我想写的文章很多,欠的债更多。今天 LP 还没有起床,女儿也睡着,所以有时间写一点东西。
正好前面有人发帖问,《买公寓还是买别墅》,其实这个问题和你们的思路不同。就好比职业赛车手,和仅仅是车开得比较快的;完全是是二个路子的。
正好前面有人发帖问,《买公寓还是买别墅》,其实这个问题和你们的思路不同。就好比职业赛车手,和仅仅是车开得比较快的;完全是是二个路子的。
一)关键词
首先我们来讲第一件事,假设你是一个小白领,今年 27 岁,马上就要结婚有个女朋友生小孩,请问你会买什么样的房子。
或许你会毫不犹豫地说,中外环间,半远郊的二室一厅,100 平米左右,新开发大型小区,有地铁直达。地段偏远一点,荒郊一点不要紧。
好了,请我们注意这里面极重要的一个数字,100。
然后我们再来问第二个问题,假设你今年 35 岁。事业成功,在企业里面当高级经理,年薪也有三四十万。和老婆结婚已经有 7 年,小孩子也 5 岁了。第一套房子由于 2005 年买的早,目前已接近还清。存款有一二百万,每年还有几十万新增储蓄,请问你会买什么房子。
答案是,有二个选择。一是换大房子,二是在原有的基础上,再买一二套作为投资。请记住这里的关键词,300 平米。
现在,再看我们第三个例子,假设你有一个网名,叫做 Villa_77,你的人生理想是拥有 77 套房子。用 excel 表格来整理自己的房屋信息。目前你已经凑满了全副黑桃,并将触角伸向了商铺和商业地产。请问,你会买什么样的房子。
在这里,我们有一个关键词,1000 平米。
二)化蛹
这里,我们牵涉到一个很高阶的概念,一般人根本难以理会。
在你买第一套房,甚至是人生的重要住所时,你考虑的问题,其实和扑克族完全不同的。作为人
首先我们来讲第一件事,假设你是一个小白领,今年 27 岁,马上就要结婚有个女朋友生小孩,请问你会买什么样的房子。
或许你会毫不犹豫地说,中外环间,半远郊的二室一厅,100 平米左右,新开发大型小区,有地铁直达。地段偏远一点,荒郊一点不要紧。
好了,请我们注意这里面极重要的一个数字,100。
然后我们再来问第二个问题,假设你今年 35 岁。事业成功,在企业里面当高级经理,年薪也有三四十万。和老婆结婚已经有 7 年,小孩子也 5 岁了。第一套房子由于 2005 年买的早,目前已接近还清。存款有一二百万,每年还有几十万新增储蓄,请问你会买什么房子。
答案是,有二个选择。一是换大房子,二是在原有的基础上,再买一二套作为投资。请记住这里的关键词,300 平米。
现在,再看我们第三个例子,假设你有一个网名,叫做 Villa_77,你的人生理想是拥有 77 套房子。用 excel 表格来整理自己的房屋信息。目前你已经凑满了全副黑桃,并将触角伸向了商铺和商业地产。请问,你会买什么样的房子。
在这里,我们有一个关键词,1000 平米。
二)化蛹
这里,我们牵涉到一个很高阶的概念,一般人根本难以理会。
在你买第一套房,甚至是人生的重要住所时,你考虑的问题,其实和扑克族完全不同的。作为人
生第一套房,第一住所,你要求这套房子宽敞明亮,心旷神怡。
你要求他靠幼儿园近,最好还能进名牌小学。你要求他地段可以偏远,但一定要拿得出手,乡下亲戚来时能显得体派,在上海站稳脚跟。老公房是绝对不考虑的。
作为人生第一套房,你会有很多挑剔。譬如采光,得房率,动线,甚至仅仅厮所离过道口差十几厘米,你也会不加考虑。
作为人生第一套房,你掺杂了太多的感情因素。“爱”成了这套房子最核心的考虑。
但是,假设你是那个 35 岁成功男人。第一住所早已买好,现在开始追求品质和有回报的投资。你会想写什么呢。
对于第二套房,感情的因素就会薄很多。买房子最主要的是考虑性价比,升值潜力,风险搭配。
