提问： 欧大，以重庆恒大中央广场为例说下新房二手的区别。这个盘装修的号称2000标准估计成本不到1000，卖15000多建面价格尚可。但是2022年9月交房，时间长，有两个缺点：1，交房半年产证，再过2年交易，总共要6年左右，持有时间长不利于资金流转和截断；2，交房之前的三年半没有租金，现金流压力大。  优点是现在锁定价格，五六年后交易的时候是次新，房龄小。这些说法有没有问题？
回答：说法都正确。如果你贷款七成，锁死的都是银行资金，那其实还好了。我们也并不急着交易。 如果全款锁五年，真心无法承受。


提问： 欧神好！对于新版zx有两个问题请教一下 1.SFSD，上海限购，结婚才能买......是不是就没办法了？ 2.婚后，上海买房，就一定要有参贷人吗？3.那对于参贷人的下一套有哪些影响？不算首套？
回答：只能先上zx，再撇除参贷人了。 看具体操作。怀疑有单一主贷人的漏洞。 你既然有参贷记录，除非结清，否则就是名下有房。


提问： 殴大，请问如下操作是否可以？目前已有按揭300万，准备2019qkdy买北京一套，现在先申请不上zx随借随还的xyd，用做部分首付。再申请先息后本xyd，再申请等额本息，由于5月新版zx不能并发了，准备申请到5月份，最大化xyd额度，然后再做全款买房抵押。 先息后本和等额本息的先不用，等qkdy后再用，这样不影响dyd申请吧？ xyd这样申请能最多申请到400万吗，还是有更低的上限？ 不上zx随借随还的xyd，北京多吗好申请吗？
回答：多核是王道。 你这样腾挪周转，肯定会在某一个环节出问题的。 除非你完全腾挪另一个壳。


提问： 欧大，小白提问，请您别血压升高…问问zx的问题：1、16年十月在山东有笔房贷，俩人名字上产证，我主贷，老公是参贷人；2、18年八月在沈阳批下来一笔房贷，同样我主贷，老公是参贷人，已经还款半年了但是一直没网签，下月去网签但有要求俩人名字网签上产证。计划下半年老公去SZ sfsd。1和2的房贷会上老公zx吗？会对他买SZ有影响不？
回答：不会。 劈lh后无影响，否则会继续追查妻子zx。


提问： 欧大，现在在深圳，新来的领导只用他带来的自己人，在这边也比较难有机会出头，现在另外的领导说调我去惠州公司然后给升个职，要不要去呢？
回答：信息不足无法判断 要看你对派系站队，卷入深不深了。


提问： 欧大，电梯比楼梯公摊大为什么还要贵一些
回答：因为楼梯房是砖混。 时间长了，一是楼容易歪，二是有裂缝。


提问： 欧大，武汉，电梯三楼，建面200平，赠送花园200平，相比100平的房子相同朝向正常楼层无花园，单价应该是折损还是溢价？比例多少？
回答：三楼露台一般不值钱。 如果3/30F可能还贬值一点。 3/6F溢价。


提问： 欧大，申请xyk假如填处级对额度有好处吗？银行如何鉴别我填的信息真伪。座机已搞定。
回答：很有限。最多不超过2分。


提问： 欧神，除了cq可投资买房，株洲自住兼投资价值可以吗？可以买长株潭城铁站附近的楼盘吗？
回答：没兴趣，长沙都那么弱。


提问： 请教欧大，依赖也是一种爱吗？
回答：爱是付出


提问： 坐标天津，做凤冰，找一个老小区看起来很旧的房子，那么装修时， 1.装修是针对年轻人还是针对中老年人口味呢？ 2.买老小区房子的年轻人的多吗？ 3.什么样风格更好一些？欧式？中式？简约？古典？ 4.和城市、商圈、环境氛围是不是都有关系？怎么确定目标群体是年轻人还是老年人？ 谢谢
回答：看你定位目标客户。 多 看你定位目标客户。 我觉得你对凤冰的理解有错误。凤冰并不是简单的装修。 整个城市中，只存在很小一块区域。类似上海新天地外滩。在这些区域中，有文青，还有有钱的外国人。他们有钱有意愿为情调付费。 你要先找到这样的区域，确定目标人群。根据目标人群喜好去找房子，根据目标人群在装修风格。 仅仅装修，那是SB.


