提问： 大，请看这个二手房户型图，左侧中间那个小房间不知为何比其他房间低矮些，打算翻修出租，这个小房间怎么处置比较好，榻榻米卧室还是书房，有必要装空调吗？ 如果卖掉，又怎么改造比较好呢，谢啦

回答：低矮就找原因，是天花板低，还是地平高。 一般不用榻榻米这么夸张，换个低床就可以了。


提问： 欧大，深圳买了新房，暂无红本，已开始还按揭，想以房产进件办卡，拿什么给柜台呢？
回答：购房合同


提问： Ocean，随着N个平台上都成为大V之后，信息爆炸惹！如何有效过滤不重要的信息？T-1的思想是啥呢？
回答：信息的筛选和处理，本身就是一门大生意。 甚至是唯一的生意。 未来社会，有可能拿99%的精力，来进行熵减。 因此你这个问题，不可能有“简单”的解决方案的。 搞不定是一定的。


提问： 欧大请问房租流水如果有七八套都让租客打一张卡，而且房子还不是在同一个城市，买房时这个流水算吗？
回答：提供七八张产证，七八套租房合同就算。


提问： 欧大，已经和LP离H半年了，如果我们现在再去领个结JHZ，但是再买房时还是向银行和ZF部门出示LHZ能行吗
回答：可以


提问： 请教欧大，和某中介交恶，但是和带看房的中介小哥关系还凑合，他现在向我推房。 1.如果我让他把他们店的制式合同照抄一份，只通过中介小哥买房而不通过这个中介店这样有什么隐患吗？ 2.据说中介店的制式合同是房管所之类政府部门备案的，上面有编号，内容照抄但没有编号的购房合同能网签吗？后期办手续有什么隐患吗？ 3.如果购房合同没有中介店的公章，只有一个中间人签字可以吗？有隐患吗 谢谢欧大，仅是准备第二次买房了，小白
回答：没有 没有这个说法。任何中介合同，和网签都没有关联。ZF也看不起任何一家。 网签可以直接去交易中心签。连中介都不用。


提问：欧大，限售政策出来之前买的房子，在限售后进行了产证除名，原来是夫妻共同所有，改成了老婆个人所有，请问这个房子现在受不受限售政策的影响，能不能进行买卖？谢谢！
回答：以上一次商业买卖算时间。


提问： 欧大，二线省会限购区的某单位家属院即将交房，单位出面协调不限购可办产证，而且是新区价格不高1万左右，但是不能贷款，只能给人转让费全款接过来，且与市内（均价2万）相比涨速慢涨幅小，是否可以考虑在这个小区多入几套全款抵押？值吗？请欧大帮忙分析下!谢谢！
回答：可以抵押就可以做。


提问： 新粉，来找骂了。自己喜欢和田玉，多年来基本每年5n（求少骂两句），品质经过鉴定还行明清为主，现在入圈了感觉给儿子也没价值，闲鱼挂一下想回血直接被砍一个零不让ds还要骂，怎么破？
回答：卖玉，自然要挂一个高大上的网站。哪怕出流量费。


提问： od，杭州一手楼盘最近开出来只需要一万五，89方150可以拿下、有劣质房票，是不是先用在杭州再去重庆了啊。但是杭州按建面来的，实际面积只有60多，重庆据说按实际面积来卖的？
回答：都一样，CQ我们谈论的也是建面。 15000也要看哪里啊，可别去到江宁。


提问： 欧大，准备BF两套，找了两个fangkuan前不查ls的银行，这个流程成功率怎么样？还有什么需要注意的？
回答：很高。 别嘴贱说漏嘴就行。


提问： 殴大，我在重庆贷款买房首房首贷，农业银行执行利率是6.125%，等额本息，这个利率正常吗？
回答：首房首贷1.25倍，略高。


提问： 两年时间购入2000平，坐标南京，银行负债（按揭＋抵押）4500万，利息成本260万/年，目前没有明显的赚钱效应，感觉压力较大，是否应在明年出手一部分？还是继续坚持？（已备300万子弹存款用于还款）
回答：5%的利息成本完全忽略。


提问： 欧大，例如500w资产，杠杆率50%，未来五年，平均每年的资产增值率大概是多少？
回答：涨10%的话 资产500—550 净资250—300 也就是净资产+20%


提问： 欧大，沈阳平安银行抵押贷，利率月息6.125，年化7.35%(中介说的)？70万等额本息10年，中介费4个点，还要买个平安的保险一年才可以退，这个可以要吗？ 沈阳搞个贷款真难，唉。
回答：相当于手续费五个点。 分三年摊销，每年1.7%，总资金成本接近9% 感觉贵了


