水库论坛欧神文集欧神分答合集合集029

提问：北京今年增1.5万套自住房，入市项目均价1.8万/平米，北京房价会不会因此下降？（2017.01）

欧神答：首先我们先说结论，结论就是对北京的房地产市场没有任何影响，基本被市场忽略，因为你要想，北京的房地产市场走到今天，它不是一天两但的事情，它是十年二十年，无数的历史时间的累积，无数因素的共同作用才会变成今天这个价位，僵持的局面。那么在这样的情况下，你不可能指望说我一个政策，一个土地，一笔交易，一个经济适用房能保证整个市场革命性天翻地覆的变化，这样的想法是不适宜的，是一种屌丝心态，你应该放弃掉这样的幻想。为何政策对整体北京市场的影响都是非常非常轻微的，像这一次土地出让占整个存量的不到千分之二，这是从宏观上来说，它的冲击是可以被忽略掉的。其次，我们可以从微观上分析一下。微观上你首先要知道一点，就是自住性房产是占有了整体的住宅土地面积，也就是说，我们所有的北京的土地是有限的，它的住宅用地出让指标也是有限的，自住性房产并不会增加供应数量。导致什么结果？就是我造自住性房产以后，我的商品房就少了，自住房越多，商品房就会越少，所以你整件事情要综合起来看，当你看到廉价的自住房的同时，你要看到它的背后越来越昂贵的商品房。从此以后，你想买一个正规的商品房会变得更加昂贵。就是说如果你用市场的方法把整体的购房人群分为几类，在北京有户口的，没户口的，有房，没房票的，老北京土著以及新的北京的移民，有没有经济适用房资格的，把他们分为几类，那么老北京土著当中的一些中低收入人群，年满25岁的，他们是比较高的受益者，他们可以以更低的价格获得房产，但是相应的对于那些北漂，那些小白领，或者他不想住郊区，一定要住市区，买商品房的白领来说，他们的购房成本是越来越高的。