提问： 大大，全款新房有什么好的盘活办法吗，如果产证下的慢？
回答：不知道能否KFS更名。


提问： 欧大，如果没有2025vb的话，和武汉对比，cq从人口经济指标方面，差wh比较多，是否目前cq的价格已经反映了价值？
回答：这个有色眼镜，还真是1500度啊。 CQ哪里和武汉一样了。 CQ哪里比武汉贵了。


提问： os，请问孩子一年后要上幼儿园了，目前有活动，a月底前把未来三年学费都交了，每月可以按照2000，b如果以后每半年交一次，需要按照2600每月，请问，您觉得是a方案好，还是b方案，谢谢
回答：早付一年半，享受76折待遇。 年化近20%


提问： 现在弟弟老婆zhudai，弟弟candai，正在做按揭，叫他们现在lh是不太可能的，那么以后说服弟弟lh，用sfsd到别的城市买时，需要去参贷人吗？
回答：赶在五月之前还来得及。


提问： 应该是4.8%吧？如果是4.8%，一年用6.5次，算高息吗？可以用来cf 不？谢谢大
回答：答过了，怕你用的是小机，伤卡 利率没有问题。


提问： 欧神，新版zx，现在使用的大额分期卡分期记录，到五月之后新版zx也不更新吗?谢谢
回答：xyd过一二个月就重刷了。 你又不不能维持很久。


提问： 欧大，基础差，资金少，选低单价大面积零首付是不是可以快速升级？
回答：零首付一般额外税费。 低单价即可。 时间选对更佳，选早也无所谓。


提问： 殴大，未来sy在北方大概什么定位呢？sy目前比太原低，相信能超过ty。感觉未来天j,济n,青d,西a,郑z都在sy前面吧？sy气候太冷。谢谢！
回答：东三省重镇。天津>沈阳>济南，我感觉。


提问： cq棚改，今年还想建仓，三月前签约还来得及吗
回答：雪坡悠长，任何时候都可以入。


提问： 欧大，你说过要多交际吗，T-1是什么？
回答：没说过。 社交同样需要成本，无差别人类体力劳动。


提问： 欧神，你说每年2N，其实我个人看法是，既然我们知道了一线三年一波，当然，你的说法是对的，一般不是三年就是四年，那在大涨后的第一年第二年我们就不买这个城市了，然后第三年批量买，人称抄底，这样不好吗？你可能会说限购加重？加重限购也不是赶快买的理由呀，如果限死了，买来有什么用，不如其他城市建仓，天下那么多机会，我就是好奇你的2N要不要修改一下，比如大涨后第一年不买，第二年四N，或者第二年也不买，第三年6N，你觉得我错在哪里？可能你会说一年买那么多，忙不过来，对老手其实很容易，或者你可能是说新手年年2N？
回答：水库其实在挪来挪去。 你看我们不停在换城市。 2N是持续建仓，但并不是持续在同一个城市建仓。


提问： 请问欧大，留学生在国外工作了一段时间后回国第一份工作，可落户北京上海深圳（落户给2.5万）杭州南京，请问选哪个城市比较好？长三角人，如果不准备在北京长居的话，感觉北京户口也不是很重要。所以求问。。
回答：北京或者上海。其他城市不需要留学生。


提问： 你说我们要多交际，但不要广泛社交，要选择阵营，那可否请教殴大，我们多军去结交哪些阵营的朋友比较合适。
回答：在茫茫人海中，看出哪一个人有潜力，可是了不得的本事。


提问： 欧大大小，手上五百万资金量，是sh买法拍房转手合适还是CQ淘笋合适啊，家庭资产净A8.2，sh没有fp了，只能全款买。
回答：上海法拍Hard模式。 CQ easy模式，供参考。