提问： 欧大，因为种种原因，比正常年龄晚了四五年上大学有什么劣势？目前觉得即使晚还是要上！您觉得呢？
回答：大学文凭总是要的。 意味着你失去了毕业校招等诸多机会，没概率进大企业，当不了管培生。 但野鸡公司混着，30岁以后也没人知道。


提问： 欧神，cq对于外地的我们，要不就要交社保，要不就要户口，如果想批量建仓，而且不想搞这些社保或者户口，有什么方法可破吗？难到是全kuan再dy？
回答：股东一年。


提问： 老大，目前打工模式税前180，再继续努力的话，感觉投入产出比变低了。未来的方向是寻求改变模式的机会，想法是否正确？
回答：骑驴找马


提问： 欧大，33层的房子，靠着大马路，是不是楼层越高噪音越大？
回答：一般到20F噪音最大。再高也不吵。


提问： 欧大，民宿代运营收利润20%合理吗？一般是多少，对方说回报率比直接租要好
回答：合理。不要问商家赚多少钱，而要问你次优的选择多少钱。


 提问： 多核办卡，这些核大多没有流水，四金也没有，甚至工作单位也没有，就是愿意配合办卡。那是直接启动马上开办，还是流水做几个月后再开始？
回答：做几个月流水再办。


提问： 大大 自己额度破百万了 大概 14张卡 现在申请什么新的都被拒 如何破
回答：多核是王道


提问： 欧大，怎么算出借款顶峰在28万元的？

回答：蓝色最左最长


提问： 欧先生好，BJ dyjyd 300w,请问截断后主贷人去CQ全款买房会有抽贷风险吗？谢谢！
回答：全款买不查首付贷。


提问： 欧神，1，经济普查前几个月有人打电话让我去我说关门大吉了她给我报停业行吗这样会不会被工商局记仇？2，最近几天又有人打电话让我去，说如果不去填表配合普查工商局会记仇以后对公司有负面影响，用怕她么？
回答：不会 经济普查地位很低，各单位都不配合它。


提问： 欧大，深圳五年一倍，重庆3倍，这是总价还是本金啊，您看好的深圳这么惨啦？那魔都五年50%?
回答：总价


提问： 我盆友有块12.6亩的地在武汉三环附近（刚过三环），位置还可以。准备出让，也有很多盆友愿意翻倍接盘。因为我们关系特殊，他想给我们折腾。但是这个地是工业用地，他们拿下来是400万，他们股东商量拟533万转让，您觉得有必要搞下来不。
回答：工业用地不值钱，亲。 最近zf穷慌得要命，附加条款一般是每亩每年要20w的VAT


提问： 是不是只有二手房才能GPGD，从而做到低首付零首付，甚至负首付？在标的本身和板块没有硬伤的情况下，能GPGD的房子是不是算～核～武，级别的？
回答：一手房要按销售额交税，不可高评。 高评也要看成本，手续费。 我们可以接受的极限，大约是“贷款现金”的10%，不到就算是赚的。


提问： 欧上，lh买的一手现房，房产证已经办过了，贷款已经下款并且还了第一个月的了，现在可以复婚了么？
回答：可以 随时都可以


提问： 南九亭天宝恬苑6楼顶楼116平，送阁楼同样面积，总价380万，单价3.2万，算笋吗
回答：阁楼不进面积？要的


提问： 欧大，天津落户需要多少钱?
回答：符合规划即可。很便宜。


提问： 殴大，新手今年3n重庆，综合资金成本年化7.7%左右，一共400平方，市值500万左右，负债率70%，感觉操作很失败，三套都是毛坯的，有没有必要全部装修出租，降低2%的持仓成本？家里爸妈比较抱怨，说现在房价下行，太冒险。
回答：资金成本应该不到7.7%的，估计做得很急，没有优化成本。 那你看房200套做了没有？ 装修不贵，建议装。也给你父母找点事做。 装修款别乱用资金了，老老实实办卡。20w卡很快的。 长远看，应该办200w卡，把信用贷都替换掉。