许多 VVDR 小白领热衷于购买的张江、唐镇房屋,其实是性价比非常非常之低的。这些房子生活既不方便,供应又显太多。更糟糕的是,他们买入价太贵。象唐镇,川沙这种地段,你花 20000/m 买入。许多年都不能翻身了。
当象 Villa_77 这种人,凑满了第一把黑桃,再开始凑第二把红桃,对房屋“爱”的因素就更薄了。房子只不过是一种筹码,就象昨天抛掉了 500股股票一样。
也就是说,职业炒房者,和你们思考的思路是很不一样的。职业炒家,以获利最大化为第一目标,而对于房屋“爱”的因素极少。
三)侧翼和后卫
以前有个笑话,二个老农商量皇帝吃什么,最后讨论结果,每天吃 1000个馒头,还是肉馅的。
你要求他靠幼儿园近,最好还能进名牌小学。你要求他地段可以偏远,但一定要拿得出手,乡下亲戚来时能显得体派,在上海站稳脚跟。老公房是绝对不考虑的。
作为人生第一套房,你会有很多挑剔。譬如采光,得房率,动线,甚至仅仅厮所离过道口差十几厘米,你也会不加考虑。
作为人生第一套房,你掺杂了太多的感情因素。“爱”成了这套房子最核心的考虑。
但是,假设你是那个 35 岁成功男人。第一住所早已买好,现在开始追求品质和有回报的投资。你会想写什么呢。
对于第二套房,感情的因素就会薄很多。买房子最主要的是考虑性价比,升值潜力,风险搭配。
许多 VVDR 小白领热衷于购买的张江、唐镇房屋,其实是性价比非常非常之低的。这些房子生活既不方便,供应又显太多。更糟糕的是,他们买入价太贵。象唐镇,川沙这种地段,你花 20000/m 买入。许多年都不能翻身了。
当象 Villa_77 这种人,凑满了第一把黑桃,再开始凑第二把红桃,对房屋“爱”的因素就更薄了。房子只不过是一种筹码,就象昨天抛掉了 500股股票一样。
也就是说,职业炒房者,和你们思考的思路是很不一样的。职业炒家,以获利最大化为第一目标,而对于房屋“爱”的因素极少。
三)侧翼和后卫
以前有个笑话,二个老农商量皇帝吃什么,最后讨论结果,每天吃 1000个馒头,还是肉馅的。
炒房是一门很专业的活,如果说精细和认真程度,与外科心脏医生也差不多。炒房和普通购房者的区别,绝不是我买了 100 平米二房,再买第二套,再买第三套……就象专业赛车手,其整个运作流程,都很“开快车”的人不同的。
对于专业炒房来说,假如大家都买 100 平米,那是差别不大的。因为我们都要达到 Multi Task,既要可以住,又要可以升值,既要照顾到男女双方上班路径,最好还不失体面。
但是,量变发生在 300 平米时,在 1000 平米时就更明显。假设你要购买 1000 平米房产,你会怎么买。会不会在同一个清林泾小区里面买 10 套,会不会在同一个金桥板块买 8 套?
答案是不会的。因为这样做有很多弊端。首先,你的投资过于集中,一旦金桥板块发生利空,就是全军覆没的结局。
第二,10 套清林泾的架构,其实并不满足你的风险喜好。最典型的例子,假设你在很短时间内,急需 100W。那你怎么办,抛售清林泾会导致对手盘太少,非常严重的压价行为。
第三,10 套清林泾的架构。其实并没有利用投资回报最大化。众所周知,投资的金额标的越大,越是蓝海。金额越小,越是红海。而 150~200W 的刚需盘,又处于远郊次新二房,其实是小白领们争抢得最激烈,性价比最低,最最不划算的楼盘。哪怕你仅仅增加 100W 预算,250~300W 都可以买好得多的房子。
四)航母编队
那么,买 100 平米时,大家毫无办法毫无差异。当你买 600 ㎡时,你该怎么做呢。
对于专业炒房来说,假如大家都买 100 平米,那是差别不大的。因为我们都要达到 Multi Task,既要可以住,又要可以升值,既要照顾到男女双方上班路径,最好还不失体面。
但是,量变发生在 300 平米时,在 1000 平米时就更明显。假设你要购买 1000 平米房产,你会怎么买。会不会在同一个清林泾小区里面买 10 套,会不会在同一个金桥板块买 8 套?