提问： 神，真羡慕你能chaodi囤地，我也很想，可是完全对地没有概率，不知道cf的那套套在chaodi上，会不会死的很惨....
回答：你买一亩，留个念想。


提问： 欧大，我的意思是其实cq主城实际上人口和经济等总实力差武汉比较多，目前价格是比武汉便宜的，便宜比较多，但是其实按照目前的基本面，价格其实已经反映了价值，不存在被低估，被低估是因为有vv的加持，是这样吗？

回答：比浙江很多一二万的县城，经济强吧。 还有沈阳呢？


提问： 大，辛苦了！抵押jyd120万，去cq全款貌似也买不了什么。目前还有个sfsd的资格，在主场(厦门)可以首付百分之三十，您建议去cq全款抵押还是发挥主场优势把房票用掉呢？xyk和xyd有开发还没用。目前5核办卡还处于包装阶段，还没发力，大概率能在1年内搞出至少300w的xyk额度。
回答：厦门太可怕了，原则上不选择厦门。除非你自住一套。


提问： 欧大，最近看了好多盘，剩下的都是一楼，虽然便宜却没有被卖掉，一楼是不是很不好卖啊？
回答：是啊，流动性受限。


提问： 欧神，我是指现在已经分期使用的装修d税费卡这类大额分期卡，五月会不会更新？ 多谢
回答：不确定。 如果和原有的xyk，是同一张卡二个额度。则有可能随xyk信息更新，而同步更新。 如果是单独一张卡，银行没什么动力上报。


提问： 大，一年2n这个n的标准是？1N≈500万？不然3线城市小县城一年2n和一线大城市2n差距有点大啊。
回答：竭尽全力。不管哪个城市，你能力的上限。


提问： Ogg，GPGD 多贷72万，shui因此多了9.6万。税费卡60期，4%手续费。 72万的fd一年4.58 每年的税9.6/5=1.92 每年的税的手续费9.6*0.4=0.38 若五年后卖房72万中余下的贷款为65.91 下图中的irr拉出来的8%，就是我为了多贷出来72，用税费卡平摊费用，五年的成本，我算的对吗？谢谢您！

回答：账算得不对。 如果fd一年4.58w，那是先息后本。最终贷款剩余应该是72w。 否则fd一年，就应该五万多。


提问： 大，对于棚改特别是huobi安置一般而言对房价的刺激提升是当下比较直接的，而等zf把拆除规整出的土地大面积出让后又会转换成大量的新房数量，那么未来两三年房价来看是否算是利空？
回答：把整个三线城市，拆迁户+购房者+KFS视为一个整体。 则zhongyang给钱的话，所有土著均受益。 zhongyang不给钱的话，三个人打麻将，谁输？ 拆迁户没输 KFS没输 购房者成本提高，房价贵了。


提问： 欧大，坐标渔村，我有两百左右资金快要到位，sfsd，从买低单价着手如果买光明4w单价，那么130平也只能买520万总价，sfsd没有贷足的感觉。如果买6w+，那么同样130能买到780万总价。这种情况您认为怎么去设计呢？
回答：我宁可38000*200m


提问： 最近定了一个三年小目标：花三年时间证明自己的能力，努力进湖畔大学！ 创业三年以上，3000万营业额，连续nashui，30名员工的要求都没有问题，但指定推荐人的推荐就有点难办，如何才能认识到相关校董、保荐人或校友？ 是否现在就需要找机会结识，让其了解我，这样三年后才可能帮忙写推荐信
回答：你在业内名气大了，自然有人推荐。 内功最重要。


提问： 欧大，注册个体户上zx吗？个体户是不是也影响办卡？
回答：上影响，但不大。


提问： 欧神你好！咨询商铺投资： 坐标昆明，目前有一个位于已成熟社区的临街商铺，价格600万，租金回报率8％，租客是开药店的。 从大环境上来讲，可以投资这个较高收益的商铺吗？（我投资的目的是为了资产保值增值，资产长期持有） 谢谢解答！
回答：信息不足无法判断 如果租金是实打实的8%，可以买。


提问： 欧大对2019年上海怎么看？个人感觉当前很类似12年底，在一轮低潮后，有去化，市场有热的意思，但价格不动。开春后有类似13年的一轮小行情，但如果zc跟当前一样不改的话，年底又要回吐涨幅，20年会有真的行情，因为经济顶不住了。神觉得呢？
回答：我感觉有点像，2013 个人并不太乐观。