提问： 如何看粤港澳大湾区楼价发展，如何看中山楼价，入手一间大面积法拍，室内家私电器如何处理
回答：不买账 扔掉1/3


提问： 能解释一下 什么叫熵处理嘛
回答：你每天上班的时候，办公桌一堆文件。 全部都摆平妥妥当当，才可以下班。


提问： 欧大，一些问题想和您请教 A 我是跟随您多年的资深魔都多军，昨天家庭会议，父母说觉得模式很难到A9，现在房子被打压，涨不上去了，现在是净A8.5全部为魔都房资，我坚持说只要再坚持4到5年，就可以跨入A9门槛了，但只能持有房资，坚定5年可以翻番，还有两波到达，货币不可能保值的，到那时再分配5000房＋5000现金套现也可以。欧大，您觉得这个模型差不多吗？家里人压力都挺大的。 B 三十多了，也想要孩子了，但找个真心能理解资深多军的优秀伴侣真难，年轻漂亮女孩子都喜欢现金多，情愿每月有10万轻松开销，如果有了两个宝宝，小夫妻孩子保姆一家开销起码一年100万。欧大 您觉得如何取舍比较好？ 谢谢
回答：跌价如抽丝，涨价如山倒。 真的涨起来，是很可怕的，完全不给你抵抗的余地。一周一个价。 既然有了8.5，花100w毫无压力。


提问： 欧大，未来三年，上海中环内的现在单价9-10万的次新房(130平左右)的涨幅预计如何？平均年涨幅能有15%？
回答：渣。中环线没有盘值100000+，必然CEO盘。


提问： 欧大，重庆江北融景城2号楼准备开盘了，16000均价，貌似这栋看不到江，值得入吗？
回答：一般


提问： 欧大 如果没有多余带票，就做全款抵押。 那么， 我是注册一个公司养着，还是注册两家公司养着呢，为了搞抵押的话。重庆
回答：一家够了


提问： 欧神，您好，第一天入群。咨询您个问题。 自己有公司，联系了一家银行，用我个人身份做抵押经营贷，十年等本，利率6点几，找了个开公司的朋友，做第三方。 银行的操作是，把钱打到我个人账号，再从个人账号入公司账号，然后再操作到第三方账号，这三步都不用我管。打到第三方账号后，银行就不管了。 我们两家的会计都没做过贷款，不知道要不要做账。如果找贷款中介帮忙，又不认识靠谱的。所以想咨询一下：1.贷款打到第三方个人账号好，还是公司账号好。 2.这一笔钱，会计可不记账吗？ 3.取现截断，是直接用第三方的账号，去柜台取钱就行吗，有没有数额限制。谢谢啦！ 4.钱取出来后，我和对象离婚，用对象名去买房，可行？
回答：肯定个人账户好，公转私很麻烦。 不记账有专门的科技树。 个人账户随时取现，公司账户不可取现。 可以


提问： 欧大 没有开过公司账户的公司，我怎么才能查到，这家公司有没有从银行贷过款呢
回答：企业征信 一般没抵押物，企业根本借不到款。


提问： 欧大，cq中德银行53岁按揭贷款16年，年利率5.39%，房龄总价188万元，贷款5.25成为98万元，首付4.75成为90万元，还款为1-31个月还16124元，32-44个月还5629元，45-139个月还7872元，还按揭贷款实际按揭利率多少？
回答：表述实在太乱了。 自己写IRR拉。 你并没有说第140个月的“贷款余额”，所以我是没法算的。


提问： 请教欧大:杭州一套房，首套按揭贷款150多万，现在房价涨了，大概可以抵押贷350万，但是抵押贷款利息高，按揭利率基准下浮5％，抵押贷款利率7％，是否还清做抵押贷？
回答：需要精算。 一般贷款增加230%，才值得截断。


提问： ogg，和黄御峰没参加摇号，去捡的剩的，只能拿到建面单价1.25，最贵但也是户型方正朝向最好（南偏西）2室户型了，楼层20/34。若全款入，这个价还值得么？

回答：以市场价1.6计，相当于此后五年，每年回报5%


提问： 殴大，这个房本应该只有18年4月4号这一笔抵押吧？谢谢！

回答：章是不准的，因为可挂失。 以产调为准。


提问： 殴大，bj房屋抵押，二次抵押是不是应该房本也会显示，有没有可能二抵房本不显示呢？谢谢！
回答：很多抵押，现在都不敲备注页了。 因此应该以产调为准。


提问： 欧大，沈阳恒大雅苑7500全款分期入了没问题的吧？12楼，20楼都有，小户型73平清水。小白想听听神的意见。
回答：我也买的


提问： 欧大，重复问题，重新表述：cq中德银行，53岁，房款总价188万元，按揭贷款16年，说是年利率5.39%，首付90万元，按揭款98万元，按揭还款规定为1-31个月还16124元，32-44个月还5629元，45-139个月还7872元，请问该笔按揭贷款实际利率多少？
回答：不知道。因为不知道第140个月的余额。 大概率5.39%


