了理财市场，收益年均7～8％，直到15年房价大涨才意识到房子的金融属性，大方向搞错了。目前想入手，虽从未贷过款也未用过公积金，但分了房只能算二套。提问：1、19年1月是不是比较合适的买入点 2、目前公积金贷款80万比我们公积金余额还少。差不多只能全款买入，计划入改善自住房是不是还要考虑用足杠杆？如何操作。多谢。

回答：总比春节后好。 劈一个首贷资格出来 用足杠杆

 

提问： 重庆南岸小三房，其中有一个书房小房间层高矮，压抑，请问大概怎么改比较好，谢谢

回答：层高不可能矮。 如果是二手房，可以看看是否有吊顶可以敲掉。 这个书房已经不小了。

 

提问： 请教一下，200W有二押的房子，下多少定金合适，二押房东自己解

回答：总价30%首付款。10%定金。

 

提问： 神，未婚妻是银行职工，对炒菜不支持也不反对，跟她解释了上次你说的“不出首付的一方参与还贷，若离婚只应该获取利息”，她同意婚前写协议，但要求约定利率复利计算年化10%，这属于贪得无厌吗？ 当然这纯属技术性探讨，从个人出发，即使不签协议我也愿意的。

回答：没问题，签给她。写12%

 

提问： 小白问个扫盲问题哈，全款买的房子，如果我想办抵押贷款，找贷款中介帮忙，中介提供的服务都包含什么啊？比如，是否注册公司、包装流水这些我自己先搞定，配合提供资料，他们只是与银行搞好关系，尽快尽量放贷？还是我一纯白户，从注册公司（或者入股），到后续放款，我就坐等拿钱好了

回答：有一堆的琐碎事，最主要增值有三项: 1）搞定合同用途 2）公转私 3）找对正确的银行

 

提问： 欧大，新房通知交房接房，暂时不去接没问题吧？物管费是不是也省了

回答：KFS有最后期限，一般六个月。

 

提问： 欧大，和泓南山道高层朝南，单价1.32万，算笋吗？我能不能下个10万定金，拖延到年后2月底再付首付，办按揭，大概率是赚的吧？

回答：不贵 可以，房东同意就行。 可以

 

提问： 欧大好，二线省会城市，找了亲戚做代持，贷款金额500左右，代票的ls基本上没有，目前银行要求增加担保人。我个人名下有一笔随借随还的消费贷授信（还有按揭、抵押各一笔，ls充足），如果上了担保后是否会影响消费贷的使用？再借出是还会审核征信对吗？

回答：侵蚀收入证明，消耗每个月5w。 尽量不要用你主身份证。 问问找个垃圾身份证担保行不行。例如你的父亲。

 

提问： 欧大，异地投资，可能没有办法看房200套，请问如果走管家公司的话，怎么判断他们推荐的盘是否价格是否合适？

回答：你至少看50套，才知道他们是不是真心。

 

提问： 神，青岛给老人买套自住房，什么时入手好？今年底还是明年？

回答：除夕前， 不拖过元宵。

 

提问： 欧神，总忍不住翻看水木羊毛版、什么值得买等撸羊毛论坛，为了话费满减、包邮、面包打折这些几十块钱的小便宜浪费心力，怎么办啊？其实节约的钱还不够吃顿饭哎，赚多少钱才可以破？

回答：十年富贵

 

提问： OD，北京的工作居住证 配合 JLH，全款，理论上可以在北京买无限套吗？谢谢！

回答：54大法无限套。

 

提问： 殴大，请问装修贷的真实利率，10万，每月利息400等额本息还，五年期，经理说是4厘，实际是9.6吗？

回答：9.6%

 

提问： 欧大，信用卡有30万额度，比如每个月负债1万，按照理论可以扛30个月对吗？ 具体怎么操作没想明白，辛苦指导一下

回答：25个月差不多

 

提问： 准备用一个核申卡，资质较差，能否直接流水ps，产证ps，工作单位包装，直接申请？ 另，正常流水包装多久后可以申请？

回答：申卡，产证ps一般我们不做。

 

提问： 请问现在哪个银行入账太多的话比较方便？就是风控不怎么严格的大银行。

回答：多是什么概念。 工行几百万可以

 

提问： 一直对现金大法心存疑问，比如我作为卖家的话，我肯定不喜欢下家用现金，多麻烦啊，而买家也增加了成本。实战中，这个真的有用吗？会不会有反效果（嫌麻烦或者觉得你不是正经人）？

回答：几十万当然不麻烦。 嫌麻烦你可以让买家代你存进去。

 

提问： 神，今年9月初入水库，没有经验9月份买了CQ1.9万的恒大御龙天峰，两年分期，每半年付25%，2021年10月交房，不如买一套全款房拖拉机，怎么办

回答：相当于晚一年付钱，九折。 马马虎虎了。

 

提问： 欧神，以父亲名字JLH买的沈阳房子，想一直长持，以后父亲去世了，房子作为遗产会有纠纷吗？要不要分他的兄弟姐妹？我妹妹呢(已出嫁)？母亲一直和我住一起

回答：父母，配偶，子女，第一顺位继承人。 兄弟没有继承权

 

提问： 感觉没毛病，Ocean 有啥说的么？

回答：欺负你数学不好偷换概念。 三年内一倍，当然不可能。 没一倍涨五成也行啊。

 

提问： 2个老人核加起来xyk一共只有40w，以1 2w的菜卡为主， 问：40w可以稳定输出多少？

回答：35

 

提问： 欧大，重庆江景非江景房，大小面积，单价应该哪个贵？

回答：目前大户型贵

 

提问： 殴大，你说19年1月北京买入比春节后好，预示着春节后会涨吗，还是我5月份前买都来得及吗

回答：一般4月比1月贵

 

提问： 如果买深圳，没有贷款资格，名下已经有两套按揭贷款，是买深圳的新房好还是二手房好。都是要全款付的，二手房就是可以马上再办抵押贷，一手房要等收房并拿到产证后办

回答：资金成本高昂，只能二手了

 

提问： 欧大，我感觉看房200套，得在同一个小区，或者相邻的小区，才能建设起价格概念，请问我的理解对吗？

回答：不对，越分散越好。

 

提问： 欧神，坐标一线，我发现无论自己怎么努力，老是做不到零sf，最多做一层，我一直想不明白问题出在哪个地方，你能否明白那种无限接近，却老是做不到的痛苦，有方法救吗？

回答：幸好你的目标不是负首付

 

提问： 欧大，代持买房贷款需要代持夫妻双方都到场签字的吧？过来一趟的同时做个委托公证？不想让代持人跑多次，目标沈阳和重庆

回答：不离婚的话，信贷员要求双签。

 

提问： 欧大，苏州房子卖了，户口还值得留吗(不在苏州生活)? 老婆还有个二套贷款资格， 1.迁户口重庆破三无买房可以？ 2.还是不迁户口买沈阳？ 谢谢！

回答：苏州户口含金量一般，可以迁CQ