提问： OD，新版zx出来后，接力贷，子女或第三方作父母的共同还款人后，影响子女或第三方自己sfsd么？
回答：你既不是sf。 也不是sd。 抠字眼的话，不影响。


提问： 大，买的房子，现在说燃气卡里面有两万多个字，要和合成五万块钱，现在怎么办可以不要再重新办一个燃气卡吗？
回答：这个得去问煤气公司，就说房子卖了销户可不可以。


提问： 欧大：沈阳沈北荣盛锦绣玉锦顶层77平单价4500可入手吗？
回答：荣盛向来品质口碑差。 不过4500真便宜，值得去现场看看。


提问： ocean 现在上海的房子 只要不是名声很差的开发商（BGY这种）能否认为建筑的水泥用料都能过关？因为水泥的成本比地价少太多，开发商节省水泥成本不如节省容积率层高？但另一方面买家通常看不懂水泥用料，所以可能也会有开发商偷偷降低水泥标准？
回答：除非深井冰KFS，否则不会有人从钢筋水泥上省钱了。 所谓的“品质”，一般是层高，容积率，绿化率，车库，软配套是否用心。


提问： 欧大好，诸如X年限售这种，夫妻之间更名名要重新开始计时么？新房产证上的日期会变么还是仍显示最后一次交易过户日期？
回答：不算 按上次买卖算。


提问： 欧大，CD发的一城一策是什么意思呢？是不是代表cd的fj永远不能涨了呢？
回答：cd目前表忠心呢，几年内zc都会很严。


提问： 欧大，dk中介通常都是低调小作坊，大隐隐于市，一般他们也是多军屯fcz还是仅仅提供dk服务，自己却不叠负债呢？您有没有见过本身是空军，单子却做的特别牛逼的人物？
回答：一般会买一二套吧 纯不买也少见，毕竟钱来得快。


提问： 欧大，新手CQ建仓500平，基本资金已经打光。如果等一轮上涨，会解锁资源。但是上涨后，不仅成本高，还担心雪坡没多长了。CQ的雪坡预计还有几年？
回答：很多很多年


提问： 欧神，我入门Section 2，有些基础问题像请教下： 《楼市的回报有多高》里说，回报率很高但是是单利，比如30w本金买200w的房子，第二年涨到230、第三年260，每年单利100%。 我想请问为什么模型是每年比起前一年涨“30w/确定数目”，而不是“30%/百分比”啊？通胀不是复利的嘛
回答：第一年有笋盘，笋度分几年缓释释放。


提问： 欧大，在dk额达到承受上限的情况下，是不是在帝都做dy，拿钱去全款入cq的房，比借钱入cq后在cq抵押好？
回答：尽量借银行，不要借个人的钱。


提问： 欧神，为什么sh今年1月的行情会比去年12月的好，不是说年前买房的人一般都少吗？
回答：资金面有所回暖。




提问： OD，求问sy的亚泰城96平四四方方的户型不到7k的价位，并发2020年12月30日交房，和于洪区二手房相比也没什么太大的优势吧？
回答：都是市场价。


提问： 大大，刚买了200万的三房有点心虚，冲破总价约束了。将来不好卖吧？
回答：贷足就安心吧


提问： 欧大吉祥. 3笔dydk该选哪个？都是贷7成. A.JYD先息后本3年，中间不还本.利率4.9. B.JYD等额本息13年，利率4.9. C.消费贷等额本息18年，利率7.6.
回答：AB选一个，倾向A


提问： Od，cq瓷器口附近石井坡地铁站旁的金融街融府，建面1.1的样子，有些楼层可以看江，滨江路有规划还没修通，这个价格可以买吗？
回答：磁器口环境比较乱的，值得去现场看看。


提问： 哥，cq售楼处人员可以弄j的cq户口簿，jlhz，等材料将三无伪装为当地人办理贷款。是不是不要接受比较好？还是老老实实交社保一年比较好
回答：随意。 风险自负。