提问： 欧大晚上好~ 请教您: 您看好 Business Analytics 这个方向吗？它是跟着“大数据分析”概念一起火起来的。 身边很多同学打算出国读研学这个专业，但我觉得他们可能被中介收割了。这个专业出来具体能做什么呢？去互联网企业写代码或者去金融机构都不如科班生呀。 在中信建投做行研实习，写企业估值与预期报告，问带我的小姐姐想怎么分析，R还是Python,她很冷漠地说，用excel就可以了。 p.s.本科央财，读经济，研究生如果还读经济出来争取进券商或者基金机构作为职业起步ok吗？ 感谢欧大耐心看完~祝您和家人平安幸福~
回答：BA是进咨询公司的。 纯企业内部不需要这个职位，待遇也很低。 考研不会帮助你，目前是拼d拼机遇的年代。


提问： 万能的欧大！我是刚入圈的新人，目前做进口设备销售，公司是外企，设备国内目前没有可替代的同类产品。但最近发生了很头疼的事情，我们发现有代理去其他区域串货的问题，我本人是技术出身，看过欧大文集后，努力转成了销售。现在想请欧大帮帮忙出出主意，这种串货问题如何解决？ 怎么能至少发现串货的是哪家代理呢？ 谢谢欧大！祝您身体健康！
回答：敲案章。 你的产品，如果有机器码的话，就一一登记在案。 谁在串货一看即知。


提问： 请问，担保上征xin后，房子结清以后，还有sfsd 吗？ 是不是担保后结清就没事了呢？
回答：北上深都算二套。


提问： WH现在除夕前入？还是观察一年，等明年底？记得您说过，WH牛市尾声
回答：感觉观察一年。


提问： 欧大，广州城乡结合处，离市中心25公里。未来三地铁交汇处。九五年小区老破大楼梯房七楼的四楼，离地铁站500米。一百多方单价2.1万。周边电梯新房4万左右。笋吗？
回答：离市区25km，参考标的物肯定不是单价4w


提问： OS，求问银行的随借随还信用贷，只申请额度，不贷出来，会上ZX么？目前有8张XYK，申请这类随借随还信用贷额度，会不会对后续申卡有影响？
回答：大部分不会


提问： 欧神好，渔村光明05年3.8万的盘，150㎡以上的适合长持吗？
回答：看品质。 4-总体而言风险不大。


提问： 殴大，和黄御峰1.2建面73高区总价90；融景城馨苑1.7建面105总价178全款入等2021下半年产证下了抵押可以？还是淘二手立马抵押更好？无贷票
回答：淘淘二手。 御峰保底


提问： 殴大，招行jyd年化5.6%先息后本，一年还一次本金。怎么样？
回答：每年过桥一概不要。


提问： 入圈一年多，今天尝试多核，向两个自以为会帮忙的，从小玩到大的闺蜜提出借核办信用卡，都被婉拒，知道不成功是常态，心里也理解她们的担忧，也还是会继续做朋友。只是觉得重塑三观后，能聊的朋友越来越少，先生也常说我被水库洗脑，言辞中透露着不赞同，越发觉得孤单了。稳定的工薪族也没法换圈子，欧大，孤单不被理解有办法治吗？目前深圳，沈阳小小仓位，只有耐心等涨幅吗？
回答：有了赚钱效应，再说服一批人。再更多赚钱效应。 资源是一点点解锁的。


提问： 欧大创业失败后 最近3年只工作了3个月， 想重新踏入职场的话，有啥突破口？ 其实还是有点缺少责任心让我认可的值得做的事情不很多。
回答：放低身段，从低职位做起。


提问： OS，你说54大法无限套，不理解。因为最终离婚后，不是房子划归到想用此法买房的人名下么？但全国贷款只能按揭两套啊！是不是全款或还有其他方法？求解。
回答：抵押无限套。


提问： 欧大好，请问泗泾融创一号公馆新房4.8均价值吗？离地铁大概600米，谢谢
回答：反正不笋


提问： 大大 做的流水中信这种办卡有用吗？
回答：有用


提问： 欧大，我有个注册证挂在外地，每年有些回报。现在住建部要严查挂证，今天收到挂证单位询问是否要在当地交社保，如何应对啊？现在真实工作单位社保肯定不能断
回答：社保可以交二份的


提问： 欧大，对于屌丝而言，除了房产和股票投资以外，感觉也没有别的投资渠道了是贫穷限制了想象，而是投资就这么几样？
回答：你又不会经营公司。 任何实业，你都不会。