答案是不会的。因为这样做有很多弊端。首先,你的投资过于集中,一旦金桥板块发生利空,就是全军覆没的结局。
第二,10 套清林泾的架构,其实并不满足你的风险喜好。最典型的例子,假设你在很短时间内,急需 100W。那你怎么办,抛售清林泾会导致对手盘太少,非常严重的压价行为。
第三,10 套清林泾的架构。其实并没有利用投资回报最大化。众所周知,投资的金额标的越大,越是蓝海。金额越小,越是红海。而 150~200W 的刚需盘,又处于远郊次新二房,其实是小白领们争抢得最激烈,性价比最低,最最不划算的楼盘。哪怕你仅仅增加 100W 预算,250~300W 都可以买好得多的房子。
四)航母编队
那么,买 100 平米时,大家毫无办法毫无差异。当你买 600 ㎡时,你该怎么做呢。
正确的做法,是对整个资产组合包,作出巨大的调整。
首先,你要买几套老公房,这是为了保证充足的流动性。当有需求时,老公房可以迅速地在市场上变现,而且几乎不受压价损失。在许多时候,老公房肯定是普通住宅,而且超过五年。税费也很低。
老公房虽然涨幅比较慢,但变现容易,租金回报率高。在整个“投资组合”中保持老公房,相当于二翼巡狩的游骑兵。
其次,我的建议是,集中力量。组织一套“核心标的”。
核心标的的定义是:金额大涨幅更大。人绝大多数的财富,是由一二笔交易而来的。我的建议是,集中资金,走出蓝海。
你需要的是,看中看准一套非常有潜力的标的。贵一点不要紧,不容易转手,短时间内不可能抛售,也不要紧。如果一旦紧缺,你可以抛老公房。
但是,这个标的必需是核心的,疯涨的,有良好巨幅升值潜力,前途无限。其他所有的事,都是为这个“核心”服务的。
最后,还剩余的资金,可以购买一些“流动性中等,涨幅中等”的标的。
这样一来,你的整个投资组合,其实类似于一个航母编队。以一艘核心战力的航母为中心,其他的舰船都是为航母服务的。
因为害怕不可测的因素,导致资金链危机。所以你要保持一些“流动性很强,涨幅较小”的老公房。相当于整个编队中,反舰反潜驱逐舰。
其次,你也可以适当配置一些,追逐热点,和优雅美观的次新房。相当于编队中的巡洋舰,这也是一股战斗力量。
这样一个投资组合遇见普通的十套八套房子,就好比一个“兵种齐备,搭配合理”的职业军团,对上清一色长枪大刀的几千农民,战斗力自然是不言而喻的。
首先,你要买几套老公房,这是为了保证充足的流动性。当有需求时,老公房可以迅速地在市场上变现,而且几乎不受压价损失。在许多时候,老公房肯定是普通住宅,而且超过五年。税费也很低。
老公房虽然涨幅比较慢,但变现容易,租金回报率高。在整个“投资组合”中保持老公房,相当于二翼巡狩的游骑兵。
其次,我的建议是,集中力量。组织一套“核心标的”。
核心标的的定义是:金额大涨幅更大。人绝大多数的财富,是由一二笔交易而来的。我的建议是,集中资金,走出蓝海。
你需要的是,看中看准一套非常有潜力的标的。贵一点不要紧,不容易转手,短时间内不可能抛售,也不要紧。如果一旦紧缺,你可以抛老公房。
但是,这个标的必需是核心的,疯涨的,有良好巨幅升值潜力,前途无限。其他所有的事,都是为这个“核心”服务的。
最后,还剩余的资金,可以购买一些“流动性中等,涨幅中等”的标的。
这样一来,你的整个投资组合,其实类似于一个航母编队。以一艘核心战力的航母为中心,其他的舰船都是为航母服务的。
因为害怕不可测的因素,导致资金链危机。所以你要保持一些“流动性很强,涨幅较小”的老公房。相当于整个编队中,反舰反潜驱逐舰。
其次,你也可以适当配置一些,追逐热点,和优雅美观的次新房。相当于编队中的巡洋舰,这也是一股战斗力量。
这样一个投资组合遇见普通的十套八套房子,就好比一个“兵种齐备,搭配合理”的职业军团,对上清一色长枪大刀的几千农民,战斗力自然是不言而喻的。
五)流动性三悖论
翻开任何一本金融投资书,书上都会介绍,金融产品具有三性:“回报性,安全性,流动性”。
一般而说,这三股属性是互相平衡,此消彼长的。不可能面面俱到。当流动性高了,回报率自然就低。就好比“定期存款”永远比活期存款回报率高一样。
当你的资产组合足够大,大到超过 100 平米,大到形成一个“资产包”的时候,其实你可以对内部进行优化。
我们的诀窍是,你并不需要对 100%的资产包,都保持流动性。事实上,你只要保持 20%的流动性就足够的。剩下的资产,可以追求更高的回报率。
当我们讨论房产时,我们永远讨论的是一个资产包。有前锋,有侧卫,有中军,有后卫。我们主要的策略,就是削减流动性到 20%以下,然后尽可能争取低流动高回报产品。
(yevon_ou@yahoo.com,2012 年 10 月 27 日早)