提问： 欧神，想起个问题来，去年秋季那会，fz暴涨事件突然发酵，原因是什么啊
回答：有人想cfz。


提问： 欧大，5000w净资产，以下两种资产组合，那种起步比较有优势： 1. 1250万 贷款，6250万 总资产 2. 5000万贷款，1e 总资产
回答：显然B


提问： 欧大，你说魔都至少要等到过年，现在可以入场买了吗？
回答：据前线反映，春季应该有小行情。


提问： 殴大，上海地区，申请过户到出产证这几天，上家如果反悔，有可能把申请单方面撤掉吗？
回答：很难，需要交椅中心内部人配合。


提问： 神，总是糊里糊涂，别人说什么就是什么，容易被人牵着走，引为傀儡，心性脆弱，没有决断力怎么办？
回答：你问我干什么。 几十年的大人，命是你自己的。


提问： 欧大，婚前买房，产证只有一个人名字，婚后配偶公积金参与还款，请问新版zx不提现吧？li后还是sfsd吧？
回答：不体现


提问： 欧大好，一年一过桥的jyd（额度审批有效期是十年），如果有五笔以上循环起来（假设数目差不多，就像xyk的kdjl那样搞），只需一笔资金按时还上再取出来。这样是不是也可以用了？
回答：稍微好一点。但依然很痛苦，很烦。


提问： 欧大，最近上海市场上笋盘迅速在减少，好像有点回暖了。您说下一波sh内环内要全面消灭10万，是指内环内住宅产权的房子将没有单价低于10的吗？（这包括老破小和老破大吗）还是指商品房 谢谢欧大
回答：主流正规次新


提问： 欧大，cq新房按揭同一个开发商买2套，可以bf做2套吗？与二手bf有无区别的地方？
回答：2016年时，是KFS主动配合你二并，三并都可以。 现在难很多了。几乎不行。


提问： 夫妻共同anjie一套房，现在想办lh，不还清原按揭的情况下，把该按揭只留在夫名下，妻就名下无房（产证除名，按揭除名），这样怎么操作？ 今天您文章里有提，在武汉，不知如何操作，望指教，谢谢
回答：先lh，再向银行写申请。


提问： 哥，cq全款买房再抵押，如果交易时候写底，省shuifei，是不是会影响后面jyd的评估，导致贷不足？
回答：会。很多银行会以最近六个月交易价，作为评估价。 事在人为


提问： 欧大你说重雪坡很多很多年。其实也就到2025。6年，你之前也说过cq是防空洞效应，25之后应该卖出。怎么理解这个两个观点呢
回答：不矛盾


提问： 欧大，坐标cq，10年内的叠拼有没有潜力？ 在渝中 对比，次新小三房，那个有潜力？
回答：CQ别墅很贵，一般没有价值。


提问： 欧大 cq 买房管家收费2%中介费 1.5%贷款服务费 1.5w破三无费 这是正常价格吗 还是偏高
回答：偏高


提问： cq两套房，账面增值150w，但是目前研究了dyd，都没有合适的，是不是需要搞个100w的卡，继续入手cq？
回答：任何时候，都需要办卡。 单独一条产品线。


提问： Ocean，核多笔小贷没还上zx，已经放款并正常还款的按揭会被抽贷吗？
回答：不会。 贷后管理一般仅第一二个月。


提问： 大，按照银行会按照银保健会要求大面积降额吗？那xyk就没什么利润了吧？
回答：不会，都扛了十几年了，不从。


提问： 欧大，您对2019sz的行情怎么看？15%以上涨幅的概率高吗？我看最近二手的成交量在往上走
回答：吃饭行情总是有的，略乐观。


提问： 游泳算不算比较优质的健身运动？比跑步更优吧？欧大怎么看？
回答：挺好的，不伤膝盖。


提问： 欧神说魔都明年春季有小行情，那渔村呢？
回答：sz比sh好


提问： 欧大，目前，我自🈶️资金400w，有15％投资项目，比如fc一抵，另加个人、公司担保，连续三年资金年回报20％，但是看到大家在mf子，我也纠结，比如人才刚引进，我杭州还没有买，你建议我继续投资，还是直接mf，或者其他?谢谢
回答：15～20%稳定收益，呵呵。