提问： 欧大，你说京沪深看到最高25W均价，现在渔村整体均价5.5W，那还有4倍多空间?这么吓人吗？
回答：低于5.5的盘都没几个了。


提问： 欧大，接刚恒大雅苑的问题，提前结清有优惠，总金额12%，需要提前结清吗？还是一只全款分期呢
回答：相当于年率9%


提问： 欧神，联洋的仁恒河滨城，现在中介说差不多8w8的成交价，你觉得中介说高了还是低了？自住，想考虑买那边的房子
回答：高了。


提问： 欧大，上海中山西路内环线老大楼湘江大厦的普通住宅。 里面部分楼层是商业，部分是住宅但也有很多在开公司；建面100平，实得只有72平，朝向全北，没有外阳台。总价430万，单价4万3。这些打折后，我们估计时应该算多少的市场价，这个价算笋吗，值得长持吗
回答：内环线普通住宅。 卖一套少一套了。 下浮空间结实。


提问： 欧大 按揭的房子，100万买的。目前市场价125万。刚买了一年多。 一般来说，涨到多少了，或者评价价到多少了，做截断合适。 重庆没有贷票了，想做截断，弄出一张贷票，重庆。
回答：负债率25%


提问： 欧神万安。 2018 新入水库， 现在广州有一处房产 市值400W. 最近还清贷款 手头只剩下现金20W。 本人在职上班 工作比较稳定，年收入约40W 老婆自由职业，年收入7W 。贷款中介评估过房产约可以抵押270W. 有二十年本息等额产品， 年息约6.8 。最近近几个月开始办卡， 非常顺利，累计50W+， 在广州已看房200+， 看好重庆多过广州。计划未来半个月到重庆看房。 目标 重庆两套 100W*2 （靠抵押贷 ）广州一套 300W走按揭。二套首付要5 成 . 想在明年三月前搞定（怕明年上涨）。 问题： 1）这样杠杆会偏高吗？2）两边建仓好还是全部重庆好？3）有其它方案推荐？
回答：一次性建仓太多。 小白最好先做一二套练手。等赚钱效应，再做更多。 赚钱机会，来日方长很多的。


提问： 欧大，我不大喜欢现在自住的小区，上海内环内，因为小区小，两三栋房子，楼下还有酒店式公寓（我的房子是住宅），现在单价差不多8.3/8.5左右，总价2000不到，我如果熬过这两年低谷期再置换，你建议我置换到哪块? （从长期涨幅和住的舒适度综合考虑，欧大，不是我不听话不抵押，实在是标的太大，抵押不动，只能置换）
回答：上海原则上不置换。 缺房子你租好了。


提问： 殴大，国际社区只有四栋超高层，最高50楼，其他三栋分别是48，43，43。假如买最高的那栋的44楼，能比买最高层43的那栋楼的顶楼要有溢价吗？大家阳台都是看南山，户型朝向一样的情况下
回答：43/43比43/50好


提问： 欧神好！请教一个小白的问题，看到您的回答，负债率25%适合截断抵押。负债率是按揭尾款/总的房价吗？还是按揭尾款/（总的房价-按揭尾款）？
回答：抵押率55% 一般贷款翻倍才值得截断。


提问： 欧大，我18年买了三个新房了，现在都无法提供现金流，也没啥赚钱效应，雅居乐有一点点点。现在抵了200出来，立刻投重庆吗？还是等一等赚钱效应？投融景城新房还是全款二手呢？谢欧大。
回答：等一轮赚钱效应。


提问： 效哥 你说的这个实力有没有大概判断的线？8.3资产8.1净年入100可入？

回答：动用现金<10%净资产


提问： 殴大，新手今年3n重庆，综合资金成本年化7.7%左右，一共400平方，市值500万左右，负债率70%，感觉操作很失败，三套都是毛坯的，有没有必要全部装修出租，降低2%的持仓成本？ 资金成本应该不到7.7%的，估计做得很急，没有优化成本。 那你看房200套做了没有？ 装修不贵，建议装。也给你父母找点事做。 装修款别乱用资金了，老老实实办卡。20w卡很快的。 长远看，应该办200w卡，把信用贷都替换掉。 殴大，确实买的急，而且限贷只能做全款抵押，为了低单价高杠杆还买了低楼层，感觉流动性也不太好，都是地理位置都是两江四岸，只不过不看江，单价都是1.1的房子，殴大，我成本优化一下长持应该不会亏吧？
回答：滨江1.1不贵，下一轮就